8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
500 ₽
Вопрос решен

Собственник несовершеннолетний, продажа квартиры

Добрый день!

Подскажит как правильно поступить.

Есть 1-к квартира 36,5м (4 собственника: муж,жена, двое несовершеннолетних детей), распределение долей 1/4.

Покупалась с использованием мат.капитала.

Есть еще одна 1-к квартира (общая собственность супругов, оформлена нв мужа) 29,0 м.

Хотим продать квартиру 36,5м и подарить(выделить) детям доли в собственности квартиры площадью 29,0м.

Как быть с органами опеки?

Уточнение от клиента

Собрали весь пакет документов и придя в опеку - слышу: вам будет отказ 99%.

Ссылаются на то, что сейчас квартира 36м (на 4х), а хотим доли дать в 29м (на 3х).

Хоть доли детей физически становятся больше, опека заявляет об ухудшении их жидищных условий. Правомерен ли будет такой отказ или есть вариант всетаки получить разрешение на продажу?

, Александра Михеева, г. Тольятти
Дмитрий Носиков
Дмитрий Носиков
Юрист, г. Новочебоксарск

Как быть с органами опеки?

Александра

Здравствуйте!

Вам нужно взять от органов опеки разрешение на продажу долей в квартире принадлежащих несовершеннолетним с одновременным дарением им долей в квартире 29 кв.м. и всё.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства
На совершение сделок с недвижимостью, принадлежащей подопечным, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от того, есть у них родители или нет. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
Без такого разрешения опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение (ст. 37 ГК РФ; п. 1 ст. 21 Закона N 48-ФЗ):
1) сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог;
2) сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению);
3) сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
4) других сделок, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения выдаются опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут оспорить в судебном порядке опекун или попечитель, иные заинтересованные лица, а также прокурор (п. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Обязательное удостоверение сделки нотариусом
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. При этом необходимо уплатить государственную пошлину (нотариальный тариф) в размере, зависящем от стоимости имущества. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ; пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. ст. 22, 53 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).
Внимательно изучив и проверив все документы, можно обезопасить себя от рисков признания сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, недействительной.

Ситуация: Можно ли совершать сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним? («Электронный журнал „Азбука права“, 2017) {КонсультантПлюс}

0
0
0
0
Александра Михеева
Александра Михеева
Клиент, г. Тольятти

Проблем с перевыделением быть не должно?? Должны одобрить?

На консультации в опеке сказали, что раз будет продажа , то должна быть совершена и покупка (т.е прям физически потратить деньги), т.е.если мы забираем у детей кв.м - то выделяем (дарим) их в дргой квартире, а вот деньги от продажи их доли тогда - долдны положить им на счет. Это действительно так? Или врут?)

Проблем с перевыделением быть не должно?? Должны одобрить? На консультации в опеке сказали, что раз будет продажа, то должна быть совершена и покупка (т.е прям физически потратить деньги), т.е.если мы забираем у детей кв.м — то выделяем (дарим) их в дргой квартире, а вот деньги от продажи их доли тогда — долдны положить им на счет. Это действительно так? Или врут?)

Александра

Может у Вас так в опеке привыкли действовать, но в законе вообще то сказано что права несовершеннолетних не должны быть ухудшены, у меня на практике выдали разрешение на продажу долей без каких либо условий о зачислении денег на какой либо счёт, но с условием о дарении равноценных долей в другой квартире, в моём случае 2 детям подарили доли в квартире матери этих детей, то есть сама мать им и подарила доли.

Консультация юриста бесплатно
Екатерина Довгопол
Екатерина Довгопол
Юрист, г. Курган
7.7 рейтинг

Добрый день, Александра.

Необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства для продажи квартиры 36,5 км.м.

Запрет на продажу без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав, регулируется законом (37 ГК РФ, ст. 20, 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).


0
0
0
0

Подарить (выделить) детям доли в собственности квартиры площадью 29,0 м можно без разрешения органов опеки и попечительства, поскольку имущественное положение детей улучшается (37 ГК РФ, ст. 20, 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Или врут?)

Александра

Нет, не врут.

Сергей Берестов
Сергей Берестов
Юрист, г. Санкт-Петербург
10 рейтинг

Здравствуйте, Александра!

Разрешение органа опеки в данном случае обязательно в силу ст. 20, 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве».

Вам необходимо в первую очередь прийти в орган опеки на личную консультацию к специалисту и взять перечень документов, которые необходимо предоставить для получения разрешения органа опеки на продажу.

Полагаю, что орган опеки может потребовать подготовить предварительный договор дарения детям долей в квартире, принадлежащей супругам, и предоставить этот договор в орган опеки вместе с заявлением о выдаче разрешения на продажу первой квартиры.

0
0
0
0

Проблем с перевыделением быть не должно?? Должны одобрить?
На консультации в опеке сказали, что раз будет продажа, то должна быть совершена и покупка (т.е прям физически потратить деньги), т.е.если мы забираем у детей кв.м — то выделяем (дарим) их в дргой квартире, а вот деньги от продажи их доли тогда — долдны положить им на счет. Это действительно так? Или врут?)

Александра

Не совсем так. Для разрешения органа опеки должно быть достаточно, чтобы имущественное положение детей не было ухудшено в результате сделки (сделки по продаже квартиры, в праве на которую имеются доли детей).

Поэтому если Вы взамен дарите детям равноценные доли в своей квартире, то этого должно быть достаточно, и орган опеки должен дать разрешение на продажу, независимо от того, куда Вы направите деньги от продажи их долей.

Ещё один важный, на мой взгляд, момент.

Не нужно дарить детям доли до обращения в орган опеки с заявлением о выдаче разрешения на продажу.

Дело в том, что орган опеки может расценить это таким образом, что дарение детям долей во второй квартире не связано с продажей их долей в первой квартире. И, соответственно, потребовать ещё одного возмещения детям равноценного предоставления долей.

Евгений Урванцев
Евгений Урванцев
Юрист, г. Кемерово

Добрый день!

площадью 29,0м. Как быть с органами опеки?

Александра

Разрешение от органов опеки обязательно при продажи имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, что следует из:

ст. 37 ГК РФ: 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Для совершения сделки Вам с супругом необходимо обратиться в органы опеки по месту регистрации детей с заявлением о разрешении отчуждения квартиры, доли в праве на которую принадлежат Вашим детям с одновременным дарением на имя несовершеннолетних долей в праве собственности на другую квартиру, которая принадлежит Вашему супругу. Сделки необходимо оформлять у нотариуса, так как у Вас недвижимость оформлена в долях, так как согласно

ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: 1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3указанного Закона).
0
0
0
0

Это действительно так? Или врут?)

Александра

Не обязательно покупка, важно, чтобы было предоставлено равноценное по квадратам и качеству взамен. Дарение вполне подойдет.

Хоть доли детей физически становятся больше, опека заявляет об ухудшении их жидищных условий. Правомерен ли будет такой отказ или есть вариант всетаки получить разрешение на продажу?

Александра

У Вас есть письменный отказ?

Владимир Мальцев
Владимир Мальцев
Юрист, г. Вологда
9.3 рейтинг

Добрый день, Александра.

Вам понадобится разрешение органа опеки

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об опеке и попечительстве»Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного


1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:
1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;
2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.
2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.
3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обычно проблем не бывает с выдачей разрешения, если нет явного ущемления интересов несовершеннолетних. В данном случае не думаю, что орган опеки усмотрит какие то нарушения прав ваших детей.

0
0
0
0
Елена Иванова
Елена Иванова
Юрист, г. Набережные Челны

Добрый день, Александра.

В Вашем случае муж может выделить доли в квартире 29 кв.м. путем дарения долей несовершеннолетним детям. Таким образом, Вы не ухудшаете жилищные условия детей. С договором дарения и всеми сопутствующими документами на продаваемую квартиру и на квартиру, где выделены доли детям обращаетесь в органы опеки (ст.37 ГК РФ) для получения постановления (разрешения) на продажу 1-к квартиры 36,5м.

0
0
0
0
Павел Сидоров
Павел Сидоров
Юрист, г. Москва

Здравствуйте!

Как быть с органами опеки?

Итак, как уже было сказано, разрешение органов опеки попечительства здесь обязательно.

На консультации в опеке сказали, что раз будет продажа, то должна быть совершена и покупка (т.е прям физически потратить деньги), т.е.если мы забираем у детей кв.м — то выделяем (дарим) их в дргой квартире, а вот деньги от продажи их доли тогда — долдны положить им на счет. Это действительно так? Или врут?)

Нет, не врут, деньги от продажи доли действительно должны быть на счете ребёнка.

Проблем с перевыделением быть не должно?? Должны одобрить?

Смотрите, учитывая Вашу ситуацию, и то что

Хотим продать квартиру 36,5м и подарить(выделить) детям доли в собственности квартиры площадью 29,0м.

при которой доли детей не будут уменьшены, потому что в старой квартире у детей по 1/4 от 36,5 кв. метров, в новой будет, я так понимаю по 1/3 доли каждому ребенку и мужу, и наличие денег на счёте от продажи доли детей, поэтому полагаю что одобрение сделки органами опеки и попечительства вероятно.

В любом случае, органы опеки и попечительства должны удостовериться, что в результате отчуждения жилого помещения права несовершеннолетнего не будут нарушены — взамен отчуждаемого жилого помещения несовершеннолетний должен получить другое жилое помещение либо долю в нем, и качество приобретаемого жилья не должно ухудшать жилищные условия. Улучшением имущественного положения ребенка может быть признан уже оформленный на ребенка к моменту отчуждения принадлежащего ребенку имущества объект недвижимости.

0
0
0
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Право собственности
Можно ли сократить часть денег второго собственника при продаже квартиры?
Добрый день. Хотел бы у Вас уточнить планирую продать квартиру (2-а собственника у данной квартиры, на основании выписки из ЕГРН). Квартира была приобретена в ипотеку. Но в большей степени платил один человек . Возможно ли при продаже сократить часть денег второго собственника. и какие будут последствия.
, вопрос №2720488, Валерий Михайлович, г. Москва
1 ответ
Усыновление, опека и попечительство
Возможна ли продажа квартиры, если собственники несовершеннолетние дети?
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, возможна ли прожажа квартиры, если собственники несовершеннолетние дети? Квартира отдана детям в счет аллиментов. Хотим рассширить жилплощадь, за счет продажи квартиры плюс маткапитал. Куда необходимо обратится в первую очередь?
, вопрос №1710519, Анна, г. Челябинск
1 ответ
Право собственности
Может ли человек, прописанный в квартире, но не являющийся собственником, помешать продаже квартиры?
Здравствуйте, мы с сестрой собственники квартиры. В квартире живет дядя, который отказался от приватизации, т.к. уже в ней участвовал, но у него осталась право прописки на всю жизнь. Может ли дядя препятствовать продаже квартиры?
, вопрос №1304548, Мария Васильевна Дьяченко, г. Ростов-на-Дону
1 ответ
Недвижимость
Налог с продажи квартиры
Добрый день! Следующий вопрос: Супружеская пара пожилого возраста (старше 80 лет) являются собственниками квартиры на территории РФ более 30 лет. В настоящее время проживают в Германии. Имеют двойное гражданство: РФ - Германия. Выехали на ПМЖ будучи на пенсии, до выезда за границу все налоговые выплаты за жилье осуществлялись. В данный момент в квартире проживает внучка с семьей, долгов перед Государством по квартире нет. Квартиру хотят продать. Подскажите, пожалуйста, какой налог, и в каком размере должны будут выплатить собственники после продажи квартиры.
, вопрос №710691, Елена, г. Екатеринбург
1 ответ
Жилищное право
Как заставить освободить квартиру бывших собственников после продажи квартиры?
Купила квартиру по ипотеке. Сроки освобождения квартиры, указанные в договоре купли-продажи, прошли. Бывшие собственники приобретенной мной квартиры отказываются покинуть теперь уже мое жилье, придумывая всякие отговорки. Что можно предпринять в этом случае?
, вопрос №112738, Екатерина Семенова, г. Челябинск
1 ответ