Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

124 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
124 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Ипотека

Ипотека и раздел имущества при разводе

Добрый день. О разделе имущества и ипотеке при разводе.

Ситуация такова:

я и моя девушка хотим вступить в брак. При этом мы думаем о расширении жил. площади и покупки квартиры в ипотеку.

Я продаю свою квартиру и эти деньги будет первым взносом (более 50%) в счет ипотеки.

Мы присмотрели один вариант у застройщика.

У моей девушки есть неплохие условия по процентам ипотеки в одном из банков , где она получает зарплату.

Мы подали в этот банк документы на предварительное соглашение на ипотеку.

Но на случай, если мы на сделку будем выходить до заключения брака банк выдал предварительное согласие где мы идем не как созаемщики , а как девушка- заемщик , а я - поручитель.

Теперь вопрос : в случае , если сделка будет осуществлена до брака в соответствии с этим предварительным решением о ипотеке где девушка - заемщик , а я - поручитель - как будут распределяться права собственности на квартиру?

Будет ли в этом случае квартира полностью в собственности девушки или же у нас это будет совместная собственность?

И если это будет в собственности только у девушки , то какие шаги надо сделать чтобы оформить собственность по 1/2.

Просто не хочется конечно думать про плохое , но в жизни всякое может быть и вдруг будет развод , дележ имущества и как тогда будет делиться эта ипотека при условии что сделка была до брака , девушка числится основным заемщиком а я - всего лишь поручитель ... получается я никаких прав на квартиру вроде как и не имею? И это несмотря на то, что фактически первый взнос по ипотеке в размере 50% идет с денег вырученных с продажи моей квартиры.

14 Августа 2013, 12:51, вопрос №175632 Виталий, г. Красноярск

Уточнение клиента

Большое спасибо уважаемым специалистам за ответы. В принципе ситуация ясна.

Единственно хочу уточнить вариант , в случае когда сделка будет осуществляться после брака:

правильно ли я понимаю, что если сделка будет оформляться после брака, т.е. буквально дата в договоре с застройщиком позже даты бракосочетания, то тогда уже неважно на каких условиях мы оформляем сделку : пусть даже девушка - заемщик , а я - поручитель т.к. это после брака , то тогда у нас собственность вне зависимости от условий заключения сделки становится совместной и права на квартиру будут распределены по 1/2?

Или же тут принципиально важно все таки отойти от схемы когда девушка-заемщик , а я всего лишь поручитель и в любом случае , даже если сделка после брака, закреплять на основе ваших советов доли в собственности через договор с застройщиком , либо брачный договор либо менять условия с банком и стать созаемщиками?

Просто хочу понять , что надо ли мне сейчас , при условии что сделка будет после брака , аннулировать предварительное соглашение банка на ипотеку по схеме девушка-заемщик , а я - поручитель и подать новый запрос на ипотеку где мы например будем созаемщиками.

15 Августа 2013, 03:47
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (13)

  • Юрист - Иванов Денис
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Вы спрашиваете:

    Теперь вопрос: в случае, если сделка будет осуществлена до брака в соответствии с этим предварительным решением о ипотеке где девушка — заемщик, а я — поручитель — как будут распределяться права собственности на квартиру? 

    — Я бы Вам посоветовал описать все эти вопросы в брачном договоре.

    Брачным договором устанавливается режим совместной собственности исходя из конкретных личных обстоятельств. При этом нельзя условиями договора отступать от принципов семейного законодательства, но что точно можно, так это прописать конкретно, какое имущество и по какой причине входит в совместное, какое является имуществом каждого из супругов, а также конкретные механизмы раздела имущества в случае расторжения брака.

    14 Августа 2013, 12:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Вы правильно понимаете, что режим совместной собственности супругов предполагает наличие имущественных прав в период после заключения брака. Таким образом, до вступления в брак, совместное имущество оформлено быть не может, т.е. если заемщик и собственник по сделке — Ваша девушка, то и квартира будет являться ее единоличной собственностью, равно как и кредитныйе обязательства будут ее, Вы же будете нести ответственность не солидарную, как в случае обязательств супругов, возникшихз в период брака, а субсидиарную как поручитель, т.е. в случае неплатежеспособности основного займщика. Вам следует оформить изначально равнодолевую собственность на квартиру, при этом договором предусмотреть, что Вы оплачиваете свою 1/2 долю сразу и становитесь собственником 1/2 квартира, девушка выплачивает свою 1/2 согласно условиям ипотечного договора, т.е.е ее 1/2 будет находится в ипотеке, однако в таком случае первоначальный взнос ей придется заплатить исходя из стоимости ее 1/2. Также возможно предусмотреть выгодные для Вас условия брачным договором. 

    14 Августа 2013, 13:17
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Профир Сергей Николаевич

    Добрый день, Виталий.

    Согласен с мнением о заключении брачного договора, который может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. (ст. 40 Семейного кодекса)

    Однако существует тонкость в том, что брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. Таким образом, если Вы купив квартиру не вступите в брак (передумаете, поссоритесь), то брачный договор не будет иметь никакой силы.

    Поэтому брачный договор можно рассматривать как один из вариантов, но если  желаете больше подстраховаться, то Вам необходимо помимо брачного договора заключить самостоятельное письменное соглашение с Вашей девушкой о том, что Вы передаете ей свои денежные средства от продажи такой то квартиры, на приобретение другой такой то квартиры и после того как она приобретет право собственности на купленную квартиру обязуется передать Вам в собственность 1/2 доли в ней. Даже если Вы с ней поссоритесь и она не захочет выполнять такое соглашение, то Вы как минимум сможете у нее истребовать свои деньги, либо признать право собственность на купленную квартиру пропорционально вложенным средствам.

    Либо при приобретении квартиры в ипотеку изначально заключайте договор купли-продажи в равных долях, то есть по 1/2 доли на каждого из Вас.

    С Уважением, Сергей.

     

    14 Августа 2013, 13:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Вместе с тем,
    следует учесть, что стоимость имущества, обремененного залогом и обязательством
    по погашению кредита, существенно ниже, чем стоимость этого же имущества, но
    без обременения, либо с обременением, но с обязательством погасить кредит в
    существенно меньших размерах. То есть в период после заключения брака стоимость
    имущества, принадлежавшего одному из супругов, увеличивается  за счет общего имущества супругов. А это в
    соответствии со статьей 37
    Семейного кодекса РФ является основанием для признания такого имущества
    совместной собственностью супругов.

    Семейный кодекс
    не предусматривает признания вышеуказанного имущества долевой собственностью, а
    только общей. Поэтому при разделе имущества в судебном порядке суд сначала
    признает это имущество общим и только потом будет решать, в каких долях
    разделить его между супругами. И далеко не факт, что большая доля достанется
    тому или иному супругу. Чтобы избежать ненужных споров и обид, все же следует
    заключить брачный договор.

    14 Августа 2013, 13:28
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Крайников Владимир

    Добрый день!


    Режим совместного имущества возникает когда супруги находятся в браке, в вашем случае не будет совместного имущества, ваша девушка будет собственником квартиры и будет обязаны гасить ипотечный кредит, вы будете поручителем т.е. к вам могут быть предъявлены требования, если основной заёмщик перестанет выполнять обязательство. В том же случае, если бы вы браки ипотеку в браке, квартира была бы совместной, но в случае развода делилась бы не только квартитра, но и кредит. Вариантов решение вашего вопроса несколько — во-первых при вступлении в брак вы можете заключить брачный контракт, в котором пропишите кому какое имущество будет принадлежать, брачный договор необходимо удостоверить у нотариуса.  2) Данные деньги, которые вы даёте на первоначальный взнос можно оформить хотя бы распиской, что ваша девушка получила от вас определённую сумму, например в долг.  Ну и ещё один вариант — это оформить квартиру в долевую собственность. 

    14 Августа 2013, 13:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    добрый день!

    если ваша девушка являтся единственным заемщиком ипотечного кредита, то она же является  единственным собствеником картиры.

    лучшим вариантом для Вас является оформление ипотеки на двух заемщиков, а соответствено и право собстености на квартиру будет общим, т.е. у вас и вашей девушки по 1/2 доли квартиры. 

    в том случае, если ипотеку будет брать ваша девушка, то вы можете заключить с ней договор о возникновении общей долевой собственности на квартиру, в котором прописываете, что участвуете в приобретение квартиры своим личным имуществом- средствами от продажи 1 комнатной квартиры.

    И в случае размолвки, Вы сможете в судебном порядке признать право собственности на долю в квартире, пропорциональную внесенному вкладу.

    14 Августа 2013, 13:38
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    «Будет ли в этом случае квартира полностью в собственности девушки или же у нас это будет совместная собственность?» 

    Да, будет находится в ее личной собственности.

    «И если это будет в собственности только у девушки, то какие шаги надо сделать чтобы оформить собственность по 1/2.»

    Вам нужно сразу оформлять квартиру в долевую собственность. 1/2 у застройщика покупаете Вы наличными, а 1/2 покупает Ваша девушка ипотекой.

    14 Августа 2013, 13:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Либо как предложила Трифонова Юлия. Согласен. Но, квартиру нужно оформлять сразу в общую общую долевую собственность либо с определением долей, либо без определения. Потом это будет сделать невозможно.

    14 Августа 2013, 13:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Михаил Юрьевич

    Уважаемый Виталий! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

    на самом деле Вам и так достаточно четки и ясно всё рассказано. В договоре долевого участия в строительстве (речь идет о Застройщике), заключаемого в точном соответствии с требованиями Закона №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве ...» и подлежащего государственной регистрации в Управлении Россрестра по субъекту РФ будет два участника — Вы и Ваша девушка и равных долях. Часть оплаты будет внесены наличными от Вас и соответствующие платежные документы будут оформлены на Вас (приходный кассовый ордер, кассовый чек), а часть за счет кредитных средств от Вашей девушки. Однозначно, советую не выступать поручителем перед банком, где Ваша девушка берет кредит. Пусть лучше поручителями будут мама, папа, родственники, друзья.

    По строительству дома с Вашей квартирой, соответствующей регистрации собственниками долей будете Вы (1/2) и Ваша девушка, в свидетельстве у которой будет отметка «ипотека».

    14 Августа 2013, 14:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Шаина Мария
    Адвокат, г. Кемерово
    Общаться в чате

    Добрый день! Вам можно выступить как Созаемщики, и тогда имущество, то есть квартира, поступить Вам в рано долевую собственность. В противном случае, Девушка ваша будет единоличным собственником квартиры, а Вы мало того что доли в собственности иметь не будете, так еще и дополнительную финансовую нагрузку на себя взвалите, а переоформить жилье в долевую собственность до погашения ипотеки будет невозможно в силу наличия ипотеки.

    Так что заключайте договор ипотеки с множественностью на стороне Заемщика, т.е. как Созаемщики.

    Надеюсь, смогла Вам помочь!

    14 Августа 2013, 16:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сигал Лев Исаакович

    Здравствуйте, уважаемый Виталий!

    До чего же расчётливые ныне молодые люди: не успел вступить в брак, а уже думает о разделе имущества при разводе. )

    Если Вы ещё не передали своей девушке деньги, то советую Вам предложить ей заключить с Вами брачный договор, согласно которому она передаст Вам 1/2 доли в праве собственности на приобретаемую квартиру. Или во всяком случае не передавать ей деньги без расписки с указанием цели. Если Ваша девушка такая же расчётливая, как и Вы, то плакали Ваши денежки, переданные ей без документов или хотя бы свидетелей.

    14 Августа 2013, 18:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    уважаемый, Виталий! Если приобретение квартиры будет осуществляться после регистрации брака, то ситуация меняется.

    В силу ст 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов является… недвижимое имущество… независимо от того на имя кого из супругов оно приобретено либо кем из супругов внесены денежные средства.

    Т.о. квартира, приобретенная по ипотеке после регистрации брака является общим имуществом, независимо от того, на чье имя она будет приобретена.

    Т.е. вы можете заключить договор  ипотеки на себя или на супругу, в любом случае имущество является совместным.

    После регистрации брака большинство банков привлекают супруга как созаемщика по ипотеке, в связи с чем Вы можете сразу приобрести квартиру по 1/2 доле за каждым.

    Еще один момент:  в соответствии со ст 39 СК РФ при разделе общего имущества  доли супругов в общем имуществе признаются равными.

    Однако, Вы вкладываете в приобретение квартиры 50% от ее стоимости своими личными деньгами, поэтом в  случае развода будете иметь право не на половину квартиры, а на 3/4. Поэтому вам выгоднее при заключении договора ипотеки не определять доли в квартире по 1/2, а оформить  квартиру в собственность супруги, а в случае развода через суд требовать признания за вами права на 3/4 доли. Или же сразу при оформлении ипотеки распределить доли Вам3/4 доли, супруге — 1/4 доли( если конечно супруга согласиться).

    15 Августа 2013, 07:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    правильно ли я понимаю, что если сделка будет оформляться после брака, т.е. буквально дата в договоре с застройщиком позже даты бракосочетания, то тогда уже неважно на каких условиях мы оформляем сделку: пусть даже девушка — заемщик, а я — поручитель т.к. это после брака, то тогда у нас собственность вне зависимости от условий заключения сделки становится совместной и права на квартиру будут распределены по 1/2?

    Да, все верно, если Вы приобретаете квартиру в браке, то квартира будет находится в общей совместной собственности. Но, тогда Вам необходимо будет заключить брачный договор, где прописать факт взноса Вами личной суммы с продажи Вашей квартиры. 

    объясню почему. Если к примеру развод состоится и Вы начнете делить квартиру, то Ваша доля в ней будет зависеть от суммы внесенной Вами по кредиту. Вы просто не сможете доказать, что сумму по кредиту своей жены внесли Вы лично. 

    Или же тут принципиально важно все таки отойти от схемы когда девушка-заемщик, а я всего лишь поручитель и в любом случае, даже если сделка после брака, закреплять на основе ваших советов доли в собственности через договор с застройщиком, либо брачный договор либо менять условия с банком и стать созаемщиками?

    Не обязательно менять условия договора и становиться созаемщиком, т.к. все что Вы выплатите по кредиту в период брака будет распределено по 1/2. Заемщик и созаемщик же несут солидарную ответственность по выплате кредита.

    Я бы предпочел приобретать квартиру именно в общую долевую собственность. Вы вносите деньги за квартиру наличными пропорционально своей доле, а остальное приобретаете по кредиту. 

    В этом случае Вашу доля сразу определена, а в дальнейшем эта доля только увеличивается, т.к. выплачивать кредит Вы будете из общего бюджета семьи.  В случае расторжения брака Ваша доля не подлежит разделу, а остальная доля делится пропорционально внесенным средствам. Это в случае, если Вы поручитель. А в случае, если Вы созаемщик, оставшаяся доля делится по 1/2 и Вы продолжаете совместно гасить кредит.

    Просто не хочется конечно думать про плохое, но в жизни всякое может быть и вдруг будет развод 

    Поэтому, лично мое мнение, основанное на своем расторжении брака и разделе имущества, квартиру лучше покупать в долевую собственность и проводить именно так, что Вы вносите свои личные средства за свою долю. Остальное по кредиту.

    15 Августа 2013, 07:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats