Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Считается ли обременение при продаже здания действительным, если договор аренды не зарегистрирован?
Здравствуйте подскажите в такой ситуации. 10 апреля 2017 года через систему гос торгов мы взяли в аренду у администрации торговую площадь в здании до 09 апреля 2022 года то есть на 5 лет заключили договор и тд но не внесли запись в ЕГРН не мы не администрация, так мы платили аренду, делали ремонт и тд. Через 7 месяцев администрация продала здание это здание другому лицу с обременение в виде нашего договора аренды, так же все продавалось через гос торги, то есть у владельца здания есть запись в договоре купли продажи, о обременении нашим договором аренды. Далее мы заключили с администрацией соглашение о изменении арендодателя, новый арендодатель пошёл регистрировать это соглашение и обнаружил, что договор у нас не зарегистрирован, теперь он считает, что у него нет обременения и наш договор не действителен ну и предлагает уже кобальные условия ну или выметайтесь(( Возникает вопрос прав ли новый арендодатель действительно с него снимается обременение это? как нам быть, что бы сохранить этот договор, его сейчас можно зарегистрировать если новый владелец не хочет? в общем у нас есть какие то юр основания в обще для сохранения договора? ведь получается, что он покупал здание с заведомо недействительным обременением и тд
Здравствуйте, Дмитрий! По смыслу ст.609 и 651 ГК РФ если договор аренды не прошел госрегистрацию, что он считается незаключенным:
ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
Позиции высших судов по ст. 609 ГК РФ >>>
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 609 ГК РФ
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 651 ГК РФ
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между тем вывод исходя из судебной практики таков, что признание договора аренды не заключенным в связи с отсутствием государственной
регистрации по вине арендодателя не является основанием для освобождения
арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек. Похоже, что данный вопрос нужно будет решать с новым арендодателем в судебном порядке, поскольку договор аренды он не признает в виду его незаключенности из-за отсутствия госрегистрации. Но Вы имеете шанс выиграть это дело, для этого нужно будет привлечь к участию администрацию, с которой Вы и заключали данную сделку (прежнего арендодателя).
А сейчас уже нет возможности зарегистрировать этот договор аренды? с месяц назад только доп.соглашение к нему заключали об изменении арендодателя.
Ситуация действительно сложная, новый арендодатель (собственник недвижимости) не имеет прямой обязанности руководствоваться положениями договора аренды, заключенного с предыдущим арендодателелем, но незарегистрированного в установленном законом порядке:
В данный момент регистрировать договор с новым собственником можно только на его условиях, точнее на условиях, о которых Вы договоритесь. Если бы арендодатель оставался прежним, то зарегистрировать договор аренды можно было бы в любое время (судебная практика, подтверждающая данное обстоятельство, есть), поскольку отсутствие госрегистрации не снимает ответственности за исполнение договорных обязательств с арендодателя.