Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Администрация требует договор цессии для продления договора аренды земельного участка под закусочную
Здравствуйте!
Такой вопрос: есть земельный участок, арендованный у администрации города, назначение - под закусочную, используется по назначению.
Договор аренды закончился в 2015 году, далее получен ответ от администрации о продлении договора на неопределенный срок в соответствии с п.8 ст. 39.8 ЗК РФ.
В настоящий момент инициирована процедура переуступки прав и обязанностей по аренде данного участка в пользу третьего лица (согласие от администрации получено), но возникла такая проблема: когда от рег.палаты поступил запрос в адрес администрации, ответ был получен такой: договор аренды земли с данным назначением (под закусочную) не может быть продлен на срок 49 лет по новому ЗК, за исключением случаев, предусмотренных п.п. 8 пункта 8 ст. 39.8 ЗК, а именно наличия договора цессии, государственно-частного партнерства и т.д.
Насколько законны действия администрации? Как лучше поступить в данной ситуации?
Здравствуйте, Фариза.
Если закусочная зарегистрирована в Росреестре как объект капитального строительства, то вы имеете исключительное право на приобретение такого земельного участка как в аренду на 49 лет, так и в собственность по договору купли-продажи.
Если закусочная — временная постройка, которую невозможно зарегистрировать в Росреестре как недвижимое имущество, то надо смотреть договор аренды, который истек в 2015 году. Если же срок аренды истек до 01.03.2015 есть основания считать указанный договор продленным на неопределенный срок по статьям 610,621 ГК РФ, если договором аренды не предусмотрено иное.
Насколько законны действия администрации? Как лучше поступить в данной ситуации?
Фариза
Фариза, действия администрации в данном случае абсолютно законны, поскольку они не могут действовать с нарушением законодательства, указанное положение было введено Федеральным законом от 13.07.2015 N 224-ФЗ, и соответственно распространяет свое действие на все правоотношения которые действуют на тот момент и после его принятия, что лучше в таком случае делать: можно заключить соглашение о муниципально-частном партнерстве, если у вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу.
Здравствуйте, Фариза.
По моему мнению, администрация чего-то недоговораивает, либо лукавит.
Дело в том, что действущая редакция пп.8 п.8 ст.39.8 ЗК РФ вступила в силу с 01.01.2016 года на основании ст.48 Федерального закона РФ от 13.07.2015 N 224-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп.,...
Указанный ФЗ несколько расширил норму, ранее она выглядела так
8) на срок действия концессионного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено концессионное соглашение;
Договор вы продлили в период действия старой нормы, поэтому для Вас введение новой ничего не изменило.
Поэтому вижу один вариант. Росреестр выдает Вам мотивированный отказ, а затем Вы обжалуете действия администрации в порядке административного судопроизводства.
но закон не имеет обратной силы только в уголовном праве, разве нет?
Лупу Александр
Во-первых, обратная сила тут не причем, так как норма не перестала действовать, и не была введена, а была расширена. В частности добавлены другие виды соглашений. Следовательно, само обоснование на ст.39.8 ЗК РФ несостоятельно.
Договор аренды был продлен на неопределенный срок, он действует, не изменен, а значит арендатор может переуступить права и обязанности по договору в том же объеме и на тех же условиях. Меняется только сторона в договоре. О конкретных нормах в обоснование иска до получения отказа говорить преждевременно.
Здравствуйте Фариза.
Конечно лучше бы почитать воочию то, что написала администрации. Однако, из изложенного Вами администрация права только в том случае, если Вы строили закусочную для администрации.
п. 1 ст. 1 Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»
По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением) (далее — объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности.
В остальных случаях, как указала Альфия, Вы имеете исключительное право
п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ
Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
И срок действительно должен быть 49 лет.
п.п. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ
на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
Если же договор стал бессрочным, то он, так как установлен предельный срок, в силу норм ГК РФ должен считаться заключенным на 49 лет.
Статья 610 ГК РФ
Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Уважаемая коллега но в данном случае нормы ЗК РФ, как специальные нормы правового регулирования имеют приоритет перед нормами ГК РФ, как нормами общего правового регулирования, и даже если договор аренды является бессрочным, то нормы специального назначения могут его менять
но закон не имеет обратной силы только в уголовном праве, разве нет?
А на каком основании? какая мотивировка?