Каковы риски при покупке апартаментов в данном случае?

Добрый вечер,

4. Какие юридические опасности несет покупка апартаментов? Не хочется, чтобы вдруг выселили после принятия очередного закона.

Николай

На этапе строительства главный риск в том, что на апартаменты не распространяются гарантии закона о банкротстве, касающиеся покупателей жилой недвижимости. Т.е. риск потерять деньги при банкротстве застройщика во много раз больше, чем у покупателя квартиры.

5. Насколько реально продать потом апартаменты? Если допустим лет через 5 потребуется расширение жилплощади

Николай

Рынок апартаментов достаточно «сырой» и говорить сейчас о реализации в будущем достаточно сложно. Но специфика данного вида недвижимости во всем мире достаточно определена, это как правило арендное жилье, либо жилье которым собственник пользуется ограниченное время в году, остальное время они приносят доход под управлением УК. Т.е.сегмент достаточно узкий.

Кроме того, строительство апартаментов теоретически позволяет не соблюдать нормы по строительству жилых помещений (инсоляции, звукопроницаемости и т.п.), для нежилых такие нормы более мягкие.

6. Насколько известно сейчас обсуждается закон о признании апартаментов жилым помещением. Как это отразится на приобретенных сейчас апартаментах, если его примут?

Николай

Данный закон обсуждают последние лет десять. Насколько я знаю в последнее время тенденция обратная, апартаменты не собираются признавать жильем. Если же признают, будет жилое помещение со статусом квартиры и соответствующим регулированием.

Здравствуйте!

в дополнение, примите к сведению, что сейчас на апартаменты по закону Москвы можно получить льготу по налогу на имущество, при определенных условиях

ЗАКОН
ГОРОДА МОСКВЫ
от 19 ноября 2014 года N 51
О налоге на имущество физических лиц

Статья 1.1. Налоговые льготы

…
4. Налогоплательщики в отношении одного нежилого помещения, расположенного в здании, включенном в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378_2 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378_2 Налогового кодекса Российской Федерации, уплачивают налог в размере, определяемом в соответствии с порядком, установленным частью 7 настоящей статьи, при условии, что указанное нежилое помещение одновременно удовлетворяет следующим условиям:
1) нежилое помещение включено в реестр апартаментов или расположено в здании, включенном в указанный реестр. Реестр апартаментов и порядок его формирования утверждаются Правительством Москвы;
2) площадь нежилого помещения не превышает 300 квадратных метров; 
3) кадастровая стоимость одного квадратного метра нежилого помещения по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, составляет не менее 100000 рублей; 
4) нежилое помещение не является местом нахождения организации; 
5) нежилое помещение не используется налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.
5. Здание подлежит включению в реестр апартаментов на основании сведений о наличии в здании апартаментов согласно документам, оформляемым в связи со строительством или вводом в эксплуатацию здания. Перечень таких документов устанавливается Правительством Москвы.
6. Нежилые помещения, расположенные в зданиях, не включенных в реестр апартаментов, подлежат включению в указанный реестр в случае, если они признаны фактически используемыми исключительно для проживания физических лиц. Порядок признания нежилых помещений фактически используемыми исключительно для проживания физических лиц устанавливается Правительством Москвы.
____________________________________________________________________ 
 Часть 6 настоящей статьи вступает в силу со дня вступления в силу порядка признания нежилых помещений фактически используемыми исключительно для проживания физических лиц, утвержденного Правительством Москвы, но не ранее 1 января 2017 года и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2016 года.
____________________________________________________________________
7. Сумма налога, исчисленная налогоплательщику в соответствии со статьей 408 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи, уменьшается на сумму, определяемую по формуле:

Л = Н*К1*К2,

где Л — сумма льготы, на которую уменьшается исчисленная налогоплательщику сумма налога; 

Н — сумма налога, исчисленного налогоплательщику в соответствии со статьей 408 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи;

К1 — коэффициент, равный отношению 150 к площади нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи. В случае если площадь нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи, составляет менее 150 квадратных метров, коэффициент К1 принимается равным 1;

К2 — коэффициент, равный:

0,58 применительно к расчету налога за 2015 год;

0,62 применительно к расчету налога за 2016 год;

0,64 применительно к расчету налога за 2017 год;

0,67 применительно к расчету налога за 2018 год и последующие налоговые периоды.
8. Налоговая льгота, предусмотренная частью 4 настоящей статьи, предоставляется в отношении одного нежилого помещения с максимальной исчисленной суммой налога. 
9. Для предоставления налоговых льгот, предусмотренных частями 1, 2 и 4 настоящей статьи, не требуется заявление налогоплательщика, за исключением налогоплательщиков, указанных в подпунктах 1-13 пункта 1 статьи 407 Налогового кодекса Российской Федерации, которые ранее не предоставляли в налоговые органы документы, подтверждающие право на налоговую льготу, установленную статьей 407 Налогового кодекса Российской Федерации.

Здравствуйте!

1. Нельзя будет зарегистрироваться по месту жительства (прописаться). Кроме того, не сможете получить налоговый вычет с покупки апартаментов.

2. Управляющую компанию или иную форму управления домом выбирают собственники. Поэтому застройщик сможет вам только предоставить информацию о том, какая управляющая организация (а чаще всего это ТСЖ) будет осуществлять управление домом, пока ещё квартиры не будут переданы собственникам. Обычно, такую информацию предоставляют, проблем не бывает. Тарифы регулируются, поэтому нужно узнавать какие они вообще в данном районе на соответствующий вид коммерческой недвижимости.

4. Риск выселения в нашей стране всегда есть, но из жилых домов, построенных с соблюдением всех норм, пока ещё не выселяли. Нужно убедиться, что у застройщика есть разрешение на строительство и вся строительная документация. Всё должно быть выложено на сайте. Но риск минимален, скорее, нужно опасаться того, что дом не достроят.

5. Продать реально. дешеветь такое «жильё» не должно. Главное, чтобы было построено.

6. Такой закон наверняка примут, он насущный. Вопрос только во времени. Можете быть через месяц, а можете быть через год-два. Но должны. Это будет вам в плюс, так как цена на апартаменты сразу вырастет.

А так нужно внимательно изучать договор, чтобы оценить все риски. С апартаментами они всегда выше, чем с обычными жилыми помещениями, но не так уж значительно.

Можно ли получить информацию от застройщика кто будет УК и какие будут тарифы? Насколько сильно их могут завышать?

Николай

Николай, добрый вечер! Добавлю по тарифам. На все коммунальные ресурсы кроме электроэнергии, тарифы пока регулируются государством, для населения тарифы могут быть ниже за счет субсидирования из бюджета, но для апартаментов как нежилых помещений соответственно применяются общие тарифы, зависят они от того, какая конкретно организация будет поставлять тепло и воду в здание т.к. устанавливаются тарифы на тепло и воду не в целом по городу а для конкретной РСО. Что касается электроэнергии то с 2011 года регулируются только тарифы для населения и приравненных категорий, апартаменты в этот список не входят соответственно  какие будут тарифы на ЭЭ не узнать сейчас вообще (по населению утверждаются на год, индексация ограничена предельным уровнем, 4-5% как правило, для апартаментов, т.е. прочих потребителей ничего этого нет) Что касается платы за содержание — уборка, текущий ремонт, охрана и т.д. то тут еще хуже все в этом плане, определяются они решением общего собрания собственников как правило но нередко за счет владения большим количеством помещений в том числе через аффилированных лиц застройщик ставит свою УК с выгодными ему тарифами и отдельный собственник тут особо ничего возразить не может

1. Что прописаться нельзя в курсе 2. Что коммунальные платежи и налоги выше в курсе. Но пока имеем среднюю цифру из интернета — 20%. Можно ли получить информацию от застройщика кто будет УК и какие будут тарифы? Насколько сильно их могут завышать? 3. Данные апартаменты привлекают тем, что ЖК состоит из квартирных домов и домов с апартаментами во всем ЖК строится пока всего 3. Т.е. вся инфраструктура вокруг будет. И застройщик выглядит надежным. 4. Какие юридические опасности несет покупка апартаментов? Не хочется, чтобы вдруг выселили после принятия очередного закона. 5. Насколько реально продать потом апартаменты? Если допустим лет через 5 потребуется расширение жилплощади 6. Насколько известно сейчас обсуждается закон о признании апартаментов жилым помещением. Как это отразится на приобретенных сейчас апартаментах, если его примут?

Николай

Здравствуйте, Николай. Возможно изложу несколько простых истин, но все же, думаю, стоит обратить на это внимание.

Как вы понимаете, если строят не жилые квартиры а апартаменты — значит стоит вопрос в сложностях с получением разрешительной документации на жилые помещения в указанном районе.

Соответственно и строят апартаменты.

Апартаменты — будут идти у вас как нежилое помещение гостиничного типа.

Плюсы апартаментов — как второе жилье, в удобном для вас районе, а также цена.

— не нужно будет платить за капремонт (в том же время это и минус, так как лет через… дцать в случае необходимого ремонта — будет решаться вопрос, за чей же счет его делать — а платить должны будут все собственники помещений в указанном здании)

Минусы апартаментов в следующем:

— как и говорили коллеги в них не прописаться — не получится устроить детей в сад поближе, в школу (возникнут трудности с этим)

— возможность при строительстве отступать от некоторых положений, требуемых для строительства жилого помещения, в том числе: расположение в экологически не совсем здоровых районах (промзоны и проч.).

— земля под зданием не перейдет автоматически в собственность собственников помещений в здании, а перейдут лишь арендные обязательства (учитывая расположение участка — немалые). Выкупить участок под домом в общую долевую собственность будет можно, но расчет будет производиться в 100% соотношении от кадастровой стоимости — что очень много.

— исходя из вышеуказанного, если участок будет выкуплен — обязанность платить налог на землю ляжет на всех собственников помещений (он также рассчитывается от кадастровой стоимости земли)

— при жилой застройке — на этапе составления проектной документации у застройщика возникает обязанность по благоустройству территории — в том числе, строительство садиков, школ, облагораживание территории — у вас этого нет.