112 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

112 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Земля С/Х назначения. Сменить зону СХ-1 на СХ-2

Имеется земля сельхоз назначения для сельхоз использования. По правилам землепользования принадлежит к зоне СХ-1 (Зона сельхоз угодий) на ней можно выращивать овощи и травы, но нельзя возводить капитальные строения. Хочу перевести в зону СХ-2 (Зона сельхозпроизводства) с видом разрешенного использования : • Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции

Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции;

Необходимо это что бы построить картофелехранилище.

Как перевести, какая процедура? Куда обращаться?

В приложенном файле подробное описание зон из ПЗЗ поселения.

Или может быть лучше перевести в земли промышленности? Какая тут процедура перевода?

СХ.СХ.docxdocx
03 Октября 2017, 16:29, вопрос №1769021
1400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

получен
гонорар
34%
Юрист - Мария
388
ответов
167
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Смоленск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Уважаемый Дмитрий. Изменение вида разрешённого использования земельного участка в рамках одной категории вполне возможно. Согласно нормам земельного законодательства в отношении земель сельскохозяйственного назначения этот вопрос решается органами исполнительной власти субъекта РФ. В соответствии со ст.37 Градостроительного кодекса РФ изменение вила разрешённого использования земельного участка производится в соответствии с градостроительным регламентом. Следовательно, Вам необходимо обратиться с ходатайством в областную/краевую администрацию, приложив к нему документы о праве собственности, кадастровый паспорт земельного участка. Администрация обязана принять Ваше ходатайство и назначить по нему открытые слушания, по результатам которых будет вынесено решение.

Что касается перевода земель из одной категории в другую — это процесс более сложный, особенно для земель сельхозназначения. Вам необходимо будет доказать, что данный земельный участок не имеет ценности как сельхозугодья. Поэтому я бы предложила всё-таки первый вариант.

03 Октября 2017, 17:18
q Отблагодарить
0 0
Дмитрий
клиент, г. Ярославль

Спасибо за ответ. Как проходят открытые слушания? Приходят инициативные жители района и голосуют? Или это будут какие-то чиновники, депутаты и тд?

03 Октября 2017, 17:27
388
ответов
167
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Смоленск
Общаться в чате

Участниками открытых слушаний являются обычно владельцы смежных участков, то есть те, чьи интересы могут быть затронуты решением по изменению вида разрешённого использования. Но в принципе, поучаствовать, а также направить предложения может любое лицо, на то они и открытые слушания.

03 Октября 2017, 17:29
Дмитрий
клиент, г. Ярославль

А в случае отказа, можно будет опротестовать его в суде? Вдруг мой сосед по неизвестным причинам будет против...

03 Октября 2017, 17:32
388
ответов
167
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Смоленск
Общаться в чате

Прошу прощения, допустила ошибку — не обратила внимания, что речь идёт о сельскохозяйственных угодьях. В этом случае, действительно, возможность изменения вида разрешённого использования законом не предусмотрена — только изменение категории земель. А поскольку сельскохозяйственные угодья относятся к землям особо ценным, то процесс будет достаточно трудоёмким.

Необходимо будет провести экспертную оценку ценности земель для ведения сельского хозяйства, подать в администрацию области/края обоснование целесообразности перевода, а также составить отчёт о кадастровой стоимости земель.

03 Октября 2017, 18:06
Дмитрий
клиент, г. Ярославль

В документах у меня везде значится категория сельхозназначание для сельхозхозяйственного использования.

Как быть с этим???

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»:

Сельскохозяйственное использование

Ведение сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.18, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Код 1.5 Садоводство

Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда, и иных многолетних культур

03 Октября 2017, 18:13
388
ответов
167
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Смоленск
Общаться в чате

А почему Вы решили, что эти земли — сельхозугодья? У Вас где-нибудь в документах указано, что они относятся к зоне СХ-1?

03 Октября 2017, 20:41
Дмитрий
клиент, г. Ярославль

В кадастровом паспорте указано для сельхоз использования. А местная администрация дала выписку из пзз, что участок относится к зоне сх-1 и на нем ничего строить нельзя. Как так получается? По кадастровому паспорту сельхоз использование предпологает строительство зданий для хранения и переработки с/х продукции, а по Правилам землепользования этого делать нельзя.

03 Октября 2017, 20:58
388
ответов
167
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Смоленск
Общаться в чате

Это вполне понятно, поскольку в кадастровый паспорт внесено общее наименование из классификатора, а в ПЗЗ — разбивка по зонам и подвидам. А на практике, реально, Ваш участок можно отнести к пашне, сенокосу или другому виду сельхозугодий?

03 Октября 2017, 21:08
Дмитрий
клиент, г. Ярославль

На практике там треть участка давно сложившейся лес и две трети обычное поле с сорняками. Поле косится каждый год. 20 см плодородного слоя и дальше одна глина. На мой взгляд ничего особо охраняемого там нет.

03 Октября 2017, 21:11
388
ответов
167
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Смоленск
Общаться в чате

В таком случае перевод в другую категорию земель возможен, но придётся провести оценку состояния земли и получить заключение о её непригодности для сельскохозяйственного использования.

Советую для начала обратиться всё-таки в областной департамент по земельным отношениям. Возможно, у них будет дополнительная информация. Тем более, что действовать всё-равно придётся через них.

03 Октября 2017, 21:15
получен
гонорар
33%
Юрист - Дмитрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
2554
ответа
1277
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Дмитрий добрый день! 

Аналогичный вопрос подробно рассмотрен в прилагаемом судебном решении. Судебная практика неоднозначна по таким ситуациям, но все сводится к  тому, что необходимо первоначально переводить ЗУ в другую категорию — земли населенных пунктов, после чего возможно изменение ВРИ. 

ГрК РФ, Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки
1. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса.
2. Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:
2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.
3. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:
5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Дело № 33-6705/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

https://rospravosudie.com/cour...

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (пункт 6 статьи 1, пункт 3 части 2 и часть 6 статьи 30, части 1, 6 статьи 36, часть 5 статьи 37 ГсК РФ).

Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены.

Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в части 1 статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены статьей 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Согласно части 10 статьи 35 и части 3 статьи 36 ГсК РФ зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов.

На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что изменение вида разрешенного использования для ведения сельского хозяйства в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию (земли населенных пунктов).

Кроме того, частью 1 статьи 33 ГсК РФ установлено, что внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса.При этом одним из оснований для рассмотрения главой администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки является поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.

03 Октября 2017, 17:31
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
2554
ответа
1277
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

В документах у меня везде значится категория сельхозназначание для сельхозхозяйственного использования. 

Рассмотреть вариант включения ЗУ в границы населенного пункта.

Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»

Статья 4.1

4. Орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, физическое или юридическое лицо, заинтересованные во включении земельного участка в границы населенного пункта либо в исключении земельного участка из границ населенного пункта,направляетв орган местного самоуправления городского округа или поселения, на территориях которых находится населенный пункт, а в случае, если земельный участок расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка. К указанному заявлению прилагается кадастровый паспорт земельного участка, включаемого в границы населенного пункта, либо земельного участка, исключаемого из границ населенного пункта, а также копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица. Физические или юридические лица представляют также правоустанавливающие документы на земельные участки, включаемые в границы населенного пункта, либо на земельные участки, исключаемые из границ населенного пункта…

(в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 20.04.2015 N 102-ФЗ)

5. Орган местного самоуправления в течение сорока пяти дней с даты поступления указанного в части 4 настоящей статьи заявления:
1) подготавливает и направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения земельного участка из границ населенного пункта, а также о возможности установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка в случае, если это указано в данном заявлении;
2) проводит публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка, за исключением случая включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства, в том числе комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства, или рекреационного использования.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 311-ФЗ)

6. Публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления с учетом положений настоящей статьи в части соответствующих требований.

В решении ниже можно увидеть ошибки которые совершил истец, пытаясь включить свой ЗУ в земли населенных пунктов.

https://rospravosudie.com/cour...

Круподеров А.С., как лицо заинтересованное в изменении границ населенного пункта – <АДРЕС> путем включения в состав населенного пункта принадлежащего ему (административному истцу) земельного участка, имел право обратиться с соответствующим предложением, которая подлежало разрешению на публичных слушаниях 01 февраля 2017 года.

Между тем, административный истец с предложением не обратился, участия в публичных слушаниях не принял.

Судом отклоняется довод Круподерова А.С. в той части, что в ходе проведения публичных слушаний он выступал с замечаниями в виде оформленного ходатайства в администрацию Добрянского района.

Предложения по вопросу изменений в проект генерального плана Краснослудского с/п должны быть поданы в соответствии с установленным Порядком.

Доказательств, что административный истец обращался с такими предложениями, материалы дела не содержат.

03 Октября 2017, 21:25
Дмитрий
клиент, г. Ярославль

В администрации устно ответили, что нынче политика следующая: слишком много земли перевели в земли нас пунктов, хватит. Переводить больше не будем (

03 Октября 2017, 21:33
10,0
Рейтинг Правовед.ru
2554
ответа
1277
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Практика есть и в пользу лиц, кто менял ВРИ, но она более ранняя. Сейчас все в обратную сторону. В основном все зависит от позиции администрации.

https://rospravosudie.com/cour...

Судом установлено, что спорный земельный участок не относится к сельскохозяйственным угодьям. Согласно Карте (схеме) планируемых границ земель сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в их составе, утвержденной Постановлением Правительства Ивановской области от 15.04.2009 года № 123-п «О схеме территориального планирования Ивановской области», спорный земельный участок находится в границах земель сельскохозяйственного назначения (темно-зеленый цвет на карте). Земли, отнесённые к сельскохозяйственным угодьям, выделены на карте темно-зеленым цветом с красной штриховкой.

Единственной причиной отказа в изменении разрешенного вида использования земельного участка с «для сельскохозяйственного производства» на «для садоводства» в соответствии с п. 4 ст. 79 Земельного кодекса РФявляется его принадлежность к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с Законом Ивановской области № 110-ОЗ от 31.12.2002 г. «Об отнесении земель сельскохозяйственного назначения к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям», к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям в Ивановской области относятся: опытные поля опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего специального профессионального образования; опытные поля и участки сельскохозяйственных предприятий, используемые в целях проведения испытаний; сельскохозяйственные угодья государственных сортоиспытательных участков; сельскохозяйственные угодья овощеводческих и садоводческих сельскохозяйственных предприятий под многолетними насаждениями и овощными севооборотами; орошаемые земли с действующими стационарными оросительными системами; сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Спорный земельный участок не относится к ни к одной из вышеперечисленных категорий особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий. Согласно кадастровому паспорту земельного участка и сведениям ФБУ «КП» Ивановской области, земельный участок имеет кадастровую стоимость 3 рубля 40 копеек за 1 кв.м., что соответствует среднему уровню кадастровой стоимости земельных участков в Ивановском районе Ивановской области (л.д.19-20, 66-67).

Заявление Харитоновой Н.А. о намерении изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой не содержит указаний на имеющиеся ограничения использования земельного участка, а также на возможное влияние на окружающую среду в связи с изменением одного вида разрешенного использования на другой. Однако, из приложенного к заявлению в Администрацию Ивановского района свидетельства о государственной регистрации права собственности Харитоновой Н.А. следовало, что ограничений (обременений) права не зарегистрировано. Кроме того, представитель ответчика не оспаривала тот факт, что заявление было переписано Харитоновой Н.А. с образца, размещенного на информационном стенде в Администрации Ивановского района Ивановской области, в соответствии с которым не нужно было отражать данные сведения.

При установленных обстоятельствах суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению иск в части признания незаконным отказа Главы Администрации Ивановского муниципального района в изменении разрешенного вида использования спорного земельного участка с «для сельскохозяйственного производства» на «для садоводства» в Постановлении № от ДД.ММ.ГГГГ «О невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: участок находится примерно в 500 м. по направлению на запад от ориентира д. <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ивановская область, Ивановский
район».

В настоящее время позиция судов опирается на следующую практику:
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014)
В Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2009 г. N 537, установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий.
Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.

03 Октября 2017, 22:12
получен
гонорар
33%
Юрист - Юрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
23699
ответов
8947
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте.

Вот обнаружил одно письмо Росреестра, в котором есть интересное разъяснение. Возможно оно будет Вам полезным.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО
от 29 мая 2017 г. N 14-06641-ГЕ/17

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с письмом относительно изменения вида разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения полагает необходимым обратить внимание на следующее.
Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК) установлено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. При этом ЗК регулирует отношения в области отнесения земель к категориям, перевод их из одной категории в другую.
Согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК):
применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 2);
изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3);
решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (пункт 5).
В соответствии с частью 6 статьи 36 ГрК градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
В силу пункта 1 статьи 79 ЗК сельскохозяйственные угодья — это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими); в составе земель сельскохозяйственного назначения они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
В соответствии с частью 4 пункта 1 статьи 8 ЗК перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Учитывая изложенное, принимая в том числе во внимание положения подпункта 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков), изменение вида разрешенного использования земельных участков, относящихся к сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения, которое влечет за собой невозможность использования земельного участка для сельскохозяйственных целей, невозможно без изменения категории земель такого участка.
При этом относительно возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с «Сенокос» на «Садоводство» также полагаем возможным отметить следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Приказом Минэкономразвития России от 30.09.2015 N 709 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540» в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (далее — Классификатор), внесены изменения, в связи с чем с 03.11.2015 Классификатор предусматривает в том числе такие виды разрешенного использования, как:код 1.5 — «Садоводство» (осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур); указанный вид разрешенного использования связан с промышленным садоводством;
код 13.2 — «Ведение садоводства» (осуществление деятельности, связанной с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля; размещение садового дома, предназначенного для отдыха и не подлежащего разделу на квартиры; размещение хозяйственных строений и сооружений); указанный вид разрешенного использования связан с деятельностью в рамках Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Учитывая, что согласно Классификатору вид разрешенного использования «Садоводство» (код 1.5) включен в содержание общего вида разрешенного использования «Сельскохозяйственное использование» (код 1.0), полагаем, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с «Сенокос» на «Садоводство» как на один из возможных видов сельскохозяйственного использования земельного участка, возможно без изменения категории земель на основании принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации решения уполномоченного органа в случае, если имеется в виду именно вид разрешенного использования земельного участка, предусматривающий возможность осуществления на сельскохозяйственных угодьях хозяйственной деятельности, установленный кодом 1.5, и это прямо следует из документов, представленных на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.

Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА

03 Октября 2017, 18:31
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Марина
4979
ответов
2522
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 4979ответов
  • 2522отзыва

В кадастровом паспорте указано для сельхоз использования. А местная администрация дала выписку из пзз, что участок относится к зоне сх-1 и на нем ничего строить нельзя.

Дмитрий

Здравствуйте Дмитрий. Странную выписку Вам дали.

ПЗЗ устанавливаются только и исключительно для земель населенных пунктов и для межселенных территорий, при планировке строительства, но к сельхозугодиям, ПЗЗ никакого отношения не имеют.

Хотя не удивлюсь, что у Вас может быть и такая ситуация.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 июля 2016 г. N 89-АПГ16-5
Суд первой инстанции также установил, что изменения в правила землепользования и застройки Мальковского муниципального образования, утвержденные оспариваемым решением Думы Мальковского муниципального образования, изданы в отношении земель сельскохозяйственного назначения. Внесенные изменения в правила землепользования и застройки приняты как в отношении земель, находящихся за пределами границы населенного пункта, непосредственно прилегающих к ней, так и в отношении земель, находящихся в отдалении от границы населенного пункта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Согласно пункту 1 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (пункт 6 статьи 1, пункт 3 части 2 и пункт 1 части 6 статьи 30, части 1 и 6 статьи 36, часть 5 статьи 37).
Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.
С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в части 1 статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены статьей 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Включение указанных земельных участков в границы населенного пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешенного использования может осуществляться в порядке частей 1 и 2 статьи 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Однако до перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и дачного строительства.
Таким образом, установление градостроительных регламентов, зонирование, установление видов разрешенного использования в отношении земель сельскохозяйственного назначения без перевода земель в другую категорию противоречит пункту 2 статьи 7 Земельного Кодекса Российской Федерации, положениям статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В силу части 4 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускается принятие органами местного самоуправления решений о переводе земель из одной категории в другую для целей, не связанных с размещением объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, при отсутствии генерального плана городского округа или поселения (схемы территориального планирования муниципального района в случае перевода земель или земельных участков, расположенных на межселенных территориях, из одной категории в другую).

Так что, или это земли населенных пунктов, или ПЗЗ никакого отношения к ним не имеют и соответственно, изменить ВРИ участка Вы не сможете до изменения категории.

03 Октября 2017, 23:50
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

112 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут