Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как оформить погашение ипотеки, чтобы банк учел эти средства как первоначальный взнос?
Добрый день. Покупаем квартиру в ипотеку. Нашли отличный вариант у знакомых (но мало знакомых) людей. Мне ипотеку одобрили. оценку их квартиры произвели. оценили в 2,7 млн. А цена продажи 2,6 млн. Их квартира в ипотеке. Остаток долга у них 800000.
Кредитный агент и риелтор предлагает вариант погасить их задолженность, что бы убыстрить процесс сделки. Сумма моего первоначального взноса как раз равна 800000. Если этого не сделать, то на обремененную квартиру долго будем ждать бумаг из Росреестра. А очень бы хотелось ускорить сделку.
Вопрос - как правильно оформить данное погашение их ипотеки мной, чтобы потом банк учел эти средства как первоначальный взнос.
Так же хоть они и знакомые - все же переживаем по поводу денег - как бы не потерять их.
От риелтора поступило предложение оформить передачу денег нотариально. Это верно? (хотя я на это тоже согласен).
Надо ли перед этим ждать первой проверки банка?
После нотариального заверения нужна ли расписка от руки в получении денег на их погашение ипотеки?
Где и как указать, что после моего погашения их долга квартира будет продана именно мне?
Добрый день!
Наиболее безопасный вариант в рассматриваемой ситуации с нашей точки зрения — оформление ипотеки в отношении обремененного ранее выданной ипотекой объекта недвижимости. В данном случае вы существенно снизите риски по сделке. Банки охотно предлагают подобное кредитование. Аргументы касательно задержки с получением бумаг из Росреестра в связи с обременением квартиры также выглядят надуманными, т.к. существует единый законодательный срок получения документов.
Будем рады ответить на дополнительные вопросы!
Иван, здравствуйте!
Продажа ипотечной квартиры регулируется ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон позволяет с согласия залогодержателя (банка) продать заложенное имущество.
В соответствии со ст. 353 ГК РФ при переходе права собственности на заложенное имущество на иное лицо залог сохраняется. Это означает, что если ипотечное жильё продаётся до погашения кредита, то залог переходит на покупателя в полном объеме. При этом кредитор дает согласие не только на отчуждение в виде продажи ипотечного жилья, но и на переход обязательств по кредитному договору на нового должника — на покупателя.
Иногда решение вопроса с кредитором может существенно затянуть решение вопроса с продажей жилья. В таких случаях возможно заключение сделки без согласия кредитора. Но в этом случае необходимо сначала исполнить обязательства по ипотечному кредиту, а уже потом распоряжаться свободным от обременения и прав третьих лиц жильем.
Как правило, в таких сделках оформляется договор, по условиям которого аванс за покупаемый объект недвижимости составляет сумму срочной задолженности по кредиту. Эта сумма вносится на ссудный счет заемщика по ипотечному кредиту в соответствии с условиями кредитного договора в части досрочного погашения кредита. Затем кредитор освобождает имущество от своих притязаний путем подачи соответствующего заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке. Дальнейшая сделка проводится уже без участия кредитора, поскольку объект недвижимости освобождается от обременения.
Если же у покупателя нет достаточной суммы на покупку ипотечного жилья, то банк может пойти навстречу заемщику и его покупателю и предоставить така называемый повторный кредит с переходом статуса залогодателя на покупателя. В этом случае заемщик освобождается от кредитных обязательств, а новый покупатель принимает их на себя.
Всего доброго!
Я ваш ответ понял. Но все же - если пойти путем погашения их долга для снятия обременения квартиры - то как это грамотно оформить (нотариус ли, расписка ли, предварительный договор???)
Возможно оформить передачу 800 000 в качестве договора беспроцентного займа между вами и собственником квартиры соответственно со снижением стоимости квартиры по договору на 800 000, т.к. 800 000, выданные вами в кач-ве займа будут пущены продавцом на погашение задолженности по ипотеке и не смогут быть внесены вами в кач-ве первоначального взноса в счет покупки квартиры (банк врядли сможет их зачесть в кач-ве первонач. взноса от вас, так как средства пойдут от продавца в счет погашения ипотеки и перезачесть деньги в кач-ве первоначального взноса от вас для банка будет крайне затруднительно если не невозможно).
В качестве условия для досрочного возврата займа установить срыв сделки купли продажи квартиры (вы требуете немедленно вернуть 800 000 при срыве сделки продажи квартиры).
При успешной регистрации сделки к/п квартиры вы прощаете займ продавцу. Данные договоренности (займ) также следует нотариально удостоверить, однако, как мы сказали ранее, данная схема увеличивает риски потери денежных средств при неправомерных действиях со стороны продавца.
Будем рады помочь с подготовкой документов, удаленном сопровождении сделки в случае необходимости!