Собственник несовершеннолетний, продажа квартиры

Как быть с органами опеки?

Александра

Здравствуйте!

Вам нужно взять от органов опеки разрешение на продажу долей в квартире принадлежащих несовершеннолетним с одновременным дарением им долей в квартире 29 кв.м. и всё.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства
На совершение сделок с недвижимостью, принадлежащей подопечным, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от того, есть у них родители или нет. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
Без такого разрешения опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение (ст. 37 ГК РФ; п. 1 ст. 21 Закона N 48-ФЗ):
1) сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог;
2) сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению);
3) сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
4) других сделок, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения выдаются опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут оспорить в судебном порядке опекун или попечитель, иные заинтересованные лица, а также прокурор (п. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Обязательное удостоверение сделки нотариусом
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. При этом необходимо уплатить государственную пошлину (нотариальный тариф) в размере, зависящем от стоимости имущества. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ; пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. ст. 22, 53 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).
Внимательно изучив и проверив все документы, можно обезопасить себя от рисков признания сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, недействительной.

Ситуация: Можно ли совершать сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним? («Электронный журнал „Азбука права“, 2017) {КонсультантПлюс}

Добрый день, Александра.

Необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства для продажи квартиры 36,5 км.м. 

Запрет на продажу без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав, регулируется законом (37 ГК РФ, ст. 20, 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Здравствуйте, Александра!

Разрешение органа опеки в данном случае обязательно в силу ст. 20, 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве».

Вам необходимо в первую очередь прийти в орган опеки на личную консультацию к специалисту и взять перечень документов, которые необходимо предоставить для получения разрешения органа опеки на продажу.

Полагаю, что орган опеки может потребовать подготовить предварительный договор дарения детям долей в квартире, принадлежащей супругам, и предоставить этот договор в орган опеки вместе с заявлением о выдаче разрешения на продажу первой квартиры.

Добрый день!

площадью 29,0м. Как быть с органами опеки?

Александра

Разрешение от органов опеки обязательно при продажи имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, что следует из:

ст. 37 ГК РФ: 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Для совершения сделки Вам с супругом необходимо обратиться в органы опеки по месту регистрации детей с заявлением о разрешении отчуждения квартиры, доли в праве на которую принадлежат Вашим детям с одновременным дарением на имя несовершеннолетних долей в праве собственности на другую квартиру, которая принадлежит Вашему супругу. Сделки необходимо оформлять у нотариуса, так как у Вас недвижимость оформлена в долях, так как согласно

ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: 1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3указанного Закона).

Добрый день, Александра.

Вам понадобится разрешение органа опеки

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об опеке и попечительстве»Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

 
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:
1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;
2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.
2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.
3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 

Обычно проблем не бывает с выдачей разрешения, если нет явного  ущемления интересов несовершеннолетних. В данном случае не думаю, что орган опеки усмотрит какие то нарушения прав ваших детей. 

Добрый день, Александра. 

В Вашем случае муж может выделить доли в квартире 29 кв.м. путем дарения долей несовершеннолетним детям. Таким образом, Вы не ухудшаете жилищные условия детей. С договором дарения и всеми сопутствующими документами на продаваемую квартиру и на квартиру, где выделены доли детям обращаетесь в органы опеки (ст.37 ГК РФ)  для получения постановления (разрешения) на продажу 1-к квартиры 36,5м.

Здравствуйте!

Как быть с органами опеки?

Итак, как  уже  было  сказано,  разрешение  органов  опеки    попечительства  здесь  обязательно.

На консультации в опеке сказали, что раз будет продажа, то должна быть совершена и покупка (т.е прям физически потратить деньги), т.е.если мы забираем у детей кв.м — то выделяем (дарим) их в дргой квартире, а вот деньги от продажи их доли тогда — долдны положить им на счет. Это действительно так? Или врут?)

Нет,  не  врут, деньги  от  продажи  доли  действительно  должны  быть  на  счете  ребёнка.

Проблем с перевыделением быть не должно?? Должны одобрить?

Смотрите, учитывая  Вашу  ситуацию, и  то  что

Хотим продать квартиру 36,5м и подарить(выделить) детям доли в собственности квартиры площадью 29,0м.

при  которой  доли детей  не  будут  уменьшены, потому  что в  старой  квартире  у детей  по 1/4  от 36,5  кв. метров, в новой  будет, я так понимаю  по 1/3  доли  каждому  ребенку  и  мужу,  и  наличие  денег  на  счёте   от  продажи   доли  детей, поэтому полагаю  что  одобрение  сделки  органами  опеки  и  попечительства   вероятно.

В  любом случае,  органы опеки и попечительства должны удостовериться, что в результате отчуждения жилого помещения права несовершеннолетнего не будут нарушены — взамен отчуждаемого жилого помещения несовершеннолетний должен получить другое жилое помещение либо долю в нем, и качество приобретаемого жилья не должно ухудшать жилищные условия. Улучшением имущественного положения ребенка может быть признан уже оформленный на ребенка к моменту отчуждения принадлежащего ребенку имущества объект недвижимости.