Как обязать арендодателя переставить мусорные баки?

Question

Здравствуйте. Возникли споры с арендодателем, сдавшим нам помещение под кафе (именно это назначение прописано в договоре). 1) Размещение площадки мусорной с пищевыми отходами магазина, находящегося на другом конце здания. При подписании договора, нам обещали, что площадка будет передвинута. По истечении месяца этого не произошло. НЕ могу найти нормы размещения мусорных контейнеров от входа в организацию общепита. Баки в 1,5 от двери кафе. Но теперь у нас пахнет мусором+расположение до окон получилось 50 см (кафе на цокольном этаже и окна зала выходят прямо на мусорные баки)! Нашла нормы пожарные про 20 м до зданий и сооружений, но не нашла санитарных именно про нежилые здания. Писали письма собственнику здания с просьбой убрать. Одни обещания. В результате, из-за запаха, нет посетителей. Никто не хочет заходить в двери, рядом с которой пахнет. И смотреть на мусор и на бомжей, которые в нем роются. В результате, мы на грани закрытия. Какие нормы и законы можно использовать, чтобы убрать этот мусор? В договоре аренды конкретно прописано, что помещение сдается под кафе. 2) Сложность вторая. За свой счет мы провели трубы отопления в помещение (хотя оно сдавалось под кафе, собственник не обеспечил отопление!). К сожалению, мощности насоса собственника не хватает на нас и сейчас (конец октября) температура внутри помещения +10. Что так же не способствует работе кафе. Помещение, которое мы сняли в августе, конечно же при осмотре было теплым. Но плата, которую мы платим за кв метр это совсем не как за подвал, при этом реальные условия - непригодны для общепита. Может ли все это стать основанием для досрочного расторжения договора и подачи в суд с целью возмещения убытков от упущенной прибыли и возвращения обещанного платежа? На какие нормы можно ссылаться?

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемая Ирина! Здравствуйте! По общим правилам согласно ч.1 ст.611 ГК РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Забегая вперед За свой счет мы провели трубы отопления в помещение (хотя оно сдавалось под кафе, собственник не обеспечил отопление!). К сожалению, мощности насоса собственника не хватает на нас и сейчас (конец октября) температура внутри помещения +10. Что так же не способствует работе кафе. Помещение, которое мы сняли в августе, конечно же при осмотре было теплым. Но плата, которую мы платим за кв метр это совсем не как за подвал, при этом реальные условия — непригодны для общепита. То есть если отопление не было изначально обеспечено Арендодателем, то это уже вполне может быть основанием для расторжения договора аренды на основании ст.ст.10,308,309, 612 ГК РФ. Так, согласно ч.1 ст.612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Касательно мусорных бачков здесь просто стоит обратиться с жалобой в Роспотребнадзор на бездействие Арендодателя, но стоит проанализировать текст договора аренды (нет ли в этом Вашей обязанности как Арендатора).

Григорий Бровкин · Answer

Ирина, добрый день. Может ли все это стать основанием для досрочного расторжения договора и подачи в суд с целью возмещения убытков от упущенной прибыли и возвращения обещанного платежа? На какие нормы можно ссылаться? Ирина Что бы ответить на Ваш вопрос, надо видеть текст подписанного договора. Вопрос о одностороннем расторжении договора закреплён в ч.2 ст 450 ГК РФ.«Основания изменения и расторжения договора» 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. — Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ. (см. текст в предыдущей редакции) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ) Таким образом, если Вашим договором предусмотрены характеристики нежилого помещения (температура, дальность мусорной площадки). То Вы должны обратиться с претензией к арендодателю, где и требовать возмещение убытков и возвращение платежа.

Владимир Мальцев · Answer

Добрый день, Ирина. ГК РФ Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества 1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. 2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. На этом основании вы имеете право досрочно расторгнуть договор, при условии, что эти недостатки не были оговорены изначально (на сколько я понял не были). Так же вы имеете право требовать возмещения убытков в судебном порядке, если ситуация не разрешиться. ГК РФ Статья 15. Возмещение убытков 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Владимир Ившин · Answer

Здравствуйте . В соответствии со ст. 42 Конституции РФ каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением.Согласно ст. 8 Федерального Закона от 30.03.1999 года за № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и статье 11 ФЗ № 7-ФЗ от 10.01.2002 г. «Об охране окружающей среды» каждый гражданин имеет право на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека.В соответствии со ст. 44 ФЗ «Об охране окружающей среды» здания, строения, сооружения и иные объекты должны размещаться с учетом требований в области охраны окружающей среды, санитарно-гигиенических норм и градостроительных требований.Санитарные правила содержания территории населенных мест СанПиН 42-128-4690-88 пункт 2.2.3 нарушен, .... Из приведенной нормы следует, что площадки для установки контейнеров должны размещаться на расстоянии не менее 20 метров не только от жилых домов, но и от мест отдыха населения. Обращайтесь в суд. Ссылка https://pravoved.ru/question/9... Желаю удачи.

Евгений Каргапольцев · Answer

Ирина, здравствуйте. По первому вопросу. В соответствии с ГОСТ 30389-2013 Услуги общественного питания. Предприятия общественного питания. Классификация и общие требования 3 Термины и определения В настоящем стандарте применены термины и определения по ГОСТ 31985 , а также следующие термины с соответствующими определениями: … 3.3 кафе: Предприятие (объект) питания, предоставляющее потребителю услуги по организации питания и досуга или без досуга , с предоставлением ограниченного, по сравнению с рестораном, ассортимента продукции и услуг, реализующее фирменные блюда, кондитерские и хлебобулочные изделия, алкогольные и безалкогольные напитки, покупные товары. Следовательно, кафе является местом досуга. В соответствии с Санитарными правилами содержания территорий населенных мест N 4690-88 от 05 августа 1988 г, утвержденных Главным государственным санитарным врачом СССР, Заместителем министра здравоохранения СССР А.И.Кондрусевым 2.2.3. Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от жилых домов, детских учреждений, спортивных площадок и от мест отдыха населения на расстояние не менее 20 м, но не более 100 м. Размер площадок должен быть рассчитан на установку необходимого числа контейнеров, но не более 5 (см. Альбом площадок под контейнеры для сбора бытовых отходов, Свердловск, УНИИ АКХ, 1977). Таким образом размещение контейнера в полутора метрах от входа в помещение противоречит указанным санитарным нормам и правилам.

Иван Агибалов · Answer

Здравствуйте Ирина. Разъяснить ему порядок соблюдения правил благоустройства города, а также ответственность за их нарушение. Т.е., в рамках гражданско — правового поля, Вы воздействовать на него не сможете, здесь должны применяться меры административного характера. Согласно: ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 9 ноября 2016 года N 961 О Правилах благоустройства территории Санкт-Петербурга и о внесении изменений в некоторые постановления Правительства Санкт-Петербурга жидкие отходы — отходы в жидком агрегатном состоянии; крупногабаритные отходы (далее — КГО) — отходы потребления и отходы, образующиеся в процессе деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, размер которых по сумме трех измерений превышает 2 м, и утратившие свои потребительские свойства; лицевой фасад — фасад здания, сооружения, просматривающийся (воспринимаемый) с территории площадей, улиц, набережных, территорий зеленых насаждений общего пользования, акватории водных объектов; механизированная уборка — уборка территорий с применением специальных автомобилей и уборочной техники (снегоочистителей, снегопогрузчиков, пескоразбрасывателей, мусоровозов, машин подметально-уборочных, уборочных универсальных, тротуароуборочных, поливомоечных и иных машин, предназначенных для уборки городов); мусор — неоднородные сухие или влажные бытовые отходы, не являющиеся КГО; несанкционированная свалка отходов — место нахождения отходов производства и потребления площадью более 10 кв.м, не обустроенное в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды; 2.3.5.7.6. Коммунально-бытовое оборудование: 2.3.5.7.6.1. Размещение урн обязательно у входов в здания любого назначения, в зонах, предназначенных для размещения спортивного и детского оборудования. 2.3.5.7.6.2. Разработка проектных решений контейнеров осуществляется исключительно в зонах, предназначенных для их размещения в соответствии с планировкой объекта благоустройства. 1.10. В целях обеспечения надлежащего состояния на территории Санкт-Петербурга не допускается: 1.10.1. Сброс и накапливание мусора (оберток, тары, упаковок и т.п.), иных отходов вне специально отведенных для этого мест. 1.10.7. Размещение всех видов контейнеров для сбора отходов, включая КГО, за пределами ограждений контейнерных площадок. Временное размещение указанных контейнеров разрешается только по согласованию с уполномоченными на содержание лицами. 12. Мероприятия по содержанию контейнерных площадок и требования к осуществлению указанных мероприятий 12.1. Мероприятия по содержанию контейнерных площадок включают: 12.1.1. Мониторинг состояния контейнерных площадок и элементов благоустройства, расположенных на контейнерных площадках. 12.1.2. Поддержание чистоты и технически исправного состояния контейнерных площадок и элементов благоустройства, расположенных на них. 12.1.3. Ремонт элементов благоустройства, расположенных на контейнерных площадках, в том числе оборудованных контейнерами заглубленного типа. 12.2. Требования к мониторингу состояния контейнерных площадок и элементов благоустройства, расположенных на контейнерных площадках. 12.2.1. В целях осуществления надлежащего содержания контейнерных площадок, уполномоченным лицом осуществляется мониторинг состояния контейнерных площадок и элементов благоустройства, расположенных на контейнерных площадках. 12.2.2. Вся эксплуатационная документация подлежит постоянному хранению. 12.3. Требования к поддержанию чистоты и технически исправного состояния контейнерных площадок и элементов благоустройства, расположенных на них, включают: 12.3.1. Ежедневную уборку контейнерной площадки, а также в случае загрязнения отходами из контейнеров прилегающей к ней территории. 12.3.2. Мойку и дезинфекцию контейнерной площадки в летний период с 16 апреля по 15 октября по мере необходимости, но не реже одного раза в неделю. 12.3.3. Дезинфекцию, дератизацию контейнерной площадки по мере необходимости. 12.3.4. Промывку и дезинфекцию установленного оборудования при несменяемых контейнерах не реже одного раза в 10 дней. 12.3.5. Уборку мусора, просыпавшегося из контейнеров при погрузочно-разгрузочных работах, которая производится незамедлительно работниками организации, осуществляющей вывоз отходов. 12.3.6. Устранение мелких дефектов покрытий и ограждений. 12.3.7. Обновление окраски контейнерной площадки (в том числе ограждений) и окраску установленного на ней оборудования. 12.3.8. Нанесение на контейнерную площадку и установленное оборудование маркировок и информации. 12.3.9. Ремонт и (или) замену неисправных контейнеров в течение одного календарного дня после выявления неисправности. 12.4. Требования к ремонту элементов благоустройства, расположенных на контейнерных площадках, в том числе оборудованных контейнерами заглубленного типа, включают: 12.4.1. Подготовительные работы: 12.4.1.1. Демонтаж поврежденного ограждения (при необходимости). 12.4.1.2. Разборка основания контейнерной площадки и (или) подъездных путей (при необходимости). 12.4.1.3. Для контейнеров заглубленного типа демонтаж, разборка старого контейнера с его последующей утилизацией, в том числе с учетом вывоза и размещения отходов (при необходимости). 12.4.2. Основные ремонтные работы: 12.4.2.1. Устройство подстилающих слоев и железобетонных плит (при необходимости). 12.4.2.2. Монтаж заглубленного контейнера и (или замена) его частей (мешок, крышка, облицовка, опорное кольцо и пр.) либо замена ограждения контейнерной площадки, деталей ограждения (при необходимости). 12.4.2.3. Устройство мощения. 12.4.2.4. Устройство основания контейнерной площадки и (или) подъездных путей (при необходимости). 12.4.2.5. Установка ограждения в том числе газонного с покраской (при необходимости). http://docs.cntd.ru/document/4... Согласно: Правительство Санкт-Петербурга ЖИЛИЩНЫЙ КОМИТЕТ РАСПОРЯЖЕНИЕ от 27 ноября 2007 года N 157-р Об утверждении Методических рекомендаций по использованиюконтейнеров для селективного сбора отходов и обеспечению проведениямероприятий по селективному сбору твердых бытовых отходов 2. На контейнерных площадках устанавливаются контейнеры, предназначенные для селективного сбора ТБО, отдельно от влажных, пищевых и прочих загрязняющих и неперерабатываемых отходов.Контейнеры, устанавливаемые на территории Санкт-Петербурга имеют следующую цветовую маркировку: контейнер синего цвета 0,75 м — для бумаги; контейнер желтого цвета 0,75 м — для стекла, пластика, металла, текстиля; контейнер зеленого цвета 0,75 м, 6 м, 9 м — для смешанного мусора; контейнер зеленого цвета 14 м — для крупногабаритных отходов. Возможно использование контейнеров других объемов и иных комбинаций для селективно собираемых ТБО, при обязательном условии маркировки таких контейнеров желтым или желтым и синим цветами http://docs.cntd.ru/document/8... сдавшим нам помещение под кафе ГОСТ 30389-2013 Услуги общественного питания. Предприятия общественного питания. Классификация и общие требования 3.3 кафе : Предприятие (объект) питания, предоставляющее потребителю услуги по организации питания и досуга или без досуга, с предоставлением ограниченного, по сравнению с рестораном, ассортимента продукции и услуг, реализующее фирменные блюда, кондитерские и хлебобулочные изделия, алкогольные и безалкогольные напитки, покупные товары. http://docs.cntd.ru/document/1... При этом, согласно: ГЛАВНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ САНИТАРНЫЙ ВРАЧ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 8 ноября 2001 года N 31 О введении в действие санитарных правил Санитарные правила «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. СанПиН 2.3.6.1079-01» 2.6. Для сбора мусора и пищевых отходов на территории следует предусмотреть раздельные контейнеры с крышками, установленные на площадках с твердым покрытием, размеры которых превышают площадь основания контейнеров на 1 м во все стороны. Допускается использование других специальных закрытых конструкций для сбора мусора и пищевых отходов. Мусоросборники очищаются при заполнении не более 2/3 их объема, после этого подвергаются очистке и дезинфекции с применением средств, разрешенных органами и учреждениями госсанэпидслужбы в установленном порядке. Площадка мусоросборников располагается на расстоянии не менее 25 м от жилых домов, площадок для игр и отдыха. Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12125153/#ixzz4wz4hBWuy