Закончился договор аренды на землю, а документы на строительство еще не оформлены

статья 3 Земельного Кодекса  РФ:

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

статья 619 Гражданский кодекс РФ 

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

статья 45 Земельного Кодекса РФ

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:
неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

Таким образом, в Вшей ситуации с учетом представленной Вами информации не вижу оснований для  вывода о прекращении с ВАми договора аренды земельного  участка.

ВО-первых,  вы  получили разрешение на строительство на данном участке и построили дом, во-вторых, все время вы  предпринимали действия, направленные на его освоение  по назначению, в- третьих,   вы не получали от администрации  предупреждений о расторжении договора  в судебном порядке в случае  неисполнения обязательства по договору аренды в разумный срок, в -четвертых, договор может быть  расторгнут  только в судебном порядке по инициативе  администрации по вышеуказанным основаниям  (ст. 619 ГК РФ).

Думаю, Вам необходимо   повторно обратиться  к администрации с  предложением    продлить срок  договора аренды с момента окончания срока, установленного дополнительным соглашением. Иначе вы никак  не сможете зарегистрировать  объект  и судебная практика  против Вас в данном случае. 

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 июня 2016 г. по делу N 33-10578/2016
Судья Митрофанова Л.Ф.
учет N 111г
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Янсона А.С.,
судей Габидуллиной А.Г., Гиниатуллиной Ф.И.,
при секретаре судебного заседания Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи
Гиниатуллиной Ф.И. гражданское дело по апелляционной жалобе В. на решение Заинского городского суда Республики Татарстан от 24 марта 2016 года, которым В. отказано в удовлетворении иска к Палате имущественных и земельных отношений Заинского района Республики Татарстан о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения В., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
В. обратился в суд с иском к Палате имущественных и земельных отношений Заинского района Республики Татарстан о признании права собственности на объект незавершенного строительства. В обоснование своих требований он указал, что на основании договора аренды земельного участка… 20 января 2011 года, заключенного между ним и ответчиком, ему был предоставлен в аренду земельный участок для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером...., расположенный по адресу: Заинский муниципальный район, Светлоозерское сельское поселение, <адрес>. В соответствии с разрешением на строительство… от 19 июня 2014 года в 2015 году, на арендуемом земельном участке им было начато строительство индивидуального жилого дома. Зарегистрировать право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости истец не успел, так как срок действия договора аренды истек 03 июня 2015 года. Исполнительный комитет Светлоозерского сельского поселения Заинского муниципального района отказал истцу в представлении земельного участка, поскольку право на строение в установленном порядке не зарегистрировано. В связи с чем истец просил признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости — жилой дом, расположенный по адресу: Заинский муниципальный район, Светлоозерское сельское поселение, <адрес>
Истец в суде первой инстанции иск поддержал.
Представители ответчика Палаты имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района Республики Татарстан, третьих лиц — Заинского Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан, отдела архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета Заинского муниципального района Республики Татарстан в суд не явились.
Суд постановил решение в приведенной формулировке.
В апелляционной жалобе В. просит об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности. В жалобе отмечается, что объект незавершенного строительства был построен им 18 мая 2015 года, то есть в период действия договора аренды земельного участка, следовательно, не является самовольной постройкой.
В суд апелляционной инстанции ответчик, третьи лица не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что спорный объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, поскольку истцом не представлены сведения, что строение соответствует санитарно-эпидемиологическим и строительным нормам, не создает угрозы для жизни и здоровья граждан, отсутствуют документы, подтверждающие пользование истцом земельным участком, на котором расположен объект, на законном праве. В связи с чем пришел к выводу о том, что на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности В. на самовольную постройку не может быть признано.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться.
Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип судебной защиты нарушенного права.
Требование о признании права собственности, предусмотренное статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. При этом лицо, обращающееся в суд за защитой, должно доказать возникновение у него права собственности на объекты недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, а также нарушение этого права ответчиком.
Судом установлено, что постановлением руководителя Исполнительного комитета Заинского муниципального района… от 30 июня 2010 года В. предоставлен в аренду земельный участок площадью 3000 кв. м с кадастровым номером...., расположенный по адресу: Заинский муниципальный район, Светлоозерское сельское поселение, деревня <адрес>, для использования в целях под индивидуальное жилищное строительство. В. рекомендовано заключить с Палатой имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района договор аренды.
20 января 2011 году между Палатой имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района и В. был заключен договор аренды указанного земельного участка… на срок 5 лет до 02 июня 2015 года.
Постановлением руководителя Исполнительного комитета Заинского муниципального района… от 16 июня 2014 года утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером… общей площадью 3000 кв. м для строительства индивидуального жилого дома по адресу: Заинский муниципальный район, Светлоозерское сельское поселение, <адрес>.
19 июня 2014 года В. было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на участке, предоставленном в аренду, на срок 5 лет.
Согласно заключению кадастрового инженера ООО «Землеустроительное бюро» и техническому плану от 27 августа 2015 года, на земельном участке по адресу: Заинский муниципальный район, Светлоозерское сельское поселение, <адрес>, имеется объект незавершенного строительства — контур здания, застроенный площадью 103,2 кв. м, процент готовности — 15%.
02 июня 2015 года срок действия договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Заинский муниципальный район, Светлоозерское сельское поселение, <адрес> истек.
Таким образом, объект незавершенного строительства, право собственности, на который просил признать истец, был возведен в период действия договора аренды земельного участка, предоставленного для ИЖС и на основании разрешения на строительство.
Судебной коллегией не установлено признаков самовольной постройки в возведенном истцом объекте незавершенного строительства — жилой дом, процент готовности — 15%, которые бы применительно к статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации препятствовали введению данного объекта в гражданский оборот, признанию на него права собственности.
Тем не менее, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения иска В., поскольку права истца на незавершенный строительством объект, никем не оспаривается. Доказательств того, что права истца на указанный объект ответчиком нарушены, также суду не представлены.
По мнению судебной коллегии, истцом избран неверный способ защиты права, так как спора о праве на неоконченный строительством индивидуальный жилой дом отсутствует, но имеется спор о праве на земельный участок, который должен разрешаться самостоятельно, следовательно возможность судебной защиты не утрачена.
Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.
15.07.2015 года (после окончания срока договора аренды земельного участка) В. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка, на котором находится незавершенный строительством жилой дом, без проведения торгов.
Из письма… от 26 декабря 2015 года руководителя Исполнительного комитета следует, что В. для заключения договора аренды на новый срок, без торгов, необходимо представить документ, подтверждающий право собственности на жилой дом незавершенный строительством.
Доказательств того, что В. обращался к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в установленном законом порядке и ему было отказано в предоставлении земельного участка в аренду, чем были нарушены его права, истец суду не представил.
Более того, таким отказом было бы нарушено право истца на предоставление земельного участка в аренду.
Предметом данного дела являлось признание права на недвижимое имущество, которое никем, в том числе и ответчиком, не оспаривалось.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального законодательства, которые могли бы повлечь отмену решения суда первой инстанции независимо от доводов апелляционной жалобы, судом при разрешении спора не допущено.
Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Заинского городского суда Республики Татарстан от 24 марта 2016 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу В. — без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию.

------------------------------------------------------------------