Считается ли просрочкой нарушение сроков устранения дефектов в новостройке в доме, сданном раньше срока по ДДУ?

Здравствуйте, Лилия!

По ДДУ срок устранения дефектов 30 дней, но на сегодняшний день дефекты не исправлены. Является ли это просрочкой, если учесть, что дом сдан раньше срока, и как принудить застройщика поторопиться?

Лилия

Это не является просрочкой передачи объекта, так как срок передачи еще не наступил. Если после 01.01.2018г не сдадут, то пойдет просрочка.

Согласно ст.6 214-ФЗ 2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Вы правомерно можете потребовать устранить недостатки. 

Согласно ст.7 214-ФЗ 2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

К отношениям, не урегулированном 214-ФЗ применяются нормы закона о защите прав потребителей.

В случае просрочки устранения недостатков применяются нормы Закона о просрочки выполнения работ. Неустойку можно начислять согласно требованиям данной нормы.

Согласно ст.28 Закона о защите прав потребителей 5. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Уточните, пожалуйста, вы письменно  претензию какую-либо застройщику по факту устранения недостатков направляли? Если направляли, то можете направить претензию о взыскании неустойки за просрочку устранения недостатков и если ответа не будет в течение 10 дней, то обращаться в суд.

Если вы изначально ничего не направляли, то вам нужно направить запрос или письмо застройщику с просьбой пояснить вопрос о передаче объекта и об устранении нарушений и приложить копию вашего акта, можете в письме узнать когда работы будут выполнены. Эти действия обязательно нужно предпринять, иначе если вы не принимаете объект в течение 2х месяцев с момента направления уведомления о готовности объекта, то застройщик может подписать односторонний акт и считать квартиру переданной. Насколько я поняла из вашего вопроса, претензию вы застройщику не направляли по недостаткам.

Желаю удачи!

Здравствуйте,

А что говорится в Вашем ДДУ? Предусмотрено ли досрочное исполнение застройщиком обязательств по передаче объекта? И направлял ли Вам застройщик уведомление о приемке объекта заказным письмом?

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

4.Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Относительно  акта 

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

То есть акт должен выдаваться (составляться) самим Застройщиком, естественно с Вашим присутствием. Поэтому подпись Застройщика здесь для Вас важна. В случае уклонения Застройщика от устранения недостатков и как доказательство того, что Вы не уклоняетесь от подписания акта приема-передачи объекта и чтобы в дальнейшем Застройщик не смог подписать односторонний акт приема-передачи.

А в случае судебного разбирательства, потом не докажете что Застройщик куда -то что-то записывал и вообще составлялся этот акт в их присутствии.

Поэтому советую сейчас направить данный акт заказным письмом с уведомлением и описью либо лично под входящий.А также написать претензию, в которой отразить что такого то числа Вы с Застройщиком были на объекте, выявили недостатки и отразили это в акте. Сроки по устранению вышли в соотв. с ДДУ, просите в установленный срок (указываете, допустим 10 раб.дней с момента получения) устранить,  в ином случае обратитесь в суд. И уже от срока указанного в претензии, с момента получения ее, пойдет просрочка по устранению дефектов.

Здравствуйте, Лилия!

Просрочкой считаться не будет, т.к. по статье 6 ФЗ-214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Часть третья предусматривает продление сроков до 2-х месяцев.

А вот досрочная передача объекта ДУ не разрешается ФЗ-214, если это не оговорено в договоре: статья 8 п. 3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Застройщик страхуется от неустойки и от выплаты % за пользование средствами участнику ДУ.

Кому дом сдан? Введен ли он в эксплуатацию? Отсюда исходить надо, есть ли вообще смысл что-то принимать, если дом не введен в эксплуатацию?

Вот на что обращает внимание Президиум Верховный суд РФ:

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.)

15 июля 2013 г. между обществом и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого является участие в строительстве квартиры.

Между истцами и обществом заключен договор цессии, по условиям которого цедент уступил истцам в равных долях каждому права и обязанности по договору долевого участия.

Согласно пункту 3.2 договора застройщик планировал завершить строительство объекта в I — II квартале 2015 г. 

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 4, частью 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В связи с тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 г., а квартира передана истцам 21 октября 2015 г., участники долевого строительства обратились в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, а также штрафа.

Решением районного суда исковые требования оставлены без удовлетворения.

Судом апелляционной инстанции решение отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением суда кассационной инстанции апелляционное определение отменено, решение районного суда оставлено без изменения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходя из системного толкования пунктов 3.2 и 3.2.1 договора, указал, что поскольку сдача объекта предполагалась во II квартале 2015 г., то есть 30 июня 2015 г., постольку квартира должна быть передана истцам не позднее шести месяцев с указанной даты, а именно не позднее 30 декабря 2015 г. Ввиду того, что квартира передана истцам 21 октября 2015 г., нарушение сроков передачи квартиры со стороны ответчика отсутствует.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции и отменил его решение, ссылаясь на то, что единственным конкретным сроком передачи застройщиком квартиры истцам является срок, указанный в пункте 3.2.1 договора. В связи с тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 г., квартира должна быть передана истцам не позднее 25 июня 2015 г. Фактическая передача квартиры состоялась 21 октября 2015 г., что свидетельствует о нарушении ответчиком срока передачи истцам квартиры, предусмотренного договором.

Президиум, отменяя апелляционное определение и оставляя в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, согласился с его выводом о том, что нарушения обязательства о передаче объекта долевого строительства допущено не было.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление президиума, указав, что вывод судов первой и кассационной инстанций о том, что шестимесячный срок передачи квартиры, установленный пунктом 3.2.1 договора, подлежал исчислению с даты окончания планируемого завершения срока строительства, а не с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сделан судами без учета Закона N 214-ФЗ.

Так, в силу статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Как указано в части 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Таким образом, по смыслу статьи 8 Закона N 214-ФЗ, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Закона N 214-ФЗ.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 4 июля 2017 г. N 78-КГ17-26)

Отсюда вопросы:

1. По ДДУ срок сдачи дома не позже 31 декабря 2017 г. или срок передачи объекта долевого строительства дольщику?

2. Если до 31 декабря 2017 г. предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию, то как определена в договоре передача квартиры дольщику, каким сроком?

В зависимости от ответов будет понятно, имеется просрочка или нет.

Здравствуйте, Лилия.

Сделаю уточнения, ни в коем случае не дублирующие ответы коллег (кроме выдержек из статей, которые необходимо указать, чтобы предоставить связный ответ)

Главное не путать  — срок сдачи дома и срок передачи квартиры.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

29 июля меня пригласили на приёмку квартиры, но из-за ряда недостатков я АПП не подписала, а был составлен Акт первичного осмотра помещения, где были перечислены все дефекты. К сожалению, только дома я обнаружила, что на этом документе только моя подпись, а представитель застройщика «забыл» подписать. Но при мне все дефекты были записаны в какой-то журнал. По ДДУ срок устранения дефектов 30 дней, но на сегодняшний день дефекты не исправлены. Является ли это просрочкой, если учесть, что дом сдан раньше срока, и как принудить застройщика поторопиться?

Лилия

Так как акт передачи не подписан — в связи с выявленными нарушениями — это хорошо.

Однако плохо, что застройщик «забыл» подписать ваш акт осмотра.

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Пишите письмо-требование (претензию) на имя застройщика, что согласно закону 214-ФЗ а также закону о защите прав потребителей, вы требуете незамедлительного устранения недостатков. В случае отказа — произведете ремонт самостоятельно, либо будете вынуждены требовать исполнения обязательств в суде, роспотребнадзоре с выплатой неустоек и процентов.

Думаю, что они сразу зашевелятся.