Квартира на средства материнского капитала. Как продать?

1. После получения квартиры, приобретённой на средства МК я, как единственный участник ДДУ, получаю Свидетельство о праве собственности;

Михаил

Добрый день.

Верно

2. Далее, во исполнение Обязательства, взятого для получения МК, я планирую выделить супруге и детям по 1/100 доли в квартире (причем выделение доли супруге, по-моему должно быть нотариально заверено – где-то читал, что это связано с процедурой разделения имущества, которое с некоторого времени проходит с обязательны заверением у нотариуса);

Михаил

Соглашение о выделении долей подлежит нотариальному заверению и составляет его также нотариус. 

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество

1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

3. Потом инициирую поиск покупателя* и продажу ТОЛЬКО детских долей в квартире;

Михаил

Главное, чтоб выделили равнозначные доли в другом жилом помещении (т.е. если 1/100 — 10 кв.м., то в новом жилом помещении должно быть выделено не менее 10 кв.м.)

4. Заручаюсь согласием Опеки на сделку. Как мне говорили в опеке помимо классического варианта одновременной продажи и покупки новой собственности есть вариант, при котором можно сделать примерно так: a. Дарение детям долей в сопоставим по условиям и стоимости жилье в некоей другой квартире. У меня такая имеется; b. Продажа квартиры, купленной на средства МК; c. Выделение денежных средств детей, полученных с продажи квартиры, на отдельные счета, использование которых возможно только с согласия опеки и только на определенные конкретные нужды (учеба, здоровье, еще какое-то жилье)

Михаил

В вашем случае считаю более оптимальным выделение долей в иной жилье, чем выделение средств на счета, которыми можно распорядиться только с согласия опеки.

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

2. Возможно ли инициировать продажу ТОЛЬКО детских долей в квартире, купленной на средства МК? Нет ли у опеки законного основания НЕ согласовывать такую сделку?

Михаил

Да, это Ваше право, как законного представителя, главное, чтоб были выделены равнозначные доли в ином жилье

Доброго времени суток, Михаил. 

2. Далее, во исполнение Обязательства, взятого для получения МК, я планирую выделить супруге и детям по 1/100 доли в квартире (причем выделение доли супруге, по-моему должно быть нотариально заверено – где-то читал, что это связано с процедурой разделения имущества, которое с некоторого времени проходит с обязательны заверением у нотариуса);

Михаил

Да верно соглашение о выделении долей в совместно нажитом имуществе это нотариальная форма сделки, после подлежит госрегистрации права. 

3. Потом инициирую поиск покупателя* и продажу ТОЛЬКО детских долей в квартире;

Михаил

В принципе запрета на продажу долей нет .

4. Заручаюсь согласием Опеки на сделку. Как мне говорили в опеке помимо классического варианта одновременной продажи и покупки новой собственности есть вариант, при котором можно сделать примерно так: a. Дарение детям долей в сопоставим по условиям и стоимости жилье в некоей другой квартире. У меня такая имеется; b. Продажа квартиры, купленной на средства МК; c. Выделение денежных средств детей, полученных с продажи квартиры, на отдельные счета, использование которых возможно только с согласия опеки и только на определенные конкретные нужды (учеба, здоровье, еще какое-то жилье)

Михаил

Да вот согласие Вам как раз и нужно только вот не понятно какой из Вариантов предложенных опекой вы выбираете. 

дарение детям долей в ином объекте 

положить деньги от продажи в банк. 

Это не одно и то же и не используется в месте.

5. После осуществления сделки по продаже долей детей покупатель этих долей продает мне эти доли. Для исключения необходимости оплачивать подоходный налог показываем во всех задействованных договорах купли-продажи те суммы, на которые в дальнейшем можно уменьшить “налогооблагаемую базу” (Т.е. обеспечиваю условия для того, чтобы показать, что “дохода” не было. За сколько продали доли покупателю, за столько и покупаем ) * — покупатель – свой человек, не родственник. Идея такой хитромудрой) сделки вот в чем: • Технически исключить “детей” из числа собственников квартиры (и, как следствие, участие Опеки, согласование с которыми всегда занимает много времени + напрягает потенциальных покупателей) при необходимости в будущем осуществить оперативную продажу квартиры; • Минимизировать размер денежных средств, принадлежащих детям, которые они все равно получает при продаже данной, т.к. оперативное управление этими денежными средствами также возможно только с согласования опеки и только на определенные нужды детей Основные вопросы: 1. Нет ли принципиальных юридических противоречий в алгоритме выше? 2. Возможно ли инициировать продажу ТОЛЬКО детских долей в квартире, купленной на средства МК? Нет ли у опеки законного основания НЕ согласовывать такую сделку?

Михаил

А вот здесь опять таки на купленные доли в праве у Вас по идее с супругой возникает совместная собственность если покупатель только Вы советую в договоре по покупке долей выступать вместе и приобретать доли в праве в размерах сразу вместе с женой. 

А так сделка планируемая Вами возможна и имеет право на существование. 

С Уважением, В.Г. Бровченко 

Здравствуйте, Михаил. дополню коллег.

Согласно ФЗ от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Так как вы изначально приобрели квартиру на свое имя — у вас есть обязательство по определению долей на детей по соглашению, согласно указанного закона, с учетом выдела обязательной доли супруги в праве совместной собственности на квартиру.

Можно одним соглашением у нотариуса все сделать — так и будет называться «соглашение об определении долей» — в нем вы определяете доли согласно затраченным средствам в квартире между собой и супругой, и согласно потраченным средствам по материнскому сертификату на маткапитал — детям.

Далее —

* — покупатель – свой человек, не родственник.

очень очень нужно доверять человеку, чтобы передать ему долю ребенка.Соглашусь, что с опекой довольно трудно состыковаться, но гораздо труднее может стать вывести долю от того человека, на которого вы оформите детские доли. Лучше сделать куплю-продажу доли на родственника и затем он вам с супругой эти доли отдарит (сделки дарения и иные сделки между близкими родственниками не облагаются налогом).

• Технически исключить “детей” из числа собственников квартиры (и, как следствие, участие Опеки, согласование с которыми всегда занимает много времени + напрягает потенциальных покупателей) при необходимости в будущем осуществить оперативную продажу квартиры;

Вы уже планируете продавать квартиру? у вас квартира в ипотеке или все за наличные средства приобретали?

Изучите этот вопрос, так как если квартира у вас в ипотеке то в обязательстве вы указали, что обязаны распределить доли после погашения записи об ипотеке.

Есть возможность, как вариант, в случае, если вы решили в дальнейшем расширяться — просто переделать обязательство и передать его пенсионному фонду, и после расширения — определить доли уже сразу в новой квартире. но это довольно трудный вопрос, хотя кое-где и практикуемый.

• Минимизировать размер денежных средств, принадлежащих детям, которые они все равно получает при продаже данной, т.к. оперативное управление этими денежными средствами также возможно только с согласования опеки и только на определенные нужды детей

Соглашусь, что лучше сразу сделать выдел доли в другой квартире — не нужно будет мудрить с деньгами, и они останутся у вас в доступе.

Основные вопросы:

1. Нет ли принципиальных юридических противоречий в алгоритме выше?

Все нормально, если действовать поэтапно и доверять своем "«проверенным» людям.

2. Возможно ли инициировать продажу ТОЛЬКО детских долей в квартире, купленной на средства МК? Нет ли у опеки законного основания НЕ согласовывать такую сделку?

Возможно, у опеки не будет основания, если вы выделите доли или перечислите деньги на счет детей.

Михаил здравствуйте! Ваша сделка имеет право на сушествование. Момент котрый вызывает сомнение, который сможете ли вы  реализовать 

2. Далее, во исполнение Обязательства, взятого для получения МК, я планирую выделить супруге и детям по 1/100 доли в квартире (причем выделение доли супруге, по-моему должно быть нотариально заверено – где-то читал, что это связано с процедурой разделения имущества, которое с некоторого времени проходит с обязательны заверением у нотариуса);

С выделением такой маленькой доли могут возникнуть сложности. Понятно что нигде не прописано размер долей обязательных к выделению, но приведу обзор судебной практики по этому вопросу:

Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016)

Пунктом 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ установлено, что средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Из названных норм следует, что дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Таким образом, при определении долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру) необходимо руководствоваться частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ, а также положениями статей 38, 39СК РФ.

Исходя из изложенного определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена.

(По материалам судебной практики Нижегородского областного суда)

14. Доли родителей и детей в праве собственности на жилой дом, приобретенный исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала, являются равными.

Соответственно опека может не согласиться с долей в 1/100 на детей, отсюда вытекающие последствия. Сумма сделки по детским долям может существенно возрасти, отсюда возникающие риски

— покупатель – свой человек, не родственник.

Здравствуйте!

2. Далее, во исполнение Обязательства, взятого для получения МК, я планирую выделить супруге и детям по 1/100 доли в квартире (причем выделение доли супруге, по-моему должно быть нотариально заверено – где-то читал, что это связано с процедурой разделения имущества, которое с некоторого времени проходит с обязательны заверением у нотариуса);

Михаил

Вот с этим будут проблемы у нотариуса. Соглашение о выделении доли супруге и детям нотариально удостоверяется. А нотариусы на практике удостоверяют соглашение, в котором доля детей будет пропорционально размера М(С)К в общей стоимости квартиры или больше.