Чьи требования правомерны в нашей сложившейся ситуации, по договору найма жилого помещения?

13 % - НДФЛ, я должна уплатить в соответсвии условий договора найма жилого помещения.

Я собственник, заключила долгосрочный договор найма жилого помещения с нанимателем, зарегистрировав в Ростреесте.

Виктория

Небольшая поправка. Если договор долгосрочный, т.е. свыше года, то действительно регистрируется обременение (не договор). При этом согласно п.1 ст.687 ГК РФ

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

То есть, норма то императивная и не может быть изменена договором.

Вы вправе взыскать с нанимателя плату за все три месяца.

О досрочном расторжении говорится только в разделе "Права и обязанности"

подраздел "Наниматель, имеет право"

пункт "Вернуть квартиру Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив"

То есть, норма то императивная и не может быть изменена договором.Вы вправе взыскать с нанимателя плату за все три месяца.

Григорьев Руслан

Позволю не согласиться с данным утверждением.

Стороны согласовали данное условие Договора добровольно, Наймодателя данное условие устраивало, то есть он согласился, что ему достаточно 1 месяца чтобы найти других нанимателей на эту квартиру.

Суд может применить нормы о свободе договора и отказать во взыскании платы за 3 месяца, в том числе и ввиду запрета на злоупотребление правом, поскольку оно может быть здесь усмотрено.  Так как сначала данное условие было включено в Договор, а затем  Наймодатель взыскивает с Нанимателя плату еще за 2 месяца.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

Москва

№16

14 марта 2014 г.

О свободе договора и ее пределах

2. Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена.

3. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т. д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

При этом, если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила.

При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Поэтому вряд ли суд взыщет плату за 3 месяца.

Другое дело, если придраться до формы уведомления о расторжении Договора.

Если Договором не предусмотрена форма уведомления, то применяется норма закона о письменном уведомлении.

Поэтому Вы можете использовать этот аргумент в споре с Нанимателем и потребовать с него доплату.

Если откажется, то Вы считаетесь не уведомленным о расторжении Договора и можете не принимать у него квартиру.  Требовать плату до момента ее сдачи Вам в установленном порядке, с письменным предупреждением за 1 месяц.

Гражданский кодекс

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

 
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

С уважением!   Г.А.  Кураев

О досрочном расторжении говорится только в разделе «Права и обязанности» подраздел «Наниматель, имеет право» пункт «Вернуть квартиру Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив»

Виктория

Виктория.

Значит Нанимателем не выполнено условие Договора о его досрочном расторжении, Вы можете сказать ему об этом и предложить разойтись миром, чтобы он уплатил Вам требуемую Вами сумму за 4 дня, либо Вы сможете взыскивать с него плату до расторжения в установленном порядке.

Гражданский кодекс

Статья 309. Общие положения

 
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

То есть, если он письменно не направит Вам уведомление, Вы вправе не принимать у него квартиру и взыскивать с него плату через суд.

С уважением!   Г.А.  Кураев