Как грамотнее купить коммерческую недвижимость на нескольких человек?

3 человека хотят купить коммерческую недвижимость по дду в строящемся доме. Как правильнее все оформить? На физ лиц или на ооо, специально открытую под это дело?

Артем

Договором о приобретении в долевую собственность, по умолчанию по 1/3 на каждого если нет других договоренностей. В плане, например дальнейших споров с застройщиком, если например сроки будут пропущены сдачи объекта тут в общем то без разницы на кого будет оформлен договор так как Закон о зищите прав потребителей, двойная неустойка и т.д. в любом случае не будут применятся

Как выгоднее будет в дальнейшем это помещение сдавать? (ооо или ип?)

Артем

Если три участника то через ООО, ИП легально не может быть разделено на трех человек, т.е. потребуется как минимум с остальными двумя заключать какое либо соглашение, в том числе в части передачи прав на имущество, оптимальней на ООО конечно при таких условиях

Если помещение будет в собственности у нескольких физ лиц, не возникнет ли потом проблем со сдачей в аренду такого помещения?

Артем

проблем нет, просто потребуется заключение дополнительных соглашений между арендодателем и остальными собственниками

ст. 247 ГК

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
 

Артем, здравствуйте. 

Мне кажется наиболее оптимальным вариантом будет открыть и ООО и каждому из физ. лиц открыть ИП. Недвижимость регистрировать на физ. лиц, а с ООО заключить от лица каждого ИП либо договора управления имуществом, либо агентские договора.

 Таким образом арендаторы будут заключать договора с ООО, а деньги за аренду, за исключением услуг ООО, будут получать ИП. 

Можно даже ИП не открывать, оно нужно для того чтобы платить не 13% НДФЛ, а 6% УСН, но ИП придется платить еще страховые взносы, нужно посчитать что и насколько выгодно. Если годовая стоимость аренды достаточно существенна, то схема ООО+ИП мне кажется наиболее оптимальной.

Если помещение будет в собственности у нескольких физ лиц, не возникнет ли потом проблем со сдачей в аренду такого помещения?

Артем

Здравствуйте. Наиболее логичным является приобретение на физических лиц в долях. После чего необходимо каждому зарегистрироваться в качестве ИП и подать заявление на УСН 6% (или УСН 15%, если при расчете окажется что расходы достаточно высокие, чтобы их не учитывать). 

Одним из вариантов является вариант, предложенный коллегой Крохалевым, второй — при сдаче помещения в аренду вы все можете участвовать в сделке на стороне арендодателя (т.е. в договоре будете указаны все трое). Тогда Вам не придется открывать дополнительно ООО и каждый будет получать доход пропорционально своей доле.  

Как заранее предусмотреть возможные ситуации (продажа доли одним из собственников, ипотека под долю и подобное?)

Артем

При намерении продать собственник обязан будет предложить другим собственникам свою долю по цене и другим условиям предложения третьим лицам. И только при отказе собственников приобрести долю, она может быть реализована на сторону.

Ипотека под долю это довольно редкий случай, поскольку банку придется закладываться на проблемы при продаже такого залогового имущества, которое довольно трудно быстро реализовать. Поэтому представляется, что с этой стороны ждать неприятностей не следует.