Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

164 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
164 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Гарантийные сроки на жилье

Здравствуйте! Меня интересует вопрос, по поводу гарантии на квартиру. Дело обстоит так. Мы с женой купили по квартире в одном доме. Я ее приобрел на основании договора долевого участия, при том, что договор был подписан задним числом 29 марта 2005 г. (до вступления в силу 214-фз, а оплачен в декабре 2005 г. Разрешение на строительство застройщиком было получено в 2006 г. До этого времени строили по постановлениям правительства Москвы, где временно разрешалось вести определенный вид работы. Договор аренды земли заключен застройщиком в 2006 г.

А жена приобрела квартиру у застройщика на основании договора купли-продажи. Получается, что моя гарантия на квартиру и места общего пользования в совместной собственности в соответствии с 214 ФЗ - 5 лет, т.к. разрешение на строительство получено после ввода в действие 214 ФЗ, а у жены в соответствии с Законом о защите прав потребителей за купленный товар - 2 года. И все это в одном доме. Так ли это?

15 Августа 2013, 11:55, вопрос №177252 Александр, г. Москва
1400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (16)

  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    9%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день. А чем установлен гарантийный срок на квартиру жены? закон ОЗПП таких сроков не содержит.

    15 Августа 2013, 12:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 1
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день.

    По моему мнению в ст. 29 ФЗ «О защите прав потребителей» указано так же на 5 лет:

    «Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе».

    Не важно, что это относится к услугам, суды успешно применяют данную норму как раз при рассмотрении споров о недостатках купленных квартир.

    15 Августа 2013, 12:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    9%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Да. именно так, но это не гарантийный срок. А от этого зависит обязанность доказывать причины возникновения недостатков:

     Продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер отвечает за недостатки товара, на который не установлен гарантийный срок, если потребитель докажет, что они возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента.

    В отношении товара, на который установлен гарантийный срок, продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер отвечает за недостатки товара,если не докажет, что они возникли после передачи товара потребителю вследствие нарушения потребителем правил использования, хранения или транспортировки товара, действий третьих лиц или непреодолимой силы.

    15 Августа 2013, 12:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богушевская Елена
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Уважаемый Александр!

    Надо разделять основания приобретения: у Вас квартира приобретена по Закону 214-ФЗ (Договор долевого участия...), а у Вашей супруги — когда дом был уже сдан в эксплуатацию по обычному Договору купли-продажи. У ВАс гарантийный срок 5 лет согласно ст.7 данного Закона СО ДНЯ ПЕРЕДАЧИ Вам объекта.

    Что касается Вашей жены: она купила НОВЫЙ объект, законченный строительством. Соответственно, здесь можно применить, в котором также предусмотрен 5-летний срок.

    Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ

    «При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 — 5 статьи 724 настоящего Кодекса.
    При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет».

    Статья 724. Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы

    1. Если иное не установлено законом или договором подряда, заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные настоящей статьей.
    2. В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы,если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.
    3. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.
    4. В случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.
    5. Если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок (пункт 1 статьи 722) начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.
    6. К исчислению гарантийного срока по договору подряда применяются соответственно правила, содержащиеся в пунктах 2 и 4 статьи 471 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, соглашением сторон или не вытекает из особенностей договора подряда.

    15 Августа 2013, 12:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богушевская Елена
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Уточнение: ст.29 ЗЗПП применяется как раз в совокупности со ст.756 ГК РФ.

    15 Августа 2013, 12:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Но застройщик ссылается на ч.1.ст.19 ОЗЗП, т.к. договор купли- продажи квартиры подразумевает покупку товара, а не работ и услуг. На который установлен гарантийный срок 2 года

    15 Августа 2013, 12:24
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    А подскажите, в чем вопрос по сути у вас с недостатками, ведь фактически уже как прошло 5 лет так и 2 года.

    15 Августа 2013, 12:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Право собственности оформлено в сентябре 2010 года. А претензия по недостаткам в передана в октябре 2012 года. Т.е. прошло более 2 лет.

    15 Августа 2013, 12:29
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    гарантийный срок начинает исчисляться не с момента оформления права собственности, а с момента фактической передачи квартиры по акту приема-передачи. Вы когда акт подписали?

    15 Августа 2013, 12:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В сентябре 2010 подписали акт приема-передачи квартиры

    15 Августа 2013, 12:45
  • Юрист - Котов Виктор

    Здравствуйте!

    Да, применить можно здесь как раз ст. 29 Закона «О защите прав потребителей»:

    «Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе».

    15 Августа 2013, 13:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Тогда получается, что разницы между работой и товаром нет. Зачем же тогда законодатель разделил в законе ОЗПП на две разные главы, приобретение товара и приобретение услуг и работы

    15 Августа 2013, 13:14
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Понять мысли законодателя сложно, не все возможно урегулировать на бумаге в законе.

    В данном случае я спросила у вас какие недостатки вы выявили, ведь если это недостатки именно конструктивные, то тогда действительно будет 2 года гарантия качества, а если это недостатки в каких-либо ремонтных работах, то можно спокойно подводить под ст. 29 ОЗПП.

    15 Августа 2013, 13:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Хотя Ваш вопрос достаточно неоднозначный, и думаю требующий разрешения  в суде, ведь тут как можно просто руководствоваться строго указанными нормами, а можно здравым смыслом и применять аналогию права.

    15 Августа 2013, 13:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Квартира была куплена без отделки, поэтому претензии к плохому утеплению, к окнам. Можно конечно подвести к значительным недостаткам и тогда гарантия 10 лет. Только в этом случае я должен доказать, что недостатки возникли до передачи квартиры. Что правильнее сразу заказать экспертизу или попросить суд назначить экспертизу?

    15 Августа 2013, 14:29
  • Юрист - Соломатин Роман

    Здравствуйте, Александр. В вашем случае я не вижу какой-либо проблемы. Даже если применять к спорным правоотношениям 2х летний срок, это не лишает Вас право предъявлять претензии застройщику (продавцу), связанные с недостатками купленной квартиры. Истечение гарантийного срока лишь перекладывает на Вас обязанность по доказыванию, что недостатки возникли по вине продавца (конструктивные, некачественные материалы и т.п.). Вы можете реализовать эту обязанность, обратившись в любую организацию, проводящую строительные экспертизы (можно найти в интернете), а в последствии с этим заключием в суд. 

    Удачи!

    15 Августа 2013, 14:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор

    Разумеется без судебного разрешения данного дела не обойтись. При обращении в суд с иском неоюходимо доказать как стороне свои доводы относительно заявленных требований и представить расчет стоимости восстановительного ремонта для устранения недостатков, поэтому лучше сначала самому заказать экспертизу, определив данные основания и размер требований, а затем предяъвлять требования, включая расходы на экспертизу. 

    15 Августа 2013, 14:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    По моей практике скажу, что я сразу иду в суд с уже готовым экспертным заключением, пока вопросов у суда не было. Соответственно исковое заявление у меня сразу же базируется на тех выводах, которые содержаться в экспертном заключении. Считаю, что это более правильно.

    15 Августа 2013, 14:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Подскажите пожалуйста. А не является ли застройщик таким же участником ДДУ как и те дольщики, которые заключили с ним ДДУ, ведь застройщик тоже финансирует строительство той квартиры, которая остается у него не проданной до окончания строительства. Если это так, то и на его квартиру как на объект ДДУ будет распространяться гарантийный срок 5 лет.

    15 Августа 2013, 15:21
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    нет, такого совпадения лиц быть не может, ведь застройщик не заключает сам с собой ДДУ.

    15 Августа 2013, 15:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Получается так.Если я покупаю готовую квартиру по договору купли-продажи у лица оформившего на нее право собственности на основании акта реализации договора о долевом строительстве, то гарантийный срок на квартиру будет равен 5 лет со дня передачи дольщику объекта ДДУ. Если же я покупаю квартиру так же по договору купли-продажи квартиры не у бывшего дольщика, а напрямую в том же доме у застройщика, то гарантийный срок устанавливается в 2 года с момента подписания акта передачи квартиры. Не нарушаются ли в данном случаи какие то мои права (конституционные или гражданские) ведь перед законом должны быть мои права равны и не зависить от того у кого я купил квартиру.

    15 Августа 2013, 19:54
  • Юрист - Богушевская Елена
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Нарушаются, поэтому и речь мы здесь вели о том, чтобы в претензионном и судебном порядке доказать, что речь идёт о 5 годах (ст.29 ОЗПП + ст.756 ГК РФ).

    16 Августа 2013, 08:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А какие именно и по каким статьям какого Кодекса (Закона) или Конститутции.

    16 Августа 2013, 10:09
  • Юрист - Богушевская Елена
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Обычно по условиям ДДУ часть квартир распределяется сразу между инвесторами. Инвесторами в данном случае выступали Вы и застройщик. Вы получили квартиру по ДДУ и Застройщик. Только Вы получаете в собственность сразу по цене ДО строительства с прописанной гарантией по 214 Закону, а Застройщик продаёт полученные им квартиры по тому же закону уже по другой цене физическим лицам. НО! Он обязан продать квартиру на условиях первичного гарантийного срока. Когда Вы покупаете сложную вещь (с гарантией), а потом решаете её продать через AVITO (например), Ваша вещь с гарантией будет стоить дороже и гарантия  никуда не исчезает!!! Поэтому в данном случае грамотный юрист всегда может грамотно подвести все аналогии, даже если напрямую законы и нормы все спутаны. Жаль только, что многие граждане при заключении Договоров купли-продажи вообще не обращают внимания на многие пункты договоров. Поэтому для суда важно смотреть Договор Вашей жены.

    16 Августа 2013, 10:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats