8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
489 ₽
Вопрос решен

Как обойти преимущественное право выкупа помещения арендатором

Добрый вечер!

При покупки нежилого помещения покупатель узнал что с действующим арендатором заключен договор аренды в простой письменной форме(арендодатель физ лицо, а арендатор предприниматель, поставил в договоре аренды свою печать ПРИЧЕМ ДОГОВОР на 11 месяцев и в регпалате НЕ зарегистрирован)

В договоре аренды есть пункт что арендатор имеет право преимущественного выкупа помещения по цене объявленной продавцом ан момент продажи. Что нужно сделать покупателю для того, чтобы обезопасить себя в этом случае, если со слов арендатор говорит, что покупать не хочет.

Оформить отказ арендатора покупать у нотариуса или продавец направляет арендатору письмо в котором он пишел о своем желании продать и указывает сумму и срок, например месяц и сообщает, что в случае если арендатор не захочет покупать, то помещение будет продано по указанной цене.

Еще один вариант составить соглашение о расторжении договора аренды до сделки по продаже помещения.

Подскажите что безопаснее, чтобы в дальнейшем не было претензий у арендатора к новому собственнику, в том что он сам хотел купить помещение.

    001а
    .jpg
    002а
    .jpg
    003
    .jpg
    004
    .jpg
    005
    .jpg
    006а
    .jpg
    Дополнительное соглашение Д
    .docx
Уточнение от клиента

Как обойти преимущественное право арендатора на покупку помещения если он устно заявляет что не готов покупать объект недвижимости. Прикрепил договор аренды и доп соглашение которое мы составили. Все ли правильно в доп соглашении?

Или есть другие правильные варианты как это сделать?

26 сентября 2017, 08:25
24 сентября 2017, 16:48, Дмитрий, г. Москва
Владимир Панников
Владимир Панников
Юрист, г. Москва

Здравствуйте, Дмитрий.

Вы можете расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, но для этого должны быть нарушения со стороны арендатора.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)
ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если таковые имеются, направляете арендатору уведомление о расторжении договора с обоснованием своих требований.

24 сентября 2017, 17:01
0
0
0
0
Консультация юриста бесплатно
Михаил Петров
Михаил Петров
Юрист, г. Саратов
8.7 рейтинг

Добрый вечер.

Как Вас правильно понимаю Вы приобрели помещение, которое продавец ранее сдал в аренду?

Что нужно сделать покупателю для того, чтобы обезопасить себя в этом случае, если со слов арендатор говорит, что покупать не хочет.

Дмитрий

В том случае, если арендатор будет настаивать на выкупе данного имущества — то можно требовать признания в этой части договора аренды недействительным — поскольку не соблюдены требования в части определения выкупной цены.

Поскольку речь идет о выкупе недвижимого имущества, то в данном случае наряду с порядком заключения договора аренды предполагалось применение ст. 555 ГК РФ

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Соответственно в договоре должна быть определена цена на момент заключения договора аренды, а не как указано:

имеет право преимущественного выкупа помещения по цене объявленной продавцом

Дмитрий

На этот момент обращает внимание и судебная практика

Определение ВАС РФ от 21.10.2010 N ВАС-13685/10 по делу N А75-5300/2009

… Как установлено судом, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор от 16.12.2004 аренды с правом выкупа спорных нежилых помещений и дополнительные соглашения к нему от 26.12.2006.
Отказывая в удовлетворении требования предпринимателя о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, суд исходил из того, что договор от 16.12.2004 аренды с правом выкупа (с учетом дополнительных соглашений к нему от 26.12.2006), на который ссылается предприниматель как на основание возникновения у него права собственности, в части права на выкуп помещений является незаключенным ввиду несогласования сторонами существенного условия о выкупной цене имущества, а потому не может являться основанием возникновения у предпринимателя права собственности на эти объекты.
… в передаче дела N А75-5300/2009 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 26.01.2010, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.08.2010 отказать...

Поэтому Вы можете сразу предложить арендатору составить дополнительное соглашение к действующему договору аренды, в силу которого дополнительно отразить, что условие о выкупе имущества считать недействительным и не подлежащим применению, по окончании действия договора.

24 сентября 2017, 17:01
0
0
0
0

Поэтому Вы можете сразу предложить арендатору составить дополнительное соглашение к действующему договору аренды, в силу которого дополнительно отразить, что условие о выкупе имущества считать недействительным и не подлежащим применению, по окончании действия договора.

Петров Михаил

Если откажется — то можете полностью признать договор аренды недействительным, основываясь на том основании, что он противоречит закону в части указания выкупной цены.

В случае когда условия о выкупе арендованного имущества противоречат закону, недействительным признается договор в целом, а не его часть, если стороны не намеревались заключить обычный договор аренды.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

100. Признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).Например, если судом будет установлено, что стороны не намеревались заключить обычный договор аренды, в случае противоречия закону условий о выкупе арендованного имущества в договоре аренды с выкупом недействительным признается весь договор в целом.

24 сентября 2017, 17:14
Эмиль Искендеров
Эмиль Искендеров
Юрист, г. Серпухов

Добрый день. Полагаю, что в описанной ситуации самое простое — это заключение дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ту фразу, которая гласит о преимущественном праве выкупа арендатора, стороны из договора исключат. Поскольку сам договор заключался в простой письменной форме, дополнительное соглашение к нему также следует заключать в простой письменной форме. Регистрации подлежат только Договоры аренды недвижимого имущества на срок не менее года, поэтому в Вашем случае никакой регистрации не требуется.

Согласно Гражданского кодекса РФ:

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

...

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

...

24 сентября 2017, 17:03
0
0
0
0
Владимир Ившин
Владимир Ившин
Юрист, г. Нижний Новгород

Здравствуйте. У Вас несколько вариантов 1 До сделки расторгнуть договор в связи с тем, что он не был зарегистрирован в регистрационной палате, хотя, как я понял он заключён на более длительный срок чем 11 месяцев, что является нарушением Гражданского Кодекса РФ 2 Вариант заключить дополнительное соглашение к договору в котором Я бы рекомендовал вам в первую очередь указать на то, то таким правом ваш арендатор будет пользоваться если в течение всего срока действия договора он не будет нарушать условия договора, в том числе и срокам и сумме внесения арендной платы.Так же отразите, что такое преимущественное право действует только в течение срока действия самого договора аренды .ссылка https://pravoved.ru/question/1... Желаю удачи.

24 сентября 2017, 17:14
0
0
0
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
600 ₽
Вопрос решен
Арбитраж
Понуждение к заключению договора преимущественного права выкупа собственности КУМИ
Доброго дня! Объект включающий в себя несколько помещений, находящийся в собственности Комитета по управления муниципальным имуществом расположен в цокольном этаже жилого дома, сдается в аренду пятерым арендаторам с 2006 года. Общий коридор , помещения каждого арендатора по сторонам коридора , у каждого с отдельной дверью. КУМИ предполагает выставить данный объект на продажу целиком , через аукцион, отказывает нам в преимущественном праве выкупа , указывая причиной отсутствием отдельных входов - выходов , для каждого из арендаторов с объекта. Изначально объект был оформлен в собственность целиком , затем ТСЖ , через суд получило помещение с тепло-узлом, как я полагаю с выделением кадастрового номера на часть объекта. Т.е. у объекта уже два собственника , КУМИ и ТСЖ и один общий вход-выход. Возможно ли осуществить понуждение к заключению договоров по преимущественному праву выкупа для нас ? Планируем направить в КУМИ общее заявление от арендаторов , чтобы общий коридор выделить в долевую собственность , между всеми возможными собственниками , а нам каждому выделить доли из всего объекта в соответствии с занимаемыми площадями и присвоить кадастровые номера на каждое из помещений. Какие есть варианты выкупить каждому из арендаторов "свои" помещения по преимущественному праву выкупа , без аукциона? Вообще стоит ли ввязываться в эту покупку ? Может ли впоследствии ТСЖ претендовать на весь объект учитывая , что он расположен в цоколе жилого дома? В цоколе общие коммуникации , отопление , канализация и т.д. т.е обще-домовое имущество.
08 октября 2018, 13:55, вопрос №2128160, Александр, г. Санкт-Петербург
10 ответов
1000 ₽
Вопрос решен
Право собственности
Как обойти преимущественное право арендатора на покупку помещения если он устно заявляет что не готов покупать объект недвижимости
Как обойти преимущественное право арендатора на покупку помещения если он устно заявляет что не готов покупать объект недвижимости. Прикрепил договор аренды и доп соглашение которое мы составили. Все ли правильно в доп соглашении? Или есть другие правильные варианты как это сделать?
26 сентября 2017, 08:40, вопрос №1762100, Дмитрий, г. Москва
10 ответов
Недвижимость
Как воспользоваться преимущественным правом выкупа помещения?
Я заключила договор аренды помещения в мае 2014 года. Как воспользоваться преимущественным правом выкупа. Я арендую данное помещение более двух лет. Но по закону 159 ФЗ , если учитывать на дату 15 июля 2015г. то срок аренды 1 год. Как быть?
13 сентября 2016, 16:14, вопрос №1376290, Виктория, г. Москва
2 ответа
Земельное право
Могу ли я обойти преимущественное право выкупа участка местной или областной администрацией?
Добрый день!Планирую приобрести землю сельхозназначения для ведения КФХ за чертой населенного пункта.Участок уже найден.Мой вопрос заключается в следующем:могу ли я обойти преимущественное право выкупа участка местной или областной администрацией.?так как есть опасения что они могут заинтересоваться данной землёй и заблокировать продажу участка мне.Приобретение участка по договору дарения считаю не имеющим смысла так как кадастровая стоимость участка безумно высока и 13 % налог увеличит затраты на покупку участка в разы.
01 мая 2016, 17:22, вопрос №1239239, Евгений, г. Рязань
1 ответ
Недвижимость
Преимущественное право выкупа
Добрый день! Арендатор недвижимого муниципального имущества обратился с заявлением о преимущественном праве выкупа данного имущества. В соответствии со статьей 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01 июля 2013 года находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Арендатор пользовался имуществом в течение одного года десяти месяцев до установленной даты. Может ли быть предоставлено арендатору преимущественное право на приобретение арендуемого имущества?
10 ноября 2013, 05:10, вопрос №288872, Лилия, г. Соликамск
1 ответ
Дата обновления страницы 26.09.2017