Оформление купли-продажи квартиры, использовавшейся в предпринимательской деятельности

Question

У предпринимателя вид деятельности "Сдача собственного недвижимого имущества в найм", (УСН, 6 процентов). Уже 2 месяца квартира не сдается и нет дохода. Предприниматель планирует закрыть ИП. В данный момент он хочет продать эту квартиру не в предпринимательских, а в личных целях. Т.к. квартира использовалась в предпринимательских целях, то деньги за проданную квартиру должны поступить от покупателя, на счет продавца - предпринимателя и потом надо уплатить налог 6 процентов с этой суммы и отразить эту операцию в Книге доходов и расходов предпринимателя. Как правильно должна пройти сделка купли продажи квартиры? 1. Правильно ли перечислить деньги на счет предпринимателя, и заплатить 6 процентов налог, не смотря на то, что сейчас квартира уже 2 месяца не используется в предпринимательской деятельности, хотя ИП еще не закрыто? 2. Может нельзя так поступить,т.к. Квартира сейчас не используется в предпринимательской деятельности, и надо деньги перечислить не на счет предпринимателя, а на его счет физического лица, и уплатить налог 13 процентов? 3. Если надо деньги перечислить на счет ИП, то как правильно это оформить по этапам, например, в случае если покупатель физическое лицо и будет платить наличными: - поехать в Регистрационную палату, сдать там документы на регистрацию квартиры, кроме договора купли-продажи. - поехать в банк, где у предпринимателя открыт счет, и т.к. покупатель является физическим лицом, он должен открыть счет в этом банке. Ему выдадут приходный ордер, что он внес на свой счет личные деньги. Затем с этого счета он перечислит деньги на счет продавца предпринимателя. И получит от банка копию платежного поручения, где будет указано : счет покупателя,продавца, от кого поступили деньги, кому, какая сумма, по какому договору купли продажи (дата). Продавец напишет расписку о том, что деньги поступили на его счет. Т.к. банк выдаст покупателю копию платежного поручения с указанием даты договора, надо ли после поступления денег на счет, подписать 1 экземпляр договора купли продажи и оставить его в банке (как подтверждение что за деньги поступили на счет предпринимателя), не смотря на то, что подписывать договор надо в Регистрационной палате. 4. Потом поехать в Регистрационную палату, подписать там остальные экземпляры договора? 5. После того, как в Регистрационной палате, через несколько дней отдадут зарегистрированный договор купли продажи, надо ли предпринимателю отнести его копию в банк? 6. Как должна пройти оплата, если покупатель физическое лицо и оплата пройдет перечислением с его счета на счет предпринимателя? 7. Как должна пройти оплата, если квартиру будет покупать предприниматель или ООО, в этом банке предприниматель получал доход только от физических лиц, но не от предпринимателей и не от юридических лиц, такой был договор с банком? 8. В банке спросили, сколько денег поступит на счет, более 3 млн.рублей или нет. Какое значение это имеет, более или менее 3 млн.руб? 9. Т.к. Предприниматель возможно закроет ИП через 2,3 месяца, какие документы имеет право потребовать банк при закрытии предпринимателем там счета ИП, по поводу этой сделки и этой квартиры?

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемая Инна! Здравствуйте! В общем много вопросов, хотя можно все свести к следующему: если ИП продает в период ИП — деятельности квартиру, то с полученного дохода ИП исчисляет и уплачивает налог по УСН (6%), при этом в расходы ничего ИП включить не имеет право. Естественно, никакого НФДЛ здесь нет. Если ИП прекращает свою деятельность, продает квартиру как физическое лицо, то в силу некорректной редакции ч.17.1 ст.217, ст.217.1 НК РФ налоговые органы посчитают обязательным исчислять и уплачивать НДФЛ (судебная практика также очень и очень разная). Если оплата наличными, то лучше все сделать в один день, далее полученные деньги ИП вносит (инкассирует) в банк на свой р/с.

Эмиль Искендеров · Answer

Добрый день. 1. Правильно ли перечислить деньги на счет предпринимателя, и заплатить 6 процентов налог, не смотря на то, что сейчас квартира уже 2 месяца не используется в предпринимательской деятельности, хотя ИП еще не закрыто? Инна Рекомендую Вам предварительно дополнительно ввести в состав используемых Вами видов экономической деятельности куплю-продажу квартир. В таком случае это будет Ваш доход от предпринимательской деятельности и сможете без проблем использовать свою налоговую ставку по УСН (6%). В противном случае возможны трения с государственными органами, которые будут вменять Вам в обязанность уплатить 13%-й налог. Количество времени, в течении которого квартира не использовалась в предпринимательской деятельности, для целей налогообложения дохода от ее продажи не имеет никакого значения. 2. Может нельзя так поступить, т.к. Квартира сейчас не используется в предпринимательской деятельности, и надо деньги перечислить не на счет предпринимателя, а на его счет физического лица, и уплатить налог 13 процентов? Инна На какой бы счет не перечислили — налог будете платить как предприниматель, т.к. Вы им являетесь. А предприниматели не по всем своим доходам могут применять ставку 6%. Чтобы применить ставку 6% (как написал выше) рекомендую дополнить виды деятельности куплей-продажей недвижимого имущества. 3. Если надо деньги перечислить на счет ИП, то как правильно это оформить по этапам, например, в случае если покупатель физическое лицо и будет платить наличными: Инна Оплату лучше производить путем безналичных расчетов, а количество выплат должно зависеть только от текста заключенного договора купли-продажи. Доказательством платежа в данном случае будет квитанция об оплате. Продавцу ничего не надо представлять, т.к. доказательство оплаты стоимости квартиры предоставит покупателю банк. 4. Потом поехать в Регистрационную палату, подписать там остальные экземпляры договора? Инна Когда именно передавать договор на совершение регистрационных действий зависит только от Вашей договоренности с покупателем. В Ваших интересах вначале деньги получить, в интересах покупателя вначале зарегистрировать свое право собственности и только потом заплатить Вам деньги. Поэтому будет так, как договоритесь. 5. После того, как в Регистрационной палате, через несколько дней отдадут зарегистрированный договор купли продажи, надо ли предпринимателю отнести его копию в банк? Инна В данном случае регистрируется не договор, а право собственности покупателя. В банк ничего представлять не надо. Представите только если сам банк от Вас это потребует. Права и обязанности организаций, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом предусмотрено в ст. 7 Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». Там указанным организациям, в частности, вменена обязанность осуществлять идентификацию выгодоприобретателей, клиентов и их представителей; устанавливать бенефициарных владельцев клиентов; фиксировать операции с денежными средствами; блокировать деньги и имущество после включения организации или физического лица в перечень организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму и т.д. Поэтому если у банка будут вопросы по поводу происхождения поступивших к Вам на счет денег, вот тогда и представите в банк доказательства законности данной суммы. 6. Как должна пройти оплата, если покупатель физическое лицо и оплата пройдет перечислением с его счета на счет предпринимателя? Инна Просто будет безналичный перевод. С покупателя при этом возьмут комиссию, размер которой зависит от банка, который его осуществляет (размер надо уточнять в банке). 7. Как должна пройти оплата, если квартиру будет покупать предприниматель или ООО, в этом банке предприниматель получал доход только от физических лиц, но не от предпринимателей и не от юридических лиц, такой был договор с банком? Инна Будет безналичный перевод денежных средств, который ООО или ИП могут осуществить направив в банк, где у них открыт расчетный счет свое платежное поручение. 8. В банке спросили, сколько денег поступит на счет, более 3 млн.рублей или нет. Какое значение это имеет, более или менее 3 млн.руб? Инна Вероятно к суммам, превышающим указанный размер, банк всегда уделяет особое внимание. В ст. 6 Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» указано: … 1.1. Сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает ее. … 9. Т.к. Предприниматель возможно закроет ИП через 2,3 месяца, какие документы имеет право потребовать банк при закрытии предпринимателем там счета ИП, по поводу этой сделки и этой квартиры? Инна Собственно говоря, ничего кроме договора купли-продажи и акта приема-передачи недвижимости (если он составлялся) тут вообще быть не может. Возможно также, что потребуют выписку из реестра недвижимости. Сам факт перечисления денег банку известен и подтверждать его не придется. Но только это требование банк совершенно не обязательно будет предъявлять при закрытии счета — само поступление денег уже может вызвать интерес у банка.

Юрий Колковский · Answer

Инна, здравствуйте. УСН это отдельный налог, заменяющий НДФЛ. Из этого вытекает, что если Вы продаёте квартиру не как объект, использовавшийся в предпринимательской деятельности, а просто как частное лицо, весь Ваш доход подлежит обложению НДФЛ 13% и никакого отношения к выручке в качестве ИП не является. Т.е. Вы просто подаёте декларацию о доходах от продажи личного имущества отдельно от декларации УСН и налог НДФЛ 13% платите с суммы полученного дохода. естественно при этом можете учесть расходы на приобретение или получить имущественный налоговый вычет если таких расходов у Вас не было (например при получении объекта по наследству). Если же этот объект приобретён Вами более чем три года назад, то Вы не платите никаких налогов и не сдаёте декларацию по этому доходу.