Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Передача нежилых помещений в период внешнего управления при банкротстве застройщика
Добрый день!
Я владелец нежилого помещения в жилом доме, который сейчас достраивается в период Внешнего управления. На помещение есть договор долевого участия, зарегистрированный росреестре. Сумма полностью за помещение оплачена. Есть чеки. Жилой фонд будет сдан в первом квартале 2018г. Нежилые помещения Внешний управляющий предлагает за наш счет подготовить к приему- сдаче комиссии. И утверждает, что право собственности на нежилые помещения будет просить вместе с жилым фондом через Арбитражный суд после сдачи дома в эксплуатацию.
Сегодня наш юрист заявил что он не знает как нам будут передавать помещения Т.к. в Верховный суд в феврале 2017г. вынес решение в отказе получения права собственности на нежилое помещение в период КОНКУРСНОГО производства.
Кто подскажет, какой порядок передачи нежилого помещения в период ВНЕШНЕГО наблюдения (не конкурсного). Если передача делается через Арбитраж. Имеет право суд отказать в получении права собственности. Какой порядок передачи нежилых помещений во внешнем управлении если дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Что нам делать в данной ситуации поэтапно?
Добрый вечер, Дмитрий.
Значение имеет не процедура банкротства (конкурсное производство или наблюдение), а вид объекта — жилое или нежилое помещение. Требовать передачи можно только в отношении жилого помещения (ст. 201.6 Закона о банкротстве).
Данный вывод подтверждается судебной практикой.
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 июня 2014 г. N Ф04-4092/12 по делу N А67-7359/2010
Согласно пункту 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства — физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введён в эксплуатацию.
Согласно статье 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьёй порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершённого строительства.Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 настоящего Закона не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение. Заявитель не лишён права избрать иной способ защиты, с учётом разъяснений, содержащихся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве».
Дмитрий, добрый день! Внимательного изучив Ваш вопрос, могу пояснить следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами — путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве) (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.05.2017 N Ф06-16916/2016 по делу N А65-13752/2016).
Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.
Таким образом, Вы имеете возможность защитить свои права двумя способами — путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, либо посредством трансформации данного требования в денежное. Учитывая, что разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома не получено, требование о признании права собственности не будет удовлетворено.
Для включения в реестр кредиторов с денежными требованиями Вы вправе заявить требование о расторжении договора долевого участия и предъявить к должнику денежные требования, ссалаясь на п. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и ст. 201.5 Закона о банкротстве.
Вариант с требованием передачи нежилого помещения либо признания на него права собственности не основан на законе.
Хотя все-таки можно попробовать и сослаться на такую позицию: можно заявить требование о передаче нежилого помещения.
Для погашения требования кредитора путем передачи нежилого помещения необходимо, чтобы застройщиком было зарегистрировано право собственности на данный объект. В противном случае кредитор может заявить лишь денежные требования. Это указано в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»: