Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
С одной стороны - вся квартира станет собственностью брата при этом; с другой стороны, дарится не вся квартира, а 3/4
Здравствуйте.
В квартире 4 собственника в равных долях (т.е. по 1/4) - я, брат, мама и папа (мы с братом - совершеннолетние).
Я, мама и папа хотим в одном договоре дарения подарить свои 3/4 брату.
Нужен ли нотариус???? (в соответствии с изменениями в закон от 31.07.19).
С одной стороны - вся квартира станет собственностью брата при этом; с другой стороны, дарится не вся квартира, а 3/4.
Спасибо.
Добрый день!
Да, для регистрации перехода права собственности на брата от других собственников требуется нотариально удостоверенное сделки на основании ст. 42
Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению
Здравствуйте, Антон!
Приведённые Вами изменения в статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» указали только на исключения, согласно которым не нужно удостоверять у нотариуса сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
У Вас же ситуация несколько иная. Не все участники долевой собственности дарят свои доли по одному договору дарения. Поэтому такой дог, увы, должен быть обязательно удостоверен нотариусом.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Приведенная норма части 1.1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» не даёт, по моему убеждению, двоякого толкования, поскольку однозначно указано, что нотариус не требуется, если все участники долевой собственности производят отчуждение своих долей по одной сделке. И мнение Росреестра на этот счет однозначное — нотариус необходим. Поэтому, увы, но при текущем положении законодательства Ваша сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Здравствуйте, Антон.
Росреестр, если говорить в целом, продолжает настаивать на позиции о том, что в случае, когда в сделке участвуют все участники долевой собственности, но отчуждение производится между ними, то есть не всех долей одновоременно по одной сделке, а как в Вашем случае, нескольких, то в силу ч.1.1 ст.42 ФЗ О государственной регистрации недвижимости сделка подлежит нотариальному удостоверению.
Вместе с тем, нельзя не отметить, что в судебной практике встречается иной подход. Например, в Определении Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01.06.2021 N 88-8518/2021, указано
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Проверяя аналогичные доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отметил, что договор купли-продажи от 14.12.2019 в отношении 1/2 доли в праве собственности заключен между долевыми сособственниками, не требовал нотариального удостоверения в силу положений статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Однако, судебные акты источником права не являются. При этом позиция является небеспорной. С одной стороны, в сделке участвуют все участники долевой собственности, а норма п.1.1 ст.42 закона направлена на защиту прав долевого сособственника, неучаствующего в сделке, ввиду чего нотариальное удостоверение как механизм для целей проверки соблюдения законности сделки, не требуется. С другой стороны, норма сформулирована так, как она сформулирована — не добавить, не прибавить. Из буквального ее толкования следует, что если отчуждаются одновременно не все доли, то сделка подлежит нотариальному удостоверению.
Поэтому, если не хотите споров с Росреестром, сделку дарения 3/4 Вам придется удостоверять нотариально.
Впрочем, для начала можете обратиться в Росреестр самостоятельно для консультации, возможно, в отдельных территориальных подразделениях что-то начинает меняться.
Росреестр дал разъяснения по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, согласно которым:
Более подробно Вы можете ознакомиться по ссылке
Как производится отчуждение долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости? (rosreestr.gov.ru)