152 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

152 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Стоимость квартир при договоре мены

Пожалуйста помогите разобраться. Понять не могу, какую равноценную стоимость указать в договоре мены.Условия - родственники меняются квартирами на основании договора мены. По площади и по кадастровой стоимости одна квартира больше и дороже другой. Квартира 1 - 1млн 500 тыс, вторая - 3 млн 500 тыс. Какую стоимость указывать в договоре мены, важно именно равноценную, чтобы без доплат было.1) мнения разделились: есть вариант, что максимально большую - это не вызовет подозрения при регистрации (странно, почему не вызовет, ведь вторая квартира значительно дешевле)2) другие говорят, что оставляя максимальную стоимость, если вдруг новый собственник менее дорогой квартиры (по факту) решит продавать квартиру раньше 5 летнего срока, то налог будет вычисляться соответсвенно из указанной стоимости, а она изначально выше, чем сама квартира.3) мы думали поставить что-то среднее между двумя квартирами - 2 млн 200 тысяч. Но нам говорят, что если сделка сорвется, то может пострадать квартира, которая изначально выше по фактической стоимости (я так поняла здесь дело в добросовестности родственника). Я запуталась. Какую стоимость указывать? Заранее благодарю!

17 Декабря 2017, 22:45, вопрос №1848814
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

Юрист - Руслан
15032
ответа
8283
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте! Скажите когда приобретены (зарегистрированы) обе квартиры? интересует дата.

17 Декабря 2017, 22:51
q Отблагодарить
0 0
Ольга
клиент, г. Москва

большей площади - в 2010 август, а меньшей - 2009 - все по приватизации в собственность

17 Декабря 2017, 23:39
15032
ответа
8283
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
большей площади — в 2010 август, а меньшей — 2009 — все по приватизации в собственность

Тогда указывайте стоимость обоих квартир по рыночной стоимости меньшей квартиры. Никаких вопросов в связи с этим не возникнет. 

18 Декабря 2017, 08:12
получен
гонорар
50%
Адвокат - Сергей
1571
ответ
677
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Череповец
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Елена, добрый вечер.

Какую стоимость указывать? 

Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется непосредственно сторонами. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, как в вашем случае, то можно предусмотреть порядок оплаты разницы в соответствии с положениями договора (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).
Что же касается налогов, то в НК РФ не прописаны особенности налогообложения данного вида сделок, но в ГК РФ ст.567 указано

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

 Тем самым уточняется, что к подобным договорам применяются нормы и правила как к договорам купли-продажи. Таким образом, если гражданин владел жильем более трех лет, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Если же срок владения менее 3 лет, то обязанность по уплате налога возникает с учетом права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей или фактически произведённых расходов.
 С уважением, адвокат Сергей Нестеров.

17 Декабря 2017, 22:55
q Отблагодарить
1 0
1571
ответ
677
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Череповец
Общаться в чате

 Ст.568 ч.2 ГК РФ 

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Это к тому, что действующее законодательство предусматривает наличие доплаты в договоре мены, что это необязательно должна быть сделка исключительно объектов равных по цене.

17 Декабря 2017, 22:58
Ольга
клиент, г. Москва

Я понимаю, но мы не хотим доплачивать друг другу)) о лучшей сумме если по факту квартиры неравноценны.

17 Декабря 2017, 23:44
1571
ответ
677
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Череповец
Общаться в чате
Поясните пожалуйста почему? все говорят выгоднее, а с чем это связано? 

Второй собственник получит квартиру по договорной цене. значительно превышающей её действительную рыночную стоимость. И если в дальнейшем он решит её продать ранее чем через 5 лет, то вряд ли сможет её продать выше цены указанной в договоре. Поскольку получится что по договору мены он приобрёл эту квартиру дороже чем продал, ему не придётся платить НДФЛ 13%.


18 Декабря 2017, 00:09
получен
гонорар
50%
Юрист - Тимур
7,7
Рейтинг Правовед.ru
4982
ответа
2637
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Ольга!

Какую стоимость указывать? 

Стороны могут указать любую стоимость. 

Просто нужно понимать, что договор мены для целей налогообложения рассматривается как два договора купли-продажи. 

Соответственно, если вы укажите максимальную стоимость, то собственник квартиры 1 будет платить больший налог (если он владеет квартирой менее 3х лет).

Если указать меньшую стоимость, то собственник квартиры 2 будет платить больше налог, если будет продавать квартиру менее чем через 5 лет (разные сроки 3 и 5 лет из-за того, что с 1.1.2017 этот срок увеличился).

Также нужно учитывать, что квартиры, зарегистрированные после 1.1.2016 не имеет смысла  продавать ниже 70% кадастровой стоимости, так как для целей налогообложения будет браться именно 70% от кадастровой стоимости.

Так что вам нужно исходить из того, что установление цены в данном случае фактически просто перераспределяет налоговую нагрузку между продавцом и покупателем.

17 Декабря 2017, 22:56
q Отблагодарить
0 0
7,7
Рейтинг Правовед.ru
4982
ответа
2637
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

большей площади — в 2010 август, а меньшей — 2009 — все по приватизации в собственность

Ольга

Тогда налога у собственника 1 не будет. Выгоднее указать как можно большую стоимость. Это пригодится в будущем собственнику 2. 

17 Декабря 2017, 23:43
Ольга
клиент, г. Москва

Поясните пожалуйста почему? все говорят выгоднее, а с чем это связано? Мне тоже об этом говорили, но я не понимаю почему указывать выше? На что в дальнейшем это влияет? Спасибо!

17 Декабря 2017, 23:53
Ольга
клиент, г. Москва

Оба собственника владеют больше 6 лет. В собственности квартиры с 2009 и 2010 года

17 Декабря 2017, 23:46
7,7
Рейтинг Правовед.ru
4982
ответа
2637
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Поясните пожалуйста почему? все говорят выгоднее, а с чем это связано? Мне тоже об этом говорили, но я не понимаю почему указывать выше? На что в дальнейшем это влияет? Спасибо!

Ольга

У вас есть квартира 1 оценочная стоимость которой 1,5 млн, и квартира 2 стоимость которой 3,5 млн. 

Ни первый ни второй собственник в результате обмена не будут платить налог, независимо от выбранной цены немы, так как владеют квартирами более 5 лет. 

Если указать цену мены как 1,5, то получается что собственник 1, приобретает сейчас более дорогую квартиру за 1,5 млн. Если он решит ее продать в ближайшие года за рыночную стоимость, то он будет платить налог с 2 млн. (3,5-1,5). А вот если решит продать свою квартиру второй — то ему все равно. У него налога не будет, так как налоговая база будет равна 0 (1,5-1,5). Получается первый будет платить налог при дальнейшей продаже, а второй не будет.

Но можно, установить более высокую цену, и тогда при дальнейшей продаже не будут платить оба.  

Если вы устанавливаете цену мены в 3,5 млн, то вы задаете для обоих квартир более высокую цену приобретения, которую можно учесть при их дальнейшей продажи. То есть первый не будет платить налог, так как налоговая база 0 (3,5-3,5), а второй не будет платить так как налоговая база вообще отрицательная (1,5-3,5).

18 Декабря 2017, 10:31
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

152 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут