Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как построить дом на месте старого дома с увеличением площади,этажности и структуры?
Здравствуйте.На участке прямоугольной формы находится старый одноэтажный дом в аварийном состоянии.С трех сторон участка расположена улица.Участок и дом в собственности одного хозяина.Возможно ли строительство дома, состоящего из квартир расположенных на двух этажах, занимающего всю площадь участка.Сколько нужно отступить от забора со стороны улицы и со стороны соседского дома,построенного на границе участка?
Добрый день. Если у вас зона малоэтажное ИЖС и, как я понимаю дом у вас в Симферополе находится, то следующие параметры.
5. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:
1) этажность — не более 3 этажей;
2) площадь земельного участка, предназначенного для строительства индивидуального жилого дома — от 600 кв. м до 2000 кв. м;
3) ширина земельного участка, предназначенного для строительства индивидуального жилого дома — не менее 20 м;
4) для земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации индивидуальных жилых домов, минимальное расстояние от границ смежного земельного участка до основного строения — не менее 3 м, до построек для содержания скота и птицы — не менее 4 м, до прочих хозяйственных построек, строений, сооружений вспомогательного использования, открытых стоянок — не менее 1 м;
5) отступ от красной линии до зданий, строений, сооружений при осуществлении строительства — не менее 5 м; в условиях сложившейся застройки – не менее 3 м;
6) высота ограждения земельных участков — не более 2,0 м;
7) коэффициент застройки — не более 0,3.
Доброго времени суток, Сергей!
Основную проблему вижу в
строительство дома, состоящего из квартир расположенных на двух этажах, занимающего всю площадь участка
Сергей
как камень преткновения здесь ВРИ и каков он у Вас если ИЖС, следовательно, не предназначен для строительства жилых домов блокированной постройки, многоквартирных домов.
Блокированной застройки содержится в законе.
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 49.
2. Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;
Вот примеры судебной практики.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 мая 2015 г. N 18-КГ15-56
Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе, земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Из пунктов 1 и 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
По смыслу этих же норм не являются объектом индивидуального жилищного строительства жилые дома блокированной застройки — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.
Судом установлено, что земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: г. <...>, принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности. На данном земельном участке с видом разрешенного использования «индивидуальный жилой дом с приусадебным участком» возведен двухэтажный объект капитального строительства — жилой дом блокированной застройки.
Решение об изменении целевого назначения земельного участка, разрешенного вида его использования не принималось, разрешение на строительство жилого дома блокированной застройки ответчикам не выдавалось.
Судом первой инстанции принято решение об удовлетворении иска и о сносе спорного строения, поскольку возведенный дом не относится к объектам, возведение которых допускается на земельном участке с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство». Согласно экспертному заключению возведенное строение представляет собой строительную систему, состоящую из десяти структурно обособленных помещений, отделенных друг от друга стенами без проемов, состоящих из одной или двух комнат, а также помещений вспомогательного назначения, используемых гражданами для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. В пределах конструкций обособленных помещений каждый из двух этажей оборудуется инженерными системами (водоснабжения, канализации и электроснабжения) с последующей возможностью подключения к общим внеквартирным инженерным сетям. Обособленные помещения второго этажа имеют общие внеквартирные помещения (лестничные клетки). Назначение указанного капитального объекта — многоквартирное жилое здание секционного типа.
Кроме того, тот факт, что возведенное строение является жилым домом блокированной застройки, никем не оспаривался.Также в апелляционном определении не дана оценка тому обстоятельству, что на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, был возведен жилой дом блокированной застройки.
Так что Советую подумать, а не подаст ли администрация иск о сносе самоволки, срок исковой давности по такой категории споров 3 года, с момента когда администрация узнала или должна была узнать о незаконной постройке, если нет угрозы жизни.
Так же что касается всего участка без отступов то коллега прав полностью и нормы отступа соблюсти придётся.
С Уважением, В.Г. Бровченко.
Уважаемый Сергей, точную информацию по этому вопросу Вам могут дать только специалисты по градостроительству, благоустройству, архитектуре соответствующих органов местного самоуправления или кадастровые инженеры исходя из Ваших конкретных планов, проектов постройки дома.
Вам нужно будет получить разрешение на снос и постройку дома заново или реконструкцию. Такое разрешение дают органы местного самоуправления. Если у Вас будет не соблюден какой-то параметр, Вам не дадут разрешения.
А таких параметров существует огромное множество.
Например, процентное выражение застроенности участка может зависеть от его площади и назначения земель, на которых он раполагается. Это указано в градостроительном плане и в правилах благоустройства и застройки муниципального образования по месту нахождения дома (как правило, в администрации — у архитектора, специалиста по градостроительству). Также в них будут отображены красные линии, которые проходят по улицам между кварталами, и от них Вы при строительстве обязаны будете сделать отступы по нескольку метров, в соответствии с требованиями СанПинов. Учитывая, что у Вас с трех сторон улица, красных линий Вам придется соблюдать много.
Кроме того, Вам необходимо будет соблюсти противопожарные расстояния с соседями, которые также будут зависеть от материала стен Вашего будущего дома, его этажности и т д. Есть и требования по отступам фундамента здания от инженерных коммуникаций, которые, опять-таки, неизвестно где находятся в Вашем случае.
Таким образом, в Вашем вопросе слишком много неизвестных составляющих — например, план будущего дома знаете только Вы, а землеустроительные документы и градостроительные планы есть только в администрации населенного пункта, соответственно, планы прокладки водопроводов есть в Водоканале и так далее.
Чтобы Вы понимали, о чем я говорю, рекомендую ознакомиться с таблицей 15 и с приложением «Д» Актуализированной редакции СНиП 2.07.01-89, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий, ст. 80 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ).
Моя рекомендация: в первую очередь, поднять все имеющиеся документы на дом и земельный участок, включая техусловия на коммуникации, заказать в администрации или у кадастровых инженеров кадастровую выписку, ситуационный план участка, а затем обратиться к профессиональным проектировщикам и исходя из своих желаний заказать проект с привязкой к местности. В процессе Вам сразу будут объяснять, если проект не удастся сделать — сейчас программы автоматически осуществляют привязку к местности и и любые накладки становятся видны. И только после того, как проект одобрит администрация и выдаст Ваш разрешение, можно будет что-то делать. Занимаясь любой самодеятельностью без разрешения (даже если кто-то на словах посоветует Вам, какие отсутпы нужны, а какие — нет), Вы рискуете в будущем действительно нарваться на снос самостроя. Удачи.