Как фактически поделить ипотечную квартиру, если бывший муж против?

Здравствуйте! При разводе с мужем была поделена 1-комнатная ипотечная квартира пополам, также как и оплата ипотеки ( хотя кредитный договор остался оформленным на бывшем муже). Продавать, менять или каким- либо другим способом делить квартиру муж отказался, он в ней проживает. В квартире прописаны он, я, наш совместный сын и сын от настоящего брака, хотя проживаю я с детьми в другой квартире(опять же ипотечной).Коммунальные платежи такие же, как если бы он был прописан один. Уже 10 лет я исправно оплачиваю 1/2 ипотечного кредита, причем от его фамилии. На словах была договоренность, что я не посещаю эту квартиру вообще,тогда коммунальные услуги оплачивает он. Через три года заканчивается ипотека, хотя платить осталось ничтожную сумму, но на досрочное гашение он не согласен, понимая что с ипотечной квартирой ничего сделать нельзя. Зная его коварство, меня пугает, то, что он может потребовать оплатить коммунальные услуги за прошлые 10 лет. Как обезопасить себя от этого, заключить договор в письменной виде достаточно? Если конечно он его подпишет. И каким образом возможно вообще поделить эту квартиру фактически, если он против? Хочу подарить свою долю нашему сыну. А если бывший муж жениться, тогда эта квартира будет делиться на троих? Спасибо, заранее за помощь. Юлия.