Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

152 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
152 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

ООО на усн 6% продает недвижимость физлицу, по цене ниже кадастровой стоимости. Могут ли потом начислить налоги, покупателю или продавцу, и в каком размере?

14 Сентября 2017, 10:49, вопрос №1751504 Иван, г. Екатеринбург
800 стоимость
вопроса
Свернуть

Ответы юристов (4)

  • Юрист - Унароков Тимур

    Здравствуйте, Иван!

    ООО на усн 6% продает недвижимость физлицу, по цене ниже кадастровой стоимости. Могут ли потом начислить налоги, покупателю или продавцу, и в каком размере?

    Ограничение цены для целей налогообложения в зависимости от кадастровой стоимости установлено только для целей исчисления НДФЛ физическими лицами. 

    Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
    5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

    В случае применения ООО специального налогового режима в виде УСН таких ограничений нет. Поэтому можно продавать по любой стоимости, установленной соглашением сторон в договоре. 

    Но в то же время, если стороны взаимозависимы, то налоговый орган может начислить налог по сделке исходя из рыночных цен:

    Статья 105.3. Общие положения о налогообложении в сделках между взаимозависимыми лицами

    3. При определении налоговой базы с учетом цены товара (работы, услуги), примененной сторонами сделки для целей налогообложения (далее в настоящем разделе — цена, примененная в сделке), указанная цена признается рыночной, если федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, не доказано обратное либо если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога (убытка) в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.

    4. Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, при осуществлении налогового контроля в порядке, предусмотренном главой 14.5 настоящего Кодекса, проверяется полнота исчисления и уплаты следующих налогов:
    1) налога на прибыль организаций;
    2) налога на доходы физических лиц, уплачиваемого в соответствии со статьей 227 настоящего Кодекса;
    3) налога на добычу полезных ископаемых (в случае, если одна из сторон сделки является налогоплательщиком указанного налога и предметом сделки является добытое полезное ископаемое, признаваемое для налогоплательщика объектом налогообложения налогом на добычу полезных ископаемых, при добыче которых налогообложение производится по налоговой ставке, установленной в процентах);
    4) налога на добавленную стоимость (в случае, если одной из сторон сделки является организация (индивидуальный предприниматель), не являющаяся (не являющийся) налогоплательщиком налога на добавленную стоимость или освобожденная (освобожденный) от исполнения обязанностей налогоплательщика по налогу на добавленную стоимость).
    5. В случае выявления занижения сумм указанных в пункте 4 настоящей статьи налогов или завышения суммы убытка, определяемого в соответствии с главой 25 настоящего Кодекса, федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, производятся корректировки соответствующих налоговых баз.

     

    При взаимозависимости физическому лицу тоже могут начислить налог НДФЛ, так как у него возникает материальная выгода. 

    Статья 212. Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде материальной выгоды
    1. Доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, являются:
    2) материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику;
    3. При получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды, указанной в подпункте 2 пункта 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.

    Кому именно и сколько доначислять — зависит от налогового органа. Но скорее всего, начислят обоим сторонам сделки и по-максимуму.   

    14 Сентября 2017, 10:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Афанасьев Евгений

    Иван здравствуйте! Соглашусь с юристом Унароковым Тимуром, привязка доходов к кадастровой стоимости в НК РФ есть только для продавцов — физических лиц  (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).Для организаций такой привязки нет. Но вместе с тем 

    «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 18.07.2017)

    Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения


     
    1. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
    2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:


    1) между взаимозависимыми лицами;
    2) по товарообменным (бартерным) операциям;
    3) при совершении внешнеторговых сделок;


    4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.


    3. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

    14 Сентября 2017, 11:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Савин Дмитрий
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день!

     

    Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ

    Статья 3. 

    3. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

    Кадастровая стоимость — установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки

    Для исключения возможных рисков имеет смысл рассмотреть вопрос проведения оценки непосредственно вашего объекта недвижимости с учетом индивидуальных характеристик. Можно заказать как отчет об оценке, так и экспресс анализ в специализированной компании. Данный анализ позволяет увидеть диапазон цен на аналогичные объекты «от» и «до». Соответственно попадая в данный диапазон вы дополнительно себя страхуете. Стоимость данного анализа как правило незначительная.

    14 Сентября 2017, 12:03
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Полникова Марина Николаевна
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    В договоре купли-продажи недвижимости цена является существенным условием. В действующем законодательстве нет запрета на установление цены ниже кадастровой стоимости недвижимости при заключении сделок купли-продажи недвижимости между физическими и юридическими лицами .

    Но занижение цены может прилечь внимание налоговых органов в части налогообложения. Если сделка относится к числу контролируемых, то от этого зависит определение рыночной цены. Контролируемыми являются сделки, совершаемые между взаимозависимыми лицами. Порядок признания взаимозависимости лиц определен в ст. 105. НК РФ.

    Если при проверке будет установлен факт взаимозависимости юридического лица и физического лица, а также намеренного уменьшения в связи с этим кадастровой стоимости недвижимости, то налоговая самостоятельно произведет корректировку налоговой базы до уровня налога, который обычно уплачивают при сопоставимых условиях. Виновные понесут ответственность на основании:

    НК РФ Статья 122. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов)

    1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса,
    влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).

    Также имейте ввиду, что Ваша сделка по отчуждению недвижимости может быть признана крупной, если стоимость по договору будет составлять не менее 25 % от активов общества с ограниченной ответственностью. Для совершения такой сделки надо будет получать согласие общего собрания учредителей. В противном случае сделка может быть оспорена в судебном порядке.

    В том случае, когда сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается цена, установленная в договоре на основании п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК РФ. При проведении проверок сотрудники налоговых органов проверяют цены по договорам на предмет соответствия их рыночному уровню. При расчете конкретного налога налоговые инспекторы могут потребовать использование показателя рыночной цены и перерасчета налогов.

    14 Сентября 2017, 15:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats