8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
600 ₽
Вопрос решен

Возврат залога при переуступке аренды

Добрый день!

Я ИП на УСН 6%

У меня магазин в торговом центре и я передаю право аренды другому ИП по трехстроннему договору цессии (прикладываю рыбу такого договора от ТЦ).

ИП, которому передается право аренды помещения, перечислит сумму обеспечительного платежа (в размере двух месяцев аренды, который я вносила при заключении договора с ТЦ) на мой рассчетный счет.

Облагается ли налогом по УСН возврат залоговой суммы?

Достаточно ли этого договора для того чтобы мне получить эту сумму от третьей стороны?

Какое должно быть назначение платежа в платежке?

Показать полностью
  • Цессия от 01.09.17
    .docx
Уточнение от клиента

Всем большое спасибо за пояснения и комментарии!

, евгения, г. Москва
Юрий Колковский
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
рейтинг 8.6
Эксперт

Здравствуйте. 

Облагается ли налогом по УСН возврат залоговой суммы?

Вы же отдаёте эту сумму потом, а не получаете. Дохода у Вас нет, он появился у Вас в момент перечисления залоговой суммы. Если Вы имеете в виду под возвратом передачу залоговой суммы от нового арендатора Вам, как бы в возмещение Вашей суммы, уплаченной Вами в адрес ТЦ, то тогда получится, что эта сумма пойдёт Вам в доход. Поэтому логично было бы в трехстороннем соглашении предусмотреть такой порядок при котором залоговый платёж Ваш ТЦ Вам бы вернул, а другой ИП направил бы свой залоговый платёж непосредственно в ТЦ, на замену Вашему. Иначе Вы уплатите лишние 6% с суммы залога, когда она будет Вам перечислена.

0
0
0
0

На мой взгляд, есть смысл в соглашении о замене стороны в договоре (а на самом деле это и есть фактически замена стороны, а не уступка, поскольку тут не только уступается право требования, но и переводятся обязанности) предусмотреть порядок возврата от ТЦ Вам денежных средств и порядок перечисления залога вместо Вас новым арендатором. Мне видится что это вполне нормальный Вариант, поскольку данный платёж вполне будет считаться обеспечительным, а ТЦ Ваше обеспечение вернёт Вам.

0
0
0
0

А что именно Вы в данном случае сможете оспорить? Практически Любой платёж в Вашу сторону будет включён в Вашу доходную часть со всеми вытекающими из этого налоговыми последствиями.

0
0
0
0
Михаил Григорьев
Михаил Григорьев
Юрист, г. Санкт-Петербург

Уважаемая Евгения! Доброго! Так, если Вы ИП, а в договоре только юридические лица, какая «связка»?

Наверно, надо уточнить.

0
0
0
0
евгения
евгения
Клиент, г. Москва

Это шаблон договора от ТЦ:

В подписанном договоре Сторона1 (я) и Сторона3 - ИП

Андрей Власов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
рейтинг 7.3
Эксперт

У меня магазин в торговом центре и я передаю право аренды другому ИП по трехстроннему договору цессии (прикладываю рыбу такого договора от ТЦ). ИП, которому передается право аренды помещения, перечислит сумму обеспечительного платежа (в размере двух месяцев аренды, который я вносила при заключении договора с ТЦ) на мой рассчетный счет. Облагается ли налогом по УСН возврат залоговой суммы?

евгения

Евгения, добрый день!  приведу разъяснения Минфина по схожей ситуации

Письмо Минфина России от 22.06.2015 N 03-11-06/2/36071

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу, связанному с порядком применения упрощенной системы налогообложения, и сообщает, что согласно Положению о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 г. N 329, и Регламенту Минфина России, утвержденному приказом Минфина России от 15 июня 2012 г. N 82н, в Минфине России рассматриваются индивидуальные и коллективные обращения граждан и организаций по вопросам, находящимся в сфере ведения Минфина России.
При этом в соответствии с Положением и Регламентом в Минфине России не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
В то же время отмечаем, что согласно статье 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), при определении объекта налогообложения в составе доходов учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в статье 251 Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
При этом задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).
На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.
Таким образом, при получении арендодателем от арендатора платежа (задатка) для обеспечения исполнения обязательств (в обеспечение заключения договора аренды) при условии возврата указанных сумм после истечения срока договора аренды у налогоплательщика-арендодателя не возникает доходов, учитываемых при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
В том случае, если сумма обеспечительного платежа (задатка) не будет возвращена налогоплательщиком-арендодателем арендатору, данные суммы признаются доходами, связанными с оплатой за реализованные услуги по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения в рамках УСН.

т.е. когда к вам поступают данные средства доходом они не признаются и в налоговую базу не включаются, включаются только в случае если используются по назначению — т.е. при нарушении лицом предоставившим обеспечительный платеж своих обязательств.  По той же причине они не учитываются в налоговой базе у арендатора (субарендатора) когда по истечение срока договора данные средства возвращаются к нему обратно

0
0
0
0
евгения
евгения
Клиент, г. Москва

Так было бы, если бы торговый центр вернул мне сумму после окончания срока договора, верно?

А здесь получается, что я уступаю право требования залога другому ИП - а тот ИП перечисляет мне эту сумму, компенсируя мне залог который я внесла.

В подписанном договоре Сторона1 (я) и Сторона3 — ИП

евгения

Евгения, немного видимо неверно понял Ваш вопрос, при данном соглашении у Вас как цедента возникает доход от продажи имущественных прав третьему лицу в размере средств, уплаченных этим лицом, в данном случае согласно п. 1.3. договора

Письмо Минфина России от 07.09.2015 N 03-11-06/2/51388

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение и сообщает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.
Статьей 249 Кодекса установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе на проценты.
Исходя из этого денежные средства, полученные цедентом по договору уступки права требования третьему лицу, являются доходом от реализации имущественных прав, которые учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в размере фактически полученных сумм.

когда и в каком размере будет возвращен цессионарию уплаченный вами обеспечительный платеж Вас уже никак не затрагивает

0
0
0
0
Марина Полникова
Марина Полникова
Юрист, г. Белгород

Если речь идет о налоговом учете арендатора, который применяет объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», то обеспечительный платеж, если в договоре аренды есть условие о возврате обеспечительного платежа по окончании договора, то Вы не можете его учесть при расчете базы по «упрощенному» налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе, на основании п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Вы не будете учитывать обеспечительный платеж и в момент его возврата в составе доходов на основании Письма Минфина России от 12.12.2008 № 03-11-04/2/195).

Но данные положения применяются при возврате обеспечительного платежа арендодателем арендатором. 

В Вашем случае договор цессии, а значит при его учитывать следующее:

— на сумму дохода-компенсации в Вашем случае по договору уступки требования третьему лицу денежные средства, полученные Вами в качестве компенсации уплаченного ранее арендодателю обеспечительного платежа, будет являться доходом от реализации имущественных прав. Вы должны будете учесть указанный доход в размере фактически полученной от цессионария суммы. При этом датой признания дохода по договору цессии будет день поступления от цессионария денег на расчетный счет в банке или в Вашу кассу на основании п. 1 ст. 346.17 НК РФ.

Лучший вариант, если он для Вас приемлем — это расторжение договора с арендодателем, получение от него обеспечительного платежа, тогда не возникнет дохода. А арендодатель пусть заключает договор с другим ИП. Либо пропишите в договоре уступки права требования возврат обеспечительного платежа от арендодателя, а в обязанность новому арендатору нужно вменить уплату обеспечительного платежа арендодателю.

0
0
0
0

Если Вы переделаете пункт договора и обозначите, что новый арендатор обязан Вам возвратить не компенсацию за уступку права требования, а именно сумму, которая будет засчитана в счет обеспечительного платежа, который должен был вернуть арендодатель по окончанию договора аренды, то можно в платежке сделать следующую формулировку:

Платеж по договору цессии от такого-то числа с таким-то номером, на основании пункта такого-то (соответственно в этом пункте должно быть прописано то, о чем я Вам писала ранее).

При этом в том же пункте пропишите, что сумма, перечисленная Вам новым арендатором будет являться обеспечительным платежом нового арендатора перед арендодателем, которую арендодатель должен будет вернуть по окончанию договора.

0
0
0
0
евгения
евгения
Клиент, г. Москва

Спасибо! Это был бы отличный вариант. К сожалению, торговый центр подпишет договор только в своей формулировке.

Максим Крохалев
Максим Крохалев
Юрист, г. Пермь
Эксперт

Здравствуйте, Евгения.

Конкретно по возврату залогов и обеспечительных платежей разъяснений нет, но Ваша ситуация схожа с возвратом авансов. Вот что на эту тему пишет Минфин:

Вопрос: Правомерно ли организация, применяющая УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», не учитывает в доходах при определении налоговой базы суммы возвращенных авансов за неотгруженный товар, если произведенные авансовые платежи в счет предстоящих поставок товаров при определении налоговой базы в составе расходов не учитывались?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 16 июня 2010 г. N 03-11-06/2/93

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел интернет-обращение о порядке применения упрощенной системы налогообложения и на основании информации, изложенной в обращении, сообщает следующее.
Согласно ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса. При этом не учитываются доходы, указанные в ст. 251 Кодекса.
Суммы авансов или предварительной оплаты за товары (работы, услуги), возвращенные налогоплательщику, в ст. 251 Кодекса не поименованы.
В соответствии с п. 2 ст. 346.17 Кодекса расходами налогоплательщика, применяющего упрощенную систему налогообложения, признаются затраты после их фактической оплаты.
В целях гл. 26.2 Кодекса оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика — приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав.
В связи с изложенным в случае, если суммы произведенных налогоплательщиком авансовых платежей в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг) при определении налоговой базы в составе расходов не учитывались, то и суммы возвращенных авансов не должны учитываться в составе доходов налогоплательщика при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
16.06.2010

Таким образом, если вы сумму уплаченного обеспечительного платежа не учитывали в расходах, то ее не надо отражать и в доходах.

Что касается оформления этой ситуации в договоре, честно говоря лично мне не нравится как это оформлено, на самом деле если составить такой договор, то это будет уже не возврат обеспечительного платежа, а денежные средства, полученные цедентом по договору уступки права требования третьему лицу, и они будут являются доходом от реализации имущественных прав, а вовсе не возвратом. И должны будут включаться в доход.

Таким образом, чтобы избежать дохода, следует, чтобы сумму обеспечительного платежа вам возвращал именно ТЦ, а не новый арендатор.

Вопрос: Об учете денежных средств, полученных цедентом, применяющим УСН, по договору уступки права требования третьему лицу.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 7 сентября 2015 г. N 03-11-06/2/51388

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение и сообщает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.
Статьей 249 Кодекса установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе на проценты.
Исходя из этого денежные средства, полученные цедентом по договору уступки права требования третьему лицу, являются доходом от реализации имущественных прав, которые учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в размере фактически полученных сумм.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
07.09.2015

1
0
1
0

К сожалению, в нашем случае возможно передать аренду только в таком порядке и только по этому договору. т.к. процедура расторжения договора и возврата обеспечительного платежа от арендодателя крайне долгая.

евгения

В этом случае у вас однозначно будет доход в размере суммы полученной от Арендатора2 и этого никак не избежать, никакая смена формулировок не поможет.

Назначение платежа в платежке должно  быть: «Оплата по договору № дата»

0
0
0
0
евгения
евгения
Клиент, г. Москва

Новый арендатор беспокоится о том, чтобы у него не было проблем с возвратом залога от ТЦ в будущем - и хочет чтобы в платежке было отражено, что это стоимость залога. Есть ли какая-то формулировка, которая будет удовлетворительной и для меня и для нового арендатора?

Алёна Кнышова
Алёна Кнышова
Юрист, г. Москва
Здравствуйте!
Исходя из условий договора происходит полная передача прав и обязанностей по нему(передача договора).
оплата со стороны нового арендатора за уступку прав по договору производится им вам в размере, равном размеру обеспечительного платежа.
В то же время, сумма самого обеспечительного платежа перечисляется арендодателем арендатору 2. По общему правилу, в случае уступки права требования, вместе с уступаемым правом новому кредитору(арендатор2) переходят обеспечительные права. То есть в прилагаемом договоре речь идет о том, что арендодатель согласился вернуть обеспечит. Платеж новому арендатору.
Таким образом, по сути, вы получаете совсем не те же деньги, что заплатили в качестве обеспечения. Я бы посоветовала следующее:
1)посмотреть условия договора аренды в части обеспечительного платежа(условия и порядок его возврата, прекращения обеспечения)
2) урегулировать вопрос с обеспечением непосредственно с арендодателем, при наличии оснований, вернув денежные средства
3) заключить трехстороннее соглашение о передаче договора. При этом, если на вашей стороне отсутствует задолженность(я так понимаю, она отсутствует), новый арендодатель платит вам за уступку прав(если согласуете, как раз ту самую сумму в размере обеспечительного платежа).
В любом случае назначением платежа будет, например, «оплата по договору№_ от_)., сумма засчистывается в доходы.
0
0
0
0
евгения
евгения
Клиент, г. Москва

Спасибо за разъяснения,сейчас стало понятнее!

К сожалению, в нашем случае возможно передать аренду только в таком порядке и только по этому договору. т.к. процедура расторжения договора и возврата обеспечительного платежа от арендодателя крайне долгая.

Т.е. при перечислении суммы, новый арендатор должен ссылаться на договор цессии?

Новый арендатор беспокоится о том, чтобы у него не было проблем с возвратом залога от ТЦ в будущем - и хочет чтобы в платежке было отражено, что это стоимость залога. Есть ли какая-то формулировка, которая будет удовлетворительной и для меня и для нового арендатора?

К сожалению, так сделать нельзя, так как между вами и арендодатором 2 не было отношений по обеспечителтному платежу… если бы можно ьыдо вносить изменения в договор, то, действительнл, можно было его усложнить и предусмотреть перевод долга по платежу от магазина арендатору 2, тогда, и назначение платежа быдо другое
Но в люьом случае, цессия не может быть безвозмездной! И арендатор2 должен заплатить вам какие то деньги именно за уступку, что в настоящий момент он и делает.
С уважением
0
0
0
0
Похожие вопросы
Защита прав потребителей
На следующий день оформила возврат, но озон отказал в возврате по причине вскрытой упаковки
Здравствуйте! Приобрела смартфон на озоне, мне он не подошёл. На следующий день оформила возврат, но озон отказал в возврате по причине вскрытой упаковки. Законно ли это. Ведь на странице указанно срок возврата 7 дней.
, вопрос №4059706, фатима, г. Ростов-на-Дону
Гражданское право
Возможна ли продажа имущества с возвратом банку кредитных денег с продажи?
Здравствуйте. Имеется кредит под залог недвижимости в районе 350000 рублей. Возможна ли продажа имущества с возвратом банку кредитных денег с продажи? Кредит в совкомбанке.
, вопрос №4058318, Максим, г. Москва
Гражданское право
Квартирный вопрос- по аренде, если прожил в аренде десять лет
Квартирный вопрос- по аренде, если прожил в аренде десять лет.
, вопрос №4058083, Лилия Васильевна, г. Москва
Недвижимость
Если квартира в ипотеке в силу залога и доли собственности есть у детей и ипотеку платишь, а есть долги по займам, могут ли забрать ипотечную квартиру.?
Если квартира в ипотеке в силу залога и доли собственности есть у детей и ипотеку платишь, а есть долги по займам, могут ли забрать ипотечную квартиру.?
, вопрос №4056732, Татьяна, г. Кемерово
1000 ₽
Защита прав потребителей
В случае расторжения настоящего Договора по инициативе Наймодателя, при соблюдении Нанимателем всех
Добрый день! Хочу проконсультироваться по поводу возврата залога. Собственник квартиры в досрочном порядке заявил что через месяц нужно покинуть квартиру. В договоре есть пункты: Права и обязанности наймодателя 2.4. В обязательном порядке возвратить сумму гарантийного платежа по истечении срока найма в течение 3 (трех) календарных дней, при соблюдении Нанимателем всех условий настоящего Договора. 6. Ответственность сторон 6.2. В случае расторжения настоящего Договора по инициативе Наймодателя, при соблюдении Нанимателем всех условий настоящего Договора, Наймодатель возвращает Нанимателю уплаченную Нанимателем сумму за неиспользуемый срок найма. Про конкретную ситуацию в договоре не описывается (порядок возврата залога при выезде из квартиры по инициативе наймодателя). При этом в договоре пишется залог под названием «гарантийный взнос». Поэтому у меня есть вопрос, как с юридической стороны вернуть залог, если собственник квартиры начнет давать заднюю?
, вопрос №4056764, Дмитрий, г. Москва
Дата обновления страницы 31.08.2017