Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Чьи требования правомерны в нашей сложившейся ситуации, по договору найма жилого помещения?
Добрый день.
Я собственник, заключила долгосрочный договор найма жилого помещения с нанимателем, зарегистрировав в Ростреесте.
В разделе "Платежи и порядок расчетов" , указаны пункты : 1.установили ежемесячный размер платы на условиях 100% предоплаты в сумме (...рублей ) 2. указанный размер платы является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и в одностороннем порядке изменению не подлежит.
Оплата должна производится 19 числа каждого месяца за месячный срок найма, до 18 числа включительно.
В разделе "Права и обязанности сторон"
1. Наниматель имеет право вернуть кв до истечения срока найма, письменно предупредив Наймодателя об этом за один месяц.
Сложившейся спор:
По истечению 3 х прожитых месяцев по договору, производив своевременно оплату, Наниматель сообщает по смс 15 -ого числа о выезде через месяц и оплатив сумму с 19 ого числа в виде предоплаты не за полный месяц (до 18), а произвел расчет по дням и посчитал с 19 по 15, ссылаясь на свое право в договоре.
Я в свою очередь настаиваю о полной оплате, т.к. сумма является п ежемесячной фиксированной предоплатой на весь срок и не имеет право уменьшаться. Намереваюсь, написать нанимателю уведомление о том, что вычту недоплаченную сумму из страхового депозита( залога).
Договоренности о дроблении ежемесячной суммы по дням не было, и о моменте выезда раньше установленного срока.
Так же мне требуется оплатить 13 % по условиям договора, где не предусмотрена суточная оплата. За последний месяц я должна отразить полную стоимость месячного договора.
Вопрос: Чьи требования правомерны?
Спасибо!
Я в свою очередь настаиваю о полной оплате, т.к. сумма является п ежемесячной фиксированной предоплатой на весь срок и не имеет право уменьшаться. Намереваюсь, написать нанимателю уведомление о том, что вычту недоплаченную сумму из страхового депозита( залога).
Виктория
Здравствуйте. На самом деле, если мы имеем в виду, что установлена плата за месяц, то на мой взгляд Наниматель тут прав — он оплачивает только то, чем реально пользуется, а значит рассчитывает сумму платы на наем за последний месяц с учетом времени проживания. Остальное будет выглядеть как неосновательное обогащение.
Так же мне требуется оплатить 13 % по условиям договора, где не предусмотрена суточная оплата. За последний месяц я должна отразить полную стоимость месячного договора.
Виктория
А вот эта часть вопроса не совсем понятна, поясните пожалуйста — это налог или что за 13%?
Здравствуйте!
Наниматель сообщает по смс 15 -ого числа о выезде через месяц и оплатив сумму с 19 ого числа в виде предоплаты не за полный месяц (до 18), а произвел расчет по дням и посчитал с 19 по 15, ссылаясь на свое право в договоре.
Виктория
Виктория, а где договор? В данном случае имеет значение только условие договора. Вы пишите об уведомлении по СМС. А этот способ уведомления согласован в договоре? Что вообще сказано о возможности досрочного расторжения договора?
Я собственник, заключила долгосрочный договор найма жилого помещения с нанимателем, зарегистрировав в Ростреесте.
Виктория
Небольшая поправка. Если договор долгосрочный, т.е. свыше года, то действительно регистрируется обременение (не договор). При этом согласно п.1 ст.687 ГК РФ
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
То есть, норма то императивная и не может быть изменена договором.
Вы вправе взыскать с нанимателя плату за все три месяца.
Здравствуйте, Виктория.
Лучше конечно прочитать весь Ваш Договор. Можете прикрепить к вопросу?
По изложенному Вами могу сказать следующее.
Изначально Наниматель не прав, так как он не выполнил условие о внесение ежемесячной платы, внес ее не в полном объеме.
Гражданский кодекс
Статья 682. Плата за жилое помещение
1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Однако, нужно смотреть как рассчитывается плата в случае досрочного расторжения Договора по его инициативе. Есть ли положение о перерасчете платы о возврате или о невозврате платы с учетом непрожитого периода.
Если дойдет дело до суда, то указанные средства за непрожитой им период могут быть им взысканы с Вас как неосновательное обогащение, если Договором не предусмотрено, что уплаченные за месяц средства при досрочном выезде перерасчету и возврату не подлежат.
С уважением! Г.А. Кураев
То есть, норма то императивная и не может быть изменена договором.Вы вправе взыскать с нанимателя плату за все три месяца.
Григорьев Руслан
Позволю не согласиться с данным утверждением.
Стороны согласовали данное условие Договора добровольно, Наймодателя данное условие устраивало, то есть он согласился, что ему достаточно 1 месяца чтобы найти других нанимателей на эту квартиру.
Суд может применить нормы о свободе договора и отказать во взыскании платы за 3 месяца, в том числе и ввиду запрета на злоупотребление правом, поскольку оно может быть здесь усмотрено. Так как сначала данное условие было включено в Договор, а затем Наймодатель взыскивает с Нанимателя плату еще за 2 месяца.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской ФедерацииМосква
№16
14 марта 2014 г.
О свободе договора и ее пределах
2. Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).
Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена.
3. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т. д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.
При этом, если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила.
При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.
Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Поэтому вряд ли суд взыщет плату за 3 месяца.
Другое дело, если придраться до формы уведомления о расторжении Договора.
Если Договором не предусмотрена форма уведомления, то применяется норма закона о письменном уведомлении.
Поэтому Вы можете использовать этот аргумент в споре с Нанимателем и потребовать с него доплату.
Если откажется, то Вы считаетесь не уведомленным о расторжении Договора и можете не принимать у него квартиру. Требовать плату до момента ее сдачи Вам в установленном порядке, с письменным предупреждением за 1 месяц.
Гражданский кодекс
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
С уважением! Г.А. Кураев
О досрочном расторжении говорится только в разделе «Права и обязанности» подраздел «Наниматель, имеет право» пункт «Вернуть квартиру Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив»
Виктория
Виктория.
Значит Нанимателем не выполнено условие Договора о его досрочном расторжении, Вы можете сказать ему об этом и предложить разойтись миром, чтобы он уплатил Вам требуемую Вами сумму за 4 дня, либо Вы сможете взыскивать с него плату до расторжения в установленном порядке.
Гражданский кодекс
Статья 309. Общие положения
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
То есть, если он письменно не направит Вам уведомление, Вы вправе не принимать у него квартиру и взыскивать с него плату через суд.
С уважением! Г.А. Кураев
Ваши действия правомерны, так как в Вашем договоре четко прописано:
1.установили ежемесячный размер платы на условиях 100% предоплаты в сумме (… рублей )
2. указанный размер платы является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и в одностороннем порядке изменению не подлежит.
На какое свое право в договоре ссылается Ваш наниматель? Может Вы не отразили в вопросе этот пункт. Выезд досрочно нанимателя не является уважительной причиной для изменения платы за жилье.
13 % - НДФЛ, я должна уплатить в соответсвии условий договора найма жилого помещения.