По какой день просить суд взыскать неустойку?

Здравствуйте, Михаил.

2. Судом вынесено решение по взысканию неустойки по день составления застройщиком одностороннего передаточного акта, скажем 24 октября.

Михаил

Так был уже суд.

По какой день просить суд взыскать неустойку?

Михаил

Согласно ч.3 ст. 8 указанного  Федерального закона, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором строка. При этом не допускается досрочное исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии с ч.4 ст. 4 Федерального Закона, относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве.

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока,который предусмотрен договороми должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок — секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6.

Пунктом 2 ст. 6 указанного Федерального закона N 214-ФЗ определено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

ст.7 п.1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

8. Передача объекта долевого строительства

 
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи ипринятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен,в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
(часть четвертая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства,вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Во первых нужно смотреть ДДУ в котором указ срок передачи объекта. Если

о день составления застройщиком одностороннего передаточного акта, скажем 24 октября.

Михаил

То можно считать эту дату 24 октября

А может быть и датой получения по почте одностороннего акта?

Михаил

Да может п.4 ст.8 обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Но может быть есть основания привязать дату передачи квартиры (и период неустойки) ко дню вынесения решения? Но это может произойти через 2-3 месяца и выглядит уже не справедливо и может трактоваться, как злоупотребление правом, мне кажется.

Михаил

Не может. 

Застройщик должен был уведомить о передачи объекта, в случае если Вы не подписали акт приема передач то датой приема считается именно эта дата. 

Добрый день.

 2. Судом вынесено решение по взысканию неустойки по день составления застройщиком одностороннего передаточного акта, скажем 24 октября.

Т.е. у Вас уже был рассмотрен иск о взыскании неустойки за просрочку в передаче квартиры? Если так, то судом уже установлен период просрочки и он заканчивается 24 октября. В соответствии с 

ГПК РФ Статья 13. Обязательность судебных постановлений

 
2. Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

При рассмотрении любых новых исков о просрочке с участием тех же лиц, указанные в решении суда обстоятелстьства, а именно обстоятельства срока просрочки и даты составления акта, будут иметь преюдициальное значение и будут приниматься судами без доказательств

ГПК РФ Статья 61. Основания для освобождения от доказывания

 
2. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
3. При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В Вашем случае необходимо отменять решение по  ранее рассмотренному делу. Попытаться сделать это, если решение вступило в силу  можно по вновь открывшимся обстятельствам -

ГПК РФ Статья 392. Основания для пересмотра судебных постановлений, вступивших в законную силу (по вновь открывшимся или новым обстоятельствам)

1. Судебные постановления, вступившие в законную силу, могут быть пересмотрены по вновь открывшимся или новым обстоятельствам.
2. Основаниями для пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений являются:
1) вновь открывшиеся обстоятельства — указанные в части третьей настоящей статьи и существовавшие на момент принятия судебного постановления существенные для дела обстоятельства;
3. К вновь открывшимся обстоятельствам относятся:
1) существенные для дела обстоятельства, которые не были и не могли быть известны заявителю;

При пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам, если акт передачи будет признан недействительным, дело будет пересмотрено заново и неустойку можно будет взыскивать до момента составления нового акта передачи( при этом не забывайте о возможности снижения ее размера на основании ст 333 ГК РФ).

Если дело пересматриавться  не будет, то никакой повторной неустойки за новые периоды взискиваться не будет. Суд уже установил своим решением, что период просрочки окончен 24 октября, датой составления одностороннего акта. За период до этого момента и существует, согласно судебного решения, нарушение сроков передачи и Ваших прав. Указанной датой они заканчиваются.За ее пределами нарушений нетЮ поскольку судом признано, что 24 октября акт передачи составлен, а значит передача осуществлена. С уважением Евгений Беляев

Добрый день.

По какой день просить суд взыскать неустойку?

Михаил

По день фактического исполнения решения суда, т.е. по дату передачи квартиры.

Данные требования будут фактически основаны на ст. 6 Закона, исходя из буквального толкования которой следует, что 

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительстваобъект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

и соответственно 

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В свою очередь в силу ст. 8 Закона определена процедура передачи

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

и с т. 12

1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, фактическая передача квартиры предполагается в случае подписания передаточного акта обеими сторонами.

О возможности взыскания неустойки по день фактического исполнения судебного решения свидетельствует и судебная практика

Апелляционное определение Челябинского областного суда от 27.06.2017 по делу N 11-8301/2017

На момент рассмотрения дела судом первой инстанции объект долевого строительства истцу передан не был.
Актом приема-передачи, приложенным к апелляционной жалобе ответчика, подтверждается,что офисное помещение было передано истцу по акту 11 апреля 2017 года (л.д. 51). В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец подтвердил факт приема нежилого помещения.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу о нарушении со стороны ООО «Би.Ай.Ди Групп» прав истца по договору о долевом участии в строительстве жилья, а также о наличии оснований для начисления неустойки, поскольку срок передачи нежилого помещения ответчиком был нарушен.
Период просрочки исполнения обязательства судом определен верно, таковой на день вынесения решения составлял 106 дней (с 22 декабря 2016 года по 07 апреля 2017 года).
Поскольку истец заявлял требования о взыскании неустойки на будущее время, начиная с 08 апреля 2017 года по день фактического исполнения обязательства ответчиком, и имеется подтверждение исполнения этого обязательства, то судебная коллегия полагает правильным взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за весь период просрочки, то есть по 11 апреля 2017 года.

Апелляционное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 26.12.2016 по делу N 33-6033/2016

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (п. 1 ст. 314 ГК РФ).
Суд пришел к выводу, что по условиям договора квартира подлежала передаче истцу до 30.08.2015, фактически передана истцу 31.12.2015, с нарушением срока передачи.
Неустойка по договору долевого участия в размере 152768 руб. за указанный период судом определена правильно, приведенный судом в решении расчет соответствует требованиям Федерального закона N 214-ФЗ и обстоятельствам дела.

Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2015 по делу N 33-45588/2015

Н. обратилась в суд с иском к ОАО «Керамо» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда; в обоснование требований указала, что 21 мая 2014 года она заключила договор участия в долевом строительстве N *** с ОАО «Керамо», в соответствии с которым ответчик обязался построить своими силами жилой ***, и до *** года передать истцу объект долевого строительства квартиру N 8 площадью *** кв. м, истец обязался в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации договора уплатить установленную договором цену за квартиру в размере *** руб. Платежным поручением N *** года цена квартиры была оплачена истцом в полном объеме. Однако ответчик свою обязанность по передаче квартиры до настоящего времени не исполнил, письмами N *** года, N *** год уведомил истца о переносе в одностороннем порядке срока передачи квартиры истцу. Истец согласия на перенос установленного договором срока передачи объекта долевого строительства не выразила; в связи с нарушением прав истец просила взыскать с ответчика, с учетом уточненных исковых требований, денежные средства в размере *** руб. в счет неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве; пени за каждый день просрочки,начиная с момента принятия решения судом до момента фактического исполнения обязательства по передаче объекта долевого участия; компенсацию морального вреда в размере *** руб., штраф в размере *** руб.

определила:

Решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 05 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н. — без удовлетворения.

7. Предположим, что суд признал односторонний акт недействительным, соответственно, с 25 октября (следующего за датой недействительного одностороннего акта) и далее — начинается новый период неустойки.

Михаил

Совершенно верно и Вы в данном случае вправе заявить требование о ее взыскании начиная с 24 октября по день фактического передачи, т.е. составления и подписания передаточного акта обеими сторонами.

С другой стороны, логично и справедливо и кажется юридически обосновано (штемпель на конверте и описи) просить передать квартиру (и выплатить неустойку) датой отправки одностороннего акта в мой адрес — 27 ноября.

Михаил

Да, поскольку здесь действуют правила ст. 165.1 ГК РФ

1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Как было разъяснено в 

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

63. По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Согласен с Беляевым Евгением.

Если вы просили суд взыскать неустойку за период, например, по 24 октября без ссылки на акт, он не исследовался судом, то тогда в случае признания акта недействительным вправе просить взыскать неустойку по дату фактического исполнения обязательства, т.е. по 9 декабря, так как в тот день обязательства застройщика перед вами были выполнены. В любом случае никакого другого акта составляться не будет и подтверждением приема-передачи квартиры будет служить решение суда, в котором будет указана дата.

Все остальное, в том числе требования составить двухсторонний акт не задним, не передним числом суд не удовлетворит.

Если дело по второму иску о взыскании неустойки по 24 октября еще не рассмотрено, то уточняйте его и меняйте основания и предмет иска и уже в нем просите признать акт недействительным и взыскать неустойку по дату фактической передачи квартиры, т.е. по 9 декабря, так как по всей видимости факт передачи ключей отражен письменно, в книге выдачи или прочем документе. После даты получения ключей вы претензий по качеству не предъявляли,  а именно не отказались от их получения и от фактической передачи квартиры из-за недостатков строительства.

Если вы их обнаружите сейчас, после приемки квартиры, то можете требовать на основании части 2 ст. 7 214-ФЗ:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Признать акт недействительным вы сможете, если докажете, что (или/или):

1) не были надлежащим образом извещены о сроке начала и окончания приема-передачи объекта; 

2) при приеме-передачи квартиры были выявлены недостатки о чем составлен акт, которые застройщик в срок, указанный в акте, не устранил или не уведомил вас о необходимости прибыть для проверки устраненных недостатков (пи условии что дата не обговаривалась в акте, в этом случае вы должны были прибыть самостоятельно).

Сам по себе закон не обязывает уведомлять участника долевого строительства о составлении одностороннего акта, если он до этого был надлежащим образом и в установленные сроки извещен. Часть застройщиков составляют акт и хранят его до прибытия дольщика. Поэтому признать акт недействительным только на основании того, что он был направлен спустя месяц не получится.

Также хорошо доказать, что отопление было дано позже и на дату составления одностороннего акта объект не соответствовал требованиям. Но это будет тяжело, так как есть разрешение на ввод дома в эксплуатацию, которого юридически не могло быть, если дом не был подключен к коммуникациям.