Как обойти преимущественное право выкупа помещения арендатором

Здравствуйте, Дмитрий.

Вы можете расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, но для этого должны быть нарушения со стороны арендатора.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)
ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 

Если таковые имеются, направляете арендатору уведомление о расторжении договора с обоснованием своих требований.

Добрый вечер.

Как Вас правильно понимаю Вы приобрели помещение, которое продавец ранее сдал в аренду?

Что нужно сделать покупателю для того, чтобы обезопасить себя в этом случае, если со слов арендатор говорит, что покупать не хочет.

Дмитрий

В том случае, если арендатор будет настаивать на выкупе данного имущества — то можно требовать признания в этой части договора аренды недействительным — поскольку не соблюдены требования в части определения выкупной цены.  

Поскольку речь идет о выкупе недвижимого имущества, то в данном случае наряду с порядком заключения договора аренды предполагалось применение ст. 555 ГК РФ

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Соответственно в договоре должна быть определена цена на момент заключения договора аренды, а не как указано:

имеет право преимущественного выкупа помещения по цене объявленной продавцом

Дмитрий

На этот момент обращает внимание и судебная практика

Определение ВАС РФ от 21.10.2010 N ВАС-13685/10 по делу N А75-5300/2009

… Как установлено судом, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор от 16.12.2004 аренды с правом выкупа спорных нежилых помещений и дополнительные соглашения к нему от 26.12.2006.
Отказывая в удовлетворении требования предпринимателя о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, суд исходил из того, что договор от 16.12.2004 аренды с правом выкупа (с учетом дополнительных соглашений к нему от 26.12.2006), на который ссылается предприниматель как на основание возникновения у него права собственности, в части права на выкуп помещений является незаключенным ввиду несогласования сторонами существенного условия о выкупной цене имущества, а потому не может являться основанием возникновения у предпринимателя права собственности на эти объекты.
… в передаче дела N А75-5300/2009 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 26.01.2010, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.08.2010 отказать...

Поэтому Вы можете сразу предложить арендатору составить дополнительное соглашение к действующему договору аренды, в силу которого дополнительно отразить, что условие о выкупе имущества считать недействительным и не подлежащим применению, по окончании действия договора. 

Добрый день. Полагаю, что в описанной ситуации самое простое — это заключение дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ту фразу, которая гласит о преимущественном праве выкупа арендатора, стороны из договора исключат. Поскольку сам договор заключался в простой письменной форме, дополнительное соглашение к нему также следует заключать в простой письменной форме. Регистрации подлежат только Договоры аренды недвижимого имущества на срок не менее года, поэтому в Вашем случае никакой регистрации не требуется.

Согласно Гражданского кодекса РФ:

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

...

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

...

  Здравствуйте. У Вас несколько вариантов  1 До сделки расторгнуть договор в связи с тем, что он не был зарегистрирован в регистрационной палате, хотя, как я понял он заключён на более длительный срок чем 11 месяцев, что является нарушением Гражданского Кодекса РФ 2 Вариант заключить дополнительное соглашение к договору  в котором Я бы рекомендовал вам в первую очередь указать на то, то таким правом ваш арендатор будет пользоваться если в течение всего срока действия договора он не будет нарушать условия договора, в том числе и срокам и сумме внесения арендной платы.Так  же отразите, что такое преимущественное право действует только в течение срока действия самого договора аренды .ссылка   https://pravoved.ru/question/1... Желаю удачи.