Расчет налога при продаже квартиры

Здравствуйте, Игорь!

1) учитываются ли затраты 7000 и 45000 в качестве расходов по покупке квартиры?

Скорее всего с учетом этих расходов возникнут сложности, так как официальные органы придерживаются мнения, что расходы на оформление права собственности не связаны с приобретение квартиры для целей НДФЛ:

(Письмо Минфина России от 14.08.2015 N 03-04-05/47023)

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
По нашему мнению, расходы на оплату услуг агента по поиску и приобретению квартиры, а также расходы, связанные с оформлением права собственности на нее, не относятся к расходам, связанным с приобретением указанной квартиры.

2) каков будет налог при продаже квартиры за 4550000, 4150000 и 4050000?

Сумма налога будет рассчитываться как разница между доходом от продажи и суммой затрат на приобретение по ДДУ. Вы не указали какую именно сумму потратили на приобретение, поэтому сказать точно сумму налога нельзя. Кадастровая стоимость и стоимость тех.инвентаризации на расчет налога не влияет.  

3) каков будет налог при продаже квартиры за 4050000+неотделимые улучшения на 500000?

Если в договоре будет прописана дополнительная сумма неотделимых улучшений, то налоговые органы ее также добавят в налогооблагаемый доход от продажи квартиры.

Вы можете уменьшить налогооблагаемый доход на сумму затрат на приобретение квартиры, а также заявить имущественный вычет на ее приобретение — до 2 млн.рублей (если ранее его не использовали). Таким образом можно уменьшить налог практически до 0 (зависит опять же от стоимости затрат на приобретение).

3) каков будет налог при продаже квартиры за 4050000+неотделимые улучшения на 500000?

Игорь

Здравствуйте. Немного дополню насчет неотделимых улучшений. Если я правильно понимаю речь идет не о тех, которые производятся застройщиком, а дополнительные какие-то улучшения, т.е. вероятно ремонт.

Есть такое письмо Минфина

Вопрос: Супруг до брака приобрел квартиру с использованием ипотечного кредита в 2009 г. В период брака в 2012 г. была уплачена полностью досрочно сумма по кредиту со снятием обременения и дальнейшим оформлением квартиры по договору дарения другому человеку. Имущественный вычет по НДФЛ был получен супругом по доходам за 2009 г.
Что следует указывать в договоре купли-продажи для получения имущественного вычета по расходам на ремонт в квартире?
Возможно ли получить остаток имущественного вычета по НДФЛ по доходам за 2010, 2011, 2012 гг. и какие документы необходимы?
Вправе ли супруги получить имущественный вычет при приобретении другой квартиры с черновой отделкой по договору долевого участия в строительстве?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 20 июля 2012 г. N 03-04-05/7-892

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в частности, включаются:
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.Согласно абз. 16 пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение квартиры без отделки.Исходя из вышеуказанной нормы в случае, если в договоре купли-продажи не указано, что квартира приобретена без отделки, расходы, связанные с отделкой данной квартиры, не включаются в состав имущественного налогового вычета.
Абзацем 28 пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса определено, что, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Из обращения следует, что налогоплательщик по доходам за 2009 г. имущественный налоговый вычет на приобретение квартиры получил. Для получения остатка имущественного налогового вычета по доходам за 2010, 2011 и 2012 гг. налогоплательщику необходимо представить в налоговые органы налоговые декларации по налогу на доходы физических лиц и справки по форме 2-НДФЛ за указанные периоды.
Повторное предоставление права на получение имущественного налогового вычета в соответствии с абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса не допускается.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
20.07.2012

.

Ну и комментарий со ссылкой на указанное письмо из К+:

Вопрос: Налогоплательщик в 2011 г. приобрел по договору о долевом участии в строительстве квартиру. В договоре указано, что квартира сдается с черновой отделкой. Налоговый орган при рассмотрении декларации налогоплательщика отказал ему в предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ, установленного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в отношении расходов на отделку квартиры, в связи с тем что в договоре не содержится четкого указания на то, что квартира приобретается без отделки, как того требует НК РФ. Вправе ли физическое лицо воспользоваться указанным соответствующим вычетом?

Ответ: На наш взгляд, наличие в договоре о долевом участии в строительстве указания на то, что квартира сдана с черновой отделкой, позволяет констатировать, что указанное жилое помещение сдано фактически без отделки, а налогоплательщик, осуществляющий отделочные работы, вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ в отношении расходов на отделку квартиры.

Обоснование: В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры.
При этом в фактические расходы на приобретение квартиры могут включаться расходы на приобретение отделочных материалов, расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.
Согласно абз. 16 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение квартиры без отделки.Исходя из буквальной трактовки указанной нормы можно сделать вывод: если в соответствующем договоре не указано, что квартира приобретена без отделки, расходы, связанные с отделкой данной квартиры, не включаются в состав имущественного налогового вычета (см. также Письма Минфина России от 28.05.2012 N 03-04-05/5-660, от 20.07.2012 N 03-04-05/7-892).
Однако, на наш взгляд, в целях применения указанного вычета следует изначально определить: что подразумевает под собой понятие «черновая отделка», часто используемое при заключении строительных договоров?
В нормативно-правовых актах РФ названный термин никак не расшифровывается. Однако обычно на практике под ним понимаются штукатурка стен, черновая стяжка, прокладка системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, электросиловая разводка, установка окон и входной двери.
Очевидно, что проживание в квартире с черновой отделкой невозможно (ст. 15 Жилищного кодекса РФ, Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47). И в дальнейшем для проживания следует произвести работы, связанные с выравниванием поверхностей потолка, пола и стен для их последующей финишной отделки, а также так называемую чистовую отделку, осуществляемую либо самим застройщиком, либо с привлечением третьих лиц (см., например, Апелляционное определение Кировского областного суда от 20.03.2012 N 33-587).Таким образом, наличие в договоре указания на то, что квартира сдана с черновой отделкой, позволяет констатировать, что указанное жилое помещение сдано без отделки, а налогоплательщик, осуществляющий соответствующие работы, вправе претендовать на получение соответствующего вычета.

А.В.Телегус
К. э. н.
Член Палаты налоговых консультантов
Российской Федерации

и 45000 в качестве расходов по покупке квартиры?
Игорь

Игорь добрый вечер!

К сказанному коллегами добавлю, что позиция Минфина ранее была иной по этому вопросу

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 29 декабря 2011 г. N 03-04-05/5-1123 

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу применения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со «ст. 34.2» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с «пп. 1 п. 1 ст. 220» Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Исходя из вышеизложенногопри продаже находившейся в собственности квартиры налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры, чистовой отделкой, если квартира была приобретена без нее, оказанием риелторских услуг, а также расходов по уплате процентов по ипотечному кредиту, израсходованному на приобретение квартиры. 

при этом никаких изменений в этой части в ст. 220 НК не вносилось, исчерпывающий перечень видов расходов установленный данной статьей относится к имущественному вычету в связи с приобретением квартиры, но не к расходам уменьшающим налогооблагаемую базу при ее продаже, КС в том числе по данному вопросу высказывался, но учитывая более поздние разъяснения которые привел коллега добиться учета этих расходов можно будет  только в судебном порядке а учитывая речь о 6 тыс. то смысл есть только если Вам принципиально хочется победить налоговую в споре