8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
600 ₽
Вопрос решен

Оформление купли-продажи квартиры, использовавшейся в предпринимательской деятельности

У предпринимателя вид деятельности "Сдача собственного недвижимого имущества в найм", (УСН, 6 процентов). Уже 2 месяца квартира не сдается и нет дохода. Предприниматель планирует закрыть ИП. В данный момент он хочет продать эту квартиру не в предпринимательских, а в личных целях. Т.к. квартира использовалась в предпринимательских целях, то деньги за проданную квартиру должны поступить от покупателя, на счет продавца - предпринимателя и потом надо уплатить налог 6 процентов с этой суммы и отразить эту операцию в Книге доходов и расходов предпринимателя.

Как правильно должна пройти сделка купли продажи квартиры?

1. Правильно ли перечислить деньги на счет предпринимателя, и заплатить 6 процентов налог, не смотря на то, что сейчас квартира уже 2 месяца не используется в предпринимательской деятельности, хотя ИП еще не закрыто?

2. Может нельзя так поступить,т.к. Квартира сейчас не используется в предпринимательской деятельности, и надо деньги перечислить не на счет предпринимателя, а на его счет физического лица, и уплатить налог 13 процентов?

3. Если надо деньги перечислить на счет ИП, то как правильно это оформить по этапам, например, в случае если покупатель физическое лицо и будет платить наличными:

- поехать в Регистрационную палату, сдать там документы на регистрацию квартиры, кроме договора купли-продажи.

- поехать в банк, где у предпринимателя открыт счет, и т.к. покупатель является физическим лицом, он должен открыть счет в этом банке. Ему выдадут приходный ордер, что он внес на свой счет личные деньги. Затем с этого счета он перечислит деньги на счет продавца предпринимателя. И получит от банка копию платежного поручения, где будет указано : счет покупателя,продавца, от кого поступили деньги, кому, какая сумма, по какому договору купли продажи (дата). Продавец напишет расписку о том, что деньги поступили на его счет. Т.к. банк выдаст покупателю копию платежного поручения с указанием даты договора, надо ли после поступления денег на счет, подписать 1 экземпляр договора купли продажи и оставить его в банке (как подтверждение что за деньги поступили на счет предпринимателя), не смотря на то, что подписывать договор надо в Регистрационной палате.

4. Потом поехать в Регистрационную палату, подписать там остальные экземпляры договора?

5. После того, как в Регистрационной палате, через несколько дней отдадут зарегистрированный договор купли продажи, надо ли предпринимателю отнести его копию в банк?

6. Как должна пройти оплата, если покупатель физическое лицо и оплата пройдет перечислением с его счета на счет предпринимателя?

7. Как должна пройти оплата, если квартиру будет покупать предприниматель или ООО, в этом банке предприниматель получал доход только от физических лиц, но не от предпринимателей и не от юридических лиц, такой был договор с банком?

8. В банке спросили, сколько денег поступит на счет, более 3 млн.рублей или нет. Какое значение это имеет, более или менее 3 млн.руб?

9. Т.к. Предприниматель возможно закроет ИП через 2,3 месяца, какие документы имеет право потребовать банк при закрытии предпринимателем там счета ИП, по поводу этой сделки и этой квартиры?

, Инна, г. Москва
Михаил Григорьев
Михаил Григорьев
Юрист, г. Санкт-Петербург

Уважаемая Инна! Здравствуйте! В общем много вопросов, хотя можно все свести к следующему:

если ИП продает в период ИП — деятельности квартиру, то с полученного дохода ИП исчисляет и уплачивает налог по УСН (6%), при этом в расходы ничего ИП включить не имеет право. Естественно, никакого НФДЛ здесь нет.

Если ИП прекращает свою деятельность, продает квартиру как физическое лицо, то в силу некорректной редакции ч.17.1 ст.217, ст.217.1 НК РФ налоговые органы посчитают обязательным исчислять и уплачивать НДФЛ (судебная практика также очень и очень разная).

Если оплата наличными, то лучше все сделать в один день, далее полученные деньги ИП вносит (инкассирует) в банк на свой р/с.

1
0
1
0
Консультация юриста бесплатно
Эмиль Искендеров
Эмиль Искендеров
Юрист, г. Серпухов

Добрый день.

1. Правильно ли перечислить деньги на счет предпринимателя, и заплатить 6 процентов налог, не смотря на то, что сейчас квартира уже 2 месяца не используется в предпринимательской деятельности, хотя ИП еще не закрыто?

Инна

Рекомендую Вам предварительно дополнительно ввести в состав используемых Вами видов экономической деятельности куплю-продажу квартир. В таком случае это будет Ваш доход от предпринимательской деятельности и сможете без проблем использовать свою налоговую ставку по УСН (6%). В противном случае возможны трения с государственными органами, которые будут вменять Вам в обязанность уплатить 13%-й налог.

Количество времени, в течении которого квартира не использовалась в предпринимательской деятельности, для целей налогообложения дохода от ее продажи не имеет никакого значения.

2. Может нельзя так поступить, т.к. Квартира сейчас не используется в предпринимательской деятельности, и надо деньги перечислить не на счет предпринимателя, а на его счет физического лица, и уплатить налог 13 процентов?

Инна

На какой бы счет не перечислили — налог будете платить как предприниматель, т.к. Вы им являетесь. А предприниматели не по всем своим доходам могут применять ставку 6%. Чтобы применить ставку 6% (как написал выше) рекомендую дополнить виды деятельности куплей-продажей недвижимого имущества.

3. Если надо деньги перечислить на счет ИП, то как правильно это оформить по этапам, например, в случае если покупатель физическое лицо и будет платить наличными:

Инна

Оплату лучше производить путем безналичных расчетов, а количество выплат должно зависеть только от текста заключенного договора купли-продажи.

Доказательством платежа в данном случае будет квитанция об оплате. Продавцу ничего не надо представлять, т.к. доказательство оплаты стоимости квартиры предоставит покупателю банк.

4. Потом поехать в Регистрационную палату, подписать там остальные экземпляры договора?

Инна

Когда именно передавать договор на совершение регистрационных действий зависит только от Вашей договоренности с покупателем. В Ваших интересах вначале деньги получить, в интересах покупателя вначале зарегистрировать свое право собственности и только потом заплатить Вам деньги. Поэтому будет так, как договоритесь.

5. После того, как в Регистрационной палате, через несколько дней отдадут зарегистрированный договор купли продажи, надо ли предпринимателю отнести его копию в банк?

Инна

В данном случае регистрируется не договор, а право собственности покупателя. В банк ничего представлять не надо. Представите только если сам банк от Вас это потребует. Права и обязанности организаций, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом предусмотрено в ст. 7 Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». Там указанным организациям, в частности, вменена обязанность осуществлять идентификацию выгодоприобретателей, клиентов и их представителей; устанавливать бенефициарных владельцев клиентов; фиксировать операции с денежными средствами; блокировать деньги и имущество после включения организации или физического лица в перечень организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму и т.д.

Поэтому если у банка будут вопросы по поводу происхождения поступивших к Вам на счет денег, вот тогда и представите в банк доказательства законности данной суммы.

6. Как должна пройти оплата, если покупатель физическое лицо и оплата пройдет перечислением с его счета на счет предпринимателя?

Инна

Просто будет безналичный перевод. С покупателя при этом возьмут комиссию, размер которой зависит от банка, который его осуществляет (размер надо уточнять в банке).

7. Как должна пройти оплата, если квартиру будет покупать предприниматель или ООО, в этом банке предприниматель получал доход только от физических лиц, но не от предпринимателей и не от юридических лиц, такой был договор с банком?

Инна

Будет безналичный перевод денежных средств, который ООО или ИП могут осуществить направив в банк, где у них открыт расчетный счет свое платежное поручение.

8. В банке спросили, сколько денег поступит на счет, более 3 млн.рублей или нет. Какое значение это имеет, более или менее 3 млн.руб?

Инна

Вероятно к суммам, превышающим указанный размер, банк всегда уделяет особое внимание. В ст. 6 Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» указано:


1.1. Сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает ее.

9. Т.к. Предприниматель возможно закроет ИП через 2,3 месяца, какие документы имеет право потребовать банк при закрытии предпринимателем там счета ИП, по поводу этой сделки и этой квартиры?

Инна

Собственно говоря, ничего кроме договора купли-продажи и акта приема-передачи недвижимости (если он составлялся) тут вообще быть не может. Возможно также, что потребуют выписку из реестра недвижимости. Сам факт перечисления денег банку известен и подтверждать его не придется. Но только это требование банк совершенно не обязательно будет предъявлять при закрытии счета — само поступление денег уже может вызвать интерес у банка.

2
0
2
0

По поводу целесообразности введения нового вида экономической деятельности я основывался на позиции должностных лиц, например, в этом письме:


МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 июня 2016 г. N 03-11-11/35847

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных индивидуальным предпринимателем от продажи квартиры, и сообщает, что согласно Регламенту Министерства финансов Российской Федерации, утвержденному приказом Минфина России от 15.06.2012 N 82н, обращения организаций и индивидуальных предпринимателей по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Департаменте не рассматриваются.
Одновременно с этим сообщаем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 248 Кодекса к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. При этом доходы от реализации определяются в порядке, установленном статьей 249 Кодекса, а внереализационные доходы — в порядке, установленном статьей 250 Кодекса.
В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Учет доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться индивидуальным предпринимателем отдельно от доходов, полученных вне рамок осуществления такой деятельности.
В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не относится к основным средствам, то указанные доходы индивидуального предпринимателя подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса.

Кроме того, сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН
21.06.2016

Инна
Инна
Клиент, г. Москва

Здравствуйте, Эмиль! Спасибо Вам за ответ. Скажите пожалуйста, в случае, если предприниматель сейчас не будет брать дополнительный вид деятельности, как правильно оплатить налог с продажи квартиры:

1.Перечислить всю сумму за продажу квартиры на счет предпринимателя, потом оплатить налог 6 процентов. А как доплатить НДФЛ, 7 процентов, сделать отдельную декларацию о полученном доходе, после закрытия ИП?

2. Как это отразить в Книге учета доходов и расходов, прибыль предпринимателя увеличится на величину стоимости квартиры? А НДФЛ, 7 проц., доплатить и заполнить декларацию об этом, после закрытия ИП?

3.Банк выдаст покупателю, при поступлении от него денег на счет предпринимателя. копию платежного поручения. В нем должно быть указано, как сказали в банке: дата договора купли - продажи, адрес квартиры и т.д. Но, получается, что оплата от покупателя, поступит до подписания договора купли продажи. А подписать договор надо уже после того, как покупатель и продавец, из банка, поедут в Регистрационную палату и подписывать договор они будут там, в присутствии работников Регистрационной. Как тогда в банке могут оформить платежное поручение для покупателя, когда договор купли продажи не будет еще подписан, в тот момент, покупателем и продавцом? На каком основании будет проведена запись в платежном поручении о Договоре купли - продажи, который еще не подписан? Или можно подписать один экземпляр договора, в банке?

Юрий Колковский
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
10 рейтинг

Инна, здравствуйте. УСН это отдельный налог, заменяющий НДФЛ. Из этого вытекает, что если Вы продаёте квартиру не как объект, использовавшийся в предпринимательской деятельности, а просто как частное лицо, весь Ваш доход подлежит обложению НДФЛ 13% и никакого отношения к выручке в качестве ИП не является. Т.е. Вы просто подаёте декларацию о доходах от продажи личного имущества отдельно от декларации УСН и налог НДФЛ 13% платите с суммы полученного дохода. естественно при этом можете учесть расходы на приобретение или получить имущественный налоговый вычет если таких расходов у Вас не было (например при получении объекта по наследству).

Если же этот объект приобретён Вами более чем три года назад, то Вы не платите никаких налогов и не сдаёте декларацию по этому доходу.

1
0
1
0

1. Вы уплачиваете НДФЛ 13% не потому, что использовали квартиру в предпринимательской деятельности. Наоборот, если Вы продаете ее как ФЛ, а не как ИП, то как раз и возникает этот налог.

2. Если продаете как ФЛ, то можете воспользоваться указанной льготой.

3. Вы остаетесь ФЛ независимо от того, зарегистрированы Вы как ИП или нет, поэтому от Вашего статуса это не зависит. Это как раз тот случай, когда Вы можете выбирать что Вам выгоднее.

Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Недвижимость
Какие документы нужны для оформления купли продажи квартиры
сестра продаёт квартиру брату, в которой он же и прописан с дочерью. Какие документы нужны для оформления купли продажи квартиры
, вопрос №2869723, Галина, г. Челябинск
1 ответ
Недвижимость
Какие документы нужны для оформления купли-продажи квартиры и сколько это стоит?
Какие документы нужны для оформления купли продажи квартиры и сколько это стоит? Без риэлтора? При ипотеке?
, вопрос №2681353, семен, г. Москва
1 ответ
Недвижимость
Стоит ли для оформления купли-продажи квартиры и составления договора пересылать копию паспорта?
Для оформления купли-продажи квартиры просят для составления договора продавец просит переслать копию паспорта по ватсап. Стоит ли это делать? Не мошенничество ли это?
, вопрос №2355534, Тамара, г. Москва
1 ответ
Нотариат
Каковы плюсы оформления купли-продажи квартиры через нотариуса?
какие плюсы в оформлении купли продажи квартиры через нотариуса ? Несет ли нотариус какую то ответственность за совершенную через него сделку ?
, вопрос №1524701, АННА, г. Москва
1 ответ
Недвижимость
Какие тонкости и нюансы при оформлении купли-продажи квартиры по военной ипотеке?
Добрый день.Какие тонкости и нюансы при оформлении купли-продажи квартиры по военной ипотеки?Сколько времени затягивает сейчас данная процедура?Вопрос из Крыма.
, вопрос №1511107, Евгений, г. Нарьян-Мар1
4 ответа