Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Размещение объектов сети связи в нежилом здании (по аналогии с МКД) в местах общего пользования
Добрый день!
Оператор связи в 2004-2009 годах в нежилом здании, которое поделено на помещения и помещения на праве собственности принадлежат нескольким собственникам (далее по тексту – здание) осуществил своими силами и за свой счет строительство ЛКС (объекта линейно-кабельного хозяйства) (далее по тексту – объект) - затраченные материалы, выполняемые работы – все указаны в спецификации - рабочая, исполнительная документация имеется. Конструктивные элементы объекта расположены в местах общего пользования – лестничные пролеты, стены, потолок, крыша здания, межлестничные пролёты, под плинтусами пола и т.п.
Указанный объект был передан на основании акта ОС-1 одному из собственников помещений в здании.
Затем был заключен договор на передачу от собственника к оператору объекта в аренду (пользование) с тем, чтобы оператор имел возможность оказывать услуги связи в здании. А оператор принял на себя обязательство содержать объект в исправном состоянии и следить за его тех. состоянием.
В 2013 году с компанией (ООО), позиционирующей себя управляющей компанией в здании оператор заключил договор на предоставление возможности размещать на возмездной основе оборудование в указанном здании. Вопрос о наличии у ООО полномочий на заключение подобного договора обсуждался только устно между ООО и оператором. Дополнительно в рамках этого же договора обеспечило подключение электричества и электропитание активного оборудования, размещенного на объекте.
В период с 2013 по 2017 годы ООО увеличило цену по договору почти в 2 раза, оператор запросил у ООО официальным письмом документы подтверждающие полномочия ООО на заключение и исполнение договора, сославшись на то, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ). В соответствии со статьей 36 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно статье 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся в том числе, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Используя данные нормы по аналогии к нежилому зданию (согласно Постановлению Пленума, ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64) можно сделать вывод что только общее собрание собственников здания имеет право принимать решения об использовании общего имущества, в том числе и на возмездной основе.
В ответ на этот запрос ООО сообщило, что договора на выбор управляющей компании нет, решения собственниками не принималось, но ООО фактически исполняет функции управляющей копании (по сложившемуся порядку вещей) и на этом основании заключило в 2013 году договор с оператором.
Оператор, не согласный с таким положением вещей, передал в совместное пользование своим абонентам (владельцам и пользователям нежилых помещений в здании) конструктивные элементы объекта, а именно – кабели связи из общего состава ЛКС, согласовав режим совместного использования и совместной ответственности в части эксплуатации этих кабелей (путем оформления соглашения). Далее оператор демонтировал активное оборудование и часть элементов объекта, которые питали это оборудование, и расторг договор с ООО.
В настоящее время ООО начало активные действия – режет кабели связи, которые идут к абонентам (несмотря на то, что они промаркированы ими), ссылаясь на то, что у лиц, которые размещают и используют указанные кабели и вообще элементы объекта ЛКС не заключен договор на размещение элементов сети связи с ними, как с управляющей компанией в здании.
Как абонентам, оператору и собственнику помещения (тому, кому передан этот объект) совместно защитить свои права от действий ООО? Куда следует обращаться в случае, когда ООО режет кабели и лишает абонентов связи? Услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (п. 1 ст. 44 Закона о связи). Согласно действующему законодательству, сети связи и сооружения связи находятся под защитой государства. (ст. 7 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" (далее – Закон о Связи)), ст. 13.5. "Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ (далее - КоАП РФ) предусмотрена административная ответственность за нарушение правил охраны линий или сооружений связи. Также уведомляем, что в Российской Федерации действуют Правила охраны линий и сооружений связи, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 578 от 09.06.1995 года, направлены они, в том числе на обеспечение сохранности действующих кабельных радиорелейных и воздушных линий связи.
Собрать собрание собственников – нереально, поскольку большинство из них не находятся в городе и им всё равно, что происходит в спорах в здании, главное, чтобы им их помещения приносили арендную плату. И выяснить всех собственников не представляется возможным, таких данных никто не предоставит.
Нужны реальные предложения и советы. А также помощь в составлении конкретного алгоритма действий, есть ли у нас шансы свободно оказывать услуги связи абонентам, не платя баснословные деньги этому ООО?
Здравствуйте, Татьяна!
В первую очередь отвечу на Ваш вопрос:
Куда следует обращаться в случае, когда ООО режет кабели и лишает абонентов связи?
Татьяна
думаю, что стоит обратиться в полицию, поскольку за это предусмотрена, как минимум, административная ответственность:
Статья 19.1 КоАП. Самоуправство
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9.1 настоящего Кодекса, —влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц — от трехсот до пятисот рублей.
А если ущерб значительный, то и уголовная ответственность:
Статья 167 УК РФ. Умышленные уничтожение или повреждение имущества
1. Умышленные уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти деяния повлекли причинение значительного ущерба, — наказываются штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до трех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.
Вряд ли ООО уполномочено решать вопросы владения и пользования общей долевой собственностью в здании. Это решает, как Вы верно сказали, только общее собрание.
Кроме того, есть еще и две точки зрения по вопросу размещения сетей связи в МКД (ну и по аналогии в нежилых зданиях) и разная судебная практика.
Первая точка зрения состоит в том, что, поскольку оператор связи использует общее имущество собственников дома, то решение по данному вопросу должно принимать общее собрание собственников.
Вторая точка зрения состоит в том, что все операторы связи должны иметь равный доступ для оказания своих услуг, вне зависимости от решения общего собрания. При этом поскольку общее имущество используется минимально, то и никакого решения общего собрания не нужно.
На самом деле, учитывая, что многоквартирные дома и здания везде очень разные, то и ситуации для доступа операторов связи тоже разные. Одно дело, когда в новых зданиях уже предусмотрены специальные каналы для кабелей операторов связи и данное оборудование никому не мешает, а другое дело — старые дома, где места для всех не хватает и кабеля проводятся прямо по коридорам/лестничным клеткам. А если это не один оператор, а несколько, то это может и не всем понравиться.
В качестве примера приведу выдержку из одного решения (решение полностью прилагаю):
Передача услуг кабельного вещания осуществляется по кабелю сети, расположенного в технических стояках. Подключения кабеля осуществлено ответчиком с целью оказания жильцам этого же многоквартирного дома услуг связи, а не оказания услуг третьим лицам с целью извлечения прибыли, что не опровергается истцом. В связи с чем правомерность действий ответчика полностью подтверждена в ходе рассмотрения настоящего дела.
Кроме того, истица, являясь собственником одной из квартир в многоквартирном жилом доме, в соответствии со ст. 304 Гражданского
кодекса Российской Федерации вправе требовать всяких нарушений ее права, в том числе, в случае осуществления ответчиком каких-либо действий, которые
препятствуют ей пользоваться общим имуществом многоквартирного жилого дома. Однако, доказательств наличия таких действий со стороны ответчика истцом не представлено. Поэтому само по себе размещение ответчиком оборудования связи в помещениях, являющихся общим имуществом собственниковмногоквартирного жилого дома, не создало препятствий истице, как собственнику одной из квартир, в осуществлении ее прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом дома и не привело к нарушению ее прав.
Более этого, демонтаж сети кабельного телевидения без соответствующего решения общего собрания собственников жилых помещений приведет к нарушению прав тех собственников квартир, которые являются абонентами ответчика, поскольку право гражданина пользоваться общепринятыми
услугами связи не может зависеть от воли других участников долевой
собственности.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований и полагает необходимым Шишлюк Н.В. в иске к ответчику ООО КТВ «Артэкс» об обязании демонтировать установленное им оборудование сети кабельного телевидения -отказать
А с самоуправством «УК» конечно нужно бороться, используя правоохранительные органы.
Дополню, что теоретически можно найти и всех собственников, заказав выписки из ЕГРН, чтобы в дальнейшем организовать решение общего собрания. Но это действительно непросто.
С Уважением,
Олег Рябинин.
есть ли у нас шансы свободно оказывать услуги связи абонентам, не платя баснословные деньги этому ООО?
Татьяна
Здравствуйте Татьяна! Как вы правильно указали, никаких оснований у ООО распоряжаться общедомовым имуществом нет. Этот вопрос собственники решают на общем собрании, в том числе и наделяют ООО полномочиями на заключение договора с провайдерами, которые желают предоставлять услуги в указанном МКД. Собственникам необходимо выбрать председателя и уполномочить его заключать от их имени договора с провайдерами. Стоимость аренды устанавливают собственники и никто иной. Собрание можно провести очно-заочным способом согласно п. 3 ст. 44.1 ЖК РФ.
В дополнение к ответу коллеги предложу инициативной группе от собственников недвижимости обратиться в жилищную инспекцию с указанием всех нарушений со стороны УК.
ООО фактически исполняет функции управляющей копании (по сложившемуся порядку вещей)
Татьяна
2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Только собственники вправе выбирать способ управления МКД, а также организацию, которая будет управлять МКД. В связи с этим также собственникам следует на общем собрании отказаться от её услуг и либо самостоятельно найти новую УК, либо обратиться с соответствующим заявлением в администрацию района. Администрация проведёт конкурс и по его окончании УК у МКД сменится.
Собрать собрание собственников – нереально
Татьяна
Без него ничего не выйдет, увы...