Сдравствуйте. Хочу продать 2 комнаты в 3 комнатной кв, комнаты с обременением в сбербанке, покупатель сосед ипотека с сбербанке одобрена, Сбербанк отка3ывается проводить сделку, ссылаясь на то что я должен 3акрыть её 3а свой счет, а 3а счёт ипотечных средств покупателя они немогут по какомуто ихнему распоряжению, переоформить тоже немогут. Что делать?
Если квартира состоит в ипотеке, то перед продажей необходимо снять обременение. Если обременение сохранит свое действие на момент обращения в регистрационную палату, сделку не зарегистрируют и, соответственно Вам будет необходимо вернуть деньги покупателю. Банку для закрытия ипотеки нужно полное ее погашение, так как снятие обременения с последующей оплатой спустя неделю (к примеру) приведет к неосновательному обогащению банка и, соответственно, к Вашей возможности взыскать эти деньги обратно, а банки не будут рисковать.
Михаил, здравствуйте!
Продажа ипотечной квартиры регулируется ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон позволяет с согласия залогодержателя (банка) продать заложенное имущество.
В соответствии со ст. 353 ГК РФ при переходе права собственности на заложенное имущество на иное лицо залог сохраняется. Это означает, что если ипотечное жильё продаётся до погашения кредита, то залог переходит на покупателя в полном объеме. При этом кредитор дает согласие не только на отчуждение в виде продажи ипотечного жилья, но и на переход обязательств по кредитному договору на нового должника — на покупателя.
Иногда решение вопроса с кредитором может существенно затянуть решение вопроса с продажей жилья. В таких случаях возможно заключение сделки без согласия кредитора. Но в этом случае необходимо сначала исполнить обязательства по ипотечному кредиту, а уже потом распоряжаться свободным от обременения и прав третьих лиц жильем.
Как правило, в таких сделках оформляется договор, по условиям которого аванс за покупаемый объект недвижимости составляет сумму срочной задолженности по кредиту. Эта сумма вносится на ссудный счет заемщика по ипотечному кредиту в соответствии с условиями кредитного договора в части досрочного погашения кредита. Затем кредитор освобождает имущество от своих притязаний путем подачи соответствующего заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке. Дальнейшая сделка проводится уже без участия кредитора, поскольку объект недвижимости освобождается от обременения.
Если же у покупателя нет достаточной суммы на покупку ипотечного жилья, то банк может пойти навстречу заемщику и его покупателю и предоставить така называемый повторный кредит с переходом статуса залогодателя на покупателя. В этом случае заемщик освобождается от кредитных обязательств, а новый покупатель принимает их на себя. Но если и покупатель, и продавец уже имеют ипотечные кредиты, то банк не сможет предоставить вторую ипотеку покупателю. Поэтому обязанность по погашению ипотеки ложится на продавца.
Всего доброго!
