Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

324 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
324 юриста сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Грамотно прописать порядок оплаты сделки с недвижимостью

Покупаю квартиру. Достигнута предварительная договоренность об оплате с помощью банковской ячейки через Сбербанк, форма договора "для физических лиц для сделок с недвижимостью". Этот договор разрешает доступ к сейфу только обеих сторон одновременно, кроме случая, когда продавец предъявляет договор купли-продажи с отметкой Регпалаты о переходе права собственности. Меня это устраивает.

Риэлтор, однако, с этой формой взаиморасчетов ни разу не сталкивался, удивительно, но в миллионном городе принято оплату по таким сделкам производить не просто безналом, но обычным банковским переводом со счета на счет ДО подписания договора купли-продажи. Может, я перестраховываюсь избыточно, но мне кажется, что финансовый риск в этом случае очень велик, хотя продавцы заслуживают доверия.

Риэлтор предложила обойти не устраивающее продавца (торопят сроки) положение банковского договора , ограничившись стандартной формой договора, а деньги из ячейки забрать вдвоем после госрегистрации договора купли-продажи, прописав в договоре обременение до момента оплаты. Банковские препятствия на пути к ячейке планируется обойти с моей же помощью: забрать деньги вдвоем после госрегистрации договора, и только потом подавать документы на госрегистрацию права собственности. Меня это, естественно, не устраивает, возможно, в силу недостаточного юридического образования.

Итак, вопрос простой: как юридически корректно для обеих сторон прописать порядок оплаты при расчетах через ячейку в договоре, чтобы ни одна сторона не осталась внакладе? И желательно, чтобы не пришлось оформлять документы в два приема, сперва регистрируя договор, потом переход права собственности.

20 Августа 2013, 05:22, вопрос №184598 Наталья, г. Челябинск
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Наталья, здравствуйте!

    Вам именно условие про аккредитив необходимо сформулировать?

    Тогда я предлагаю вариант типа:

    Иванов Иван Иванович с 10 сентября 2013 г. по 01 октября 2013 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки (указать банк, номер ячейки, когда и на какую сумму открыта) при предъявлении следующих документов:

    — оригинала зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Иванова д.1 кв.1 заключенного Ивановым Иван Ивановичем (Продавец) и Петровым Петром Петровичем (Покупатель) и (или)

    — нотариальной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Иванова д.1 кв.1 за Ивановым Иваном Ивановичем.


    20 Августа 2013, 05:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Аккредитив это форма безналичного расчета. :)

    Да, мне нужно сформулировать только порядок оплаты, но для договора купли-продажи, чтобы там четко фигурировал момент, когда, каким образом и в каком порядке произведена оплата по договору и продавец получил свои деньги, чтоб Регпалата была довольна и сделка состоялась и не подлежала оспариванию.

    Те замечательные слова, что Вы написали, фигурируют в стандартной форме банковского договора, цитирую:

    "3.3.2. Допуск Продавца (всех Продавцов одновременно) к Сейфу в отсутствие Покупателя (всех Покупателей) производится при предъявлении оригинала договора купли-продажи об отчуждении в пользу Покупателя(ей) объекта(ов) недвижимости по адресу(сам):______________________________с отметкой (штампом) о государственной регистрации перехода права собственности на данный(ые) объект(ы), а в случае отсутствия на договоре купли-продажи такой отметки (штампа) – при предъявлении оригинала договора купли-продажи об отчуждении в пользу Покупателя(ей) объекта(ов) недвижимости по адресу(сам):_____________________________и выписки(сок) из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по объекту(ам) недвижимости (при этом Банк проверяет соответствие сведений, указанных о Продавце(ах) и Покупателе(ях) в настоящем Договоре, сведениям, изложенным в представленном(ых) документе(ах): наименование юридического лица, его местонахождение и почтовый адрес, фамилия, имя, отчество и место регистрации (место жительства) физического лица, место нахождения объекта(ов) недвижимости, а также внешние признаки надлежащего оформления договора купли-продажи и выписки(сок) из ЕГРП (при ее(их) предоставлении)), и при наличии ключа от Сейфа."

    20 Августа 2013, 05:40
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Тогда еще раз объясните, пожалуйста, что Вы хотите спросить?

    20 Августа 2013, 05:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Совсем коротко: порядок оплаты для договора купли-продажи.

    Подробнее:

    Предлагаемый вариант "Квартира находится в залоге у продавца до поступления оплаты по договору КП". К этому моменту деньги уже лежат в ячейке и заключен договор с Банком, цитату из которого см. выше. То есть по факту оплата поступила. Но. По банковскому договору, забрать деньги продавец может только после того, как предъявит банку зарегистрированный переход права собственности. Но по договору купли-продажи (в этом виде), квартира числится в обременении у продавца, пока он не получает свои деньги. Но деньги в банке, который их не может отдать, пока вся процедура не пройдена полностью. Ну и т.д.

    Мне видится в этом некая уязвимость планируемого договора КП, поэтому интересуюсь, стоит ли детализировать порядок оплаты в договор КП и если да, то каким образом.

    20 Августа 2013, 05:55
  • Юрист - Цыбизов Александр
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Ничего особенного прописывать не надо, можете написать просто

    «на момент заключения договор расчеты между сторонами произведены в полном объеме». 

    Деньги в ячейку нужно заложить до подписания договора, в договоре аренды прописать условия доступа к ячейке.

    Но уж если очень хочется то можно написать

    «На момент подписания  договора  полная сумма по  договору  Покупателем, в присутствии Продавца заложена в  ячейку  такого то банка, деньги Продавцом пересчитаны, формой  оплаты  по  договору  является открытие  ячейки  Продавцом при наступлении следующих условий и т.д.»

    20 Августа 2013, 06:37
    Ответ юриста был полезен? + 3 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо. Не влечет ли за собой вторая формулировка каких-либо препятствий к тому, чтобы переход права собственности оформлялся параллельно? Продавец у меня тоже волнуется.

    20 Августа 2013, 06:54
  • Юрист - Цыбизов Александр
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    не совсем понял параллельно чему? 

    или вы имеете ввиду, не станет ли это препятствием для регистрации договора купли продажи или регистрации перехода права собственности?

    Как продавец я бы был больше озабочен правильностью определения порядка доступа к ячейке.

    Чтобы у продавца не было сложностей с получением денег, в числе документов, необходимых для доступа к банковской ячейке, следует настаивать на  указании только зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Вы я так понимаю, хотите включить в этот список также свидетельство о государственной регистрации права собственности приобретателя жилья либо нотариально заверенную копию этого документа. 

    В подобной ситуации продавец попадает в невыгодную зависимость от вас, т.к. свидетельство выдается только в одном экземпляре на руки новому собственнику квартиры.

    20 Августа 2013, 08:14
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Александр, у меня нет произвола в этом вопросе, поскольку вряд ли Сбербанк будет менять форму договора ради одного случая. Цитата из этой формы, в каких случаях продавец получает единоличный доступ к ячейке, фигурирует в моем примечании к первому ответу. Обратите внимание, что в этом пункте не требуется ни предъявления свидетельства о новом праве собственности, ни его копии. Мне кажется, тут все четко, проблем возникнуть на этапе получения денег не должно. Собственно, там в качестве основания для доступа к ячейке присутствует, как я понимаю, два пакета документов, второй из которых носит как раз "аварийный" характер, на случай, когда покупатель "прячется".

    "Параллельно" - имелась в виду параллельная регистрация и договора купли-продажи, и перехода права собственности.

    Наличие только лишь зарегистрированного договора купли-продажи, имхо, вызывает некую юридическую коллизию, связанную с тем, что до момента госрегистрации именно перехода права собственности юридически недвижимость является собственностью продавца.

    20 Августа 2013, 08:31
  • Юрист - Цыбизов Александр
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    В предыдущем ответ я немного описался не зарегистрированный договор, а договор с отметкой о регистрации перехода права собственности.

    Вопрос о «параллельно чему» у меня возник в связи с тем, что 

    с 1 марта 2013 года вступили в силу положения Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ, меняющие правила регистрации сделок с недвижимостью. Теперь не требуется производить регистрацию договоров:

    — купли-продажи жилого помещения;

    — дарения недвижимости;

    — ренты, в том числе с условием пожизненного содержания.

    Регистрации подлежит только переход права собственности по этим договорам, то есть отменена двухступенчатая регистрация перехода права – самого договора и права собственности, из него вытекающего

    После оформления свидетельства на право собственности в отношении нового собственника на экземпляры договора должна быть проставлена отметка регистрирующего органа с указанием реквизитов документа о переходе права

    20 Августа 2013, 09:05
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    " с 1 марта 2013 года вступили "

    Вот спасибо огромное! А мужики-то и не знали. (с)

    Тогда вопрос про "параллельно" снят полностью, форма Сбербанка, судя по всему, актуальна и соответствует интересам продавца и действующему законодательству,... и вообще вопросов стало на порядок меньше.

    Еще раз спасибо, в т.ч. за ссылку на нормативный акт.

    20 Августа 2013, 09:17
  • Юрист - Цыбизов Александр
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Нормативная ссылка к пердыдущему ответу

    п.8. ч.2 ФЗ от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ»  гласит

    8. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

    Закон вступил в силу 1 марта 2013

    20 Августа 2013, 09:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Плюсы кончились. (((

    20 Августа 2013, 09:20
  • Юрист - Цыбизов Александр
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Плюсы кончились. (((

    Спасибо за оценки.

    Наталья, если вы получили необходимые ответы и считаете, что ваш вопрос решен, нажмите на кнопку «Распределить гонорар» и разделите вознаграждение между теми юристами, ответы которых вы считаете правильными, и которые вам помогли.

    С наилучшими!

    20 Августа 2013, 09:51
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats