Ипотека и смена объекта

Вместе с тем, ДДУ оформлен с привлечением ипотечных средств, и позиция Сбербанка категорична — объект поменять нельзя. Можно ли что-то предпринять в данном случае?

Михаил Чеховский

Здравствуйте

в принципе законом это не запрещено

как пример

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотекене означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание <*>.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>

то есть тут самое главное- это согласие банка на такое изменение

при этом гк разрешает замену предмета залога

Статья 345. Замена и восстановление предмета залога
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

1. По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

(НО застройщик данного дома, формально, другое юр. лицо).

Михаил Чеховский

видимо банк это и беспокоит в 1 очередь

так как меняет не только предмет — но и сторона договора -банку эти риски не понятны и не нужны

вот если бы застройщик передал этот объект на тоже юр лицо — которое уже участвует в ипотеке с банком — банк может быть и пошел бы на изменение предмета- квартиры

еще момент- смотрите ваш договор- нет ли там запретов на такие действия

иногда банки это могут и прописать

Добрый день

ГК РФ Статья 345. Замена и восстановление предмета залога

По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

Но если согласия банка нет, то как-либо принудить его к этому не получится

В таком случае я вижу только два варианта

1) Погашать ипотеку, освобождать имущества от залога и по договоренности с зайстройщиком менять квартиру на готовую

2) Расторгать договор ДДУ. Не самый лучший вариант ввиду того, что фактически получить уже заплаченные деньги будет сложно, если вообще возможно

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, является основанием для одностороннего отказа дольщика от исполнения обязательств по договору.

Застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (ч. 2 ст. 9 указанного закона).

Можно ли что-то предпринять в данном случае?

Добрый день. Обратитесь с застройщику с претензией о выплате вам неустойки  за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию предусмотренной ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о несении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размереодной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

 Неустойка рассчитывается со дня, когда вам должна была быть передана квартира по день обращения, а потом в суд с иском о защите прав потребителей (приложите претензию с подтверждением факта получения ее застройщиком), в рамках данного иска вы сможете взыскать не только неустойку по день вынесения решения суда, но и штраф  50% от присужденной судом суммы (если ваша претензия не будет удовлетворена). В итоге можно получить с застройщика очень неплохую сумму (с учётом просрочки в 2 года — около трети от стоимости квартиры ), что может вам помочь при расчетах с банком.

С уважением, адвокат Сергей Нестеров.