Вопрос уплаты НДФЛ при совершении продажи, затем покупки квартиры на одну сумму денежных средств

1. При одинаковой сумме договоров купли продажи Дачи и Квартиры (13 100 000) будет ли уплачивать Сторона 1 НДФЛ с учетом того факта, что все деньги затрачены на покупку в том же году иной квартиры такой же стоимости? Не существует ли в налоговой практике в подобных случаях факта отсутствия необходимости уплачивать НДФЛ, т.к. доход фактически не образовался?

Георгий

Георгий, добрый день! В данном случае взаимозачет продажи и покупки ограничивается размером налогового вычета предусмотренного ст. 220 НК — на приобретения жилья, т.е. 2 млн. максимум на которые и можно уменьшить доход от продажи доли в даче. + вычет в 1 млн. с продажи самой дачи

Сторона 1 уплачивает с учетом вычетов 13 100 000 минус 1 млн с базы (вычет с продажи) минус 2 млн с базы (вычет с покупки = 10 100 000 х 13% = 1 313 000 р (НДФЛ)?

Георгий

все верно

б) при стоимости Договора продажи Квартиры, например, 6 000 000: 6 000 000 — 4 072 250 = 1 927 750 х 13% = 250 607,5 р. (с учетом возможного применения вычета при покупке — 0)?

Георгий

если право на квартиру  в ЕГРН зарегистрировано до 01.01.2016 верно,

По даче учитывая что права на нее возникли до 01.01.2016 (с даты открытия наследства ) можно занизить цену продажи в договоре т.к. новые правила исчисления налоговой базы, установленные ч. 5 ст. 217.1 НК к такой сделке не применяются, но как Вы понимаете такое занижение таит в себе массу рисков как для покупателя так и для продавца

Здравствуйте.

Ознакомьтесь пожалуйста с разъяснениями, изложенными в СПС Консультант +

Полагаю, что они достаточно хорошо написаны и вполне проясняют ситуацию с продажей и приобретением объектов недвижимости в течение одного налогового периода:

3.3.1.4. ПРИМЕНЕНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ВЫЧЕТОВ ПО НДФЛ
В СИТУАЦИИ, КОГДА В ТЕЧЕНИЕ ОДНОГО НАЛОГОВОГО ПЕРИОДА
(КАЛЕНДАРНОГО ГОДА) ОСУЩЕСТВЛЕНЫ ПРОДАЖА И ПОКУПКА ЖИЛЬЯ

Примечание
Текст настоящего раздела основан на положениях ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г. Он актуален для налогоплательщиков, которые заявляют имущественные налоговые вычеты по правилам, действовавшим до 2014 г.
Что касается действующих начиная с 2014 г. положений ст. 220 НК РФ, то их содержание в части рассмотренных в настоящем разделе вопросов не изменилось. Поменялись только ссылки на конкретные пункты и подпункты ст. 220 НК РФ. Поэтому смысл и содержание приведенных далее комментариев в целом соответствуют положениям ст. 220 НК РФ и с 2014 г.

На практике встречаются ситуации, когда физическое лицо в течение одного налогового периода (календарного года) продает одно жилье (например, квартиру, дом) и покупает другое (либо покупает и продает одно и то же жилье).
В таких случаях к полученным в указанном налоговом периоде доходам, облагаемым по ставке 13%, налогоплательщик может применить сразу оба вычета:
— вычет при продаже имущества, предоставляемый на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Вместо получения данного вычета можно уменьшить доходы от продажи на сумму расходов, связанных с получением этого дохода (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ);
— вычет при приобретении имущества, предоставляемый на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
На это указывает, в частности, Минфин России в Письмах от 19.02.2013 N 03-04-05/9-115, от 17.12.2012 N 03-04-05/7-1403, от 10.04.2012 N 03-04-05/7-477, от 22.03.2012 N 03-04-05/9-358, от 28.11.2011 N 03-04-05/7-952.
Оба вычета (предоставляемые при покупке и продаже жилья) в рассматриваемой ситуации можно применить ко всей совокупности полученных в течение налогового периода доходов налогоплательщика, облагаемых по ставке 13% (п. 3 ст. 210 НК РФ). Причем доход от продажи жилья — не исключение. Оба вычета можно применить в том числе к нему. Такие разъяснения, в частности, даны в Письме Минфина России от 27.01.2012 N 03-04-05/5-81.

Например, М.С. Воробьев в 2013 г. продал двухкомнатную квартиру, находившуюся у него в собственности менее трех лет, за 3 100 000 руб. и купил трехкомнатную квартиру за 4 000 000 руб. Иных доходов, облагаемых по ставке 13%, в 2013 г. он не получал, поскольку находился на пенсии и не работал.
При исчислении налоговой базы по НДФЛ за 2013 г. он решил воспользоваться вычетами, предоставляемыми при продаже и покупке жилья. Предположим, что права на иные налоговые вычеты у него в 2013 г. не было. Общая сумма имущественных вычетов, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ за 2013 г., составила 3 000 000 руб. (1 000 000 руб. + 2 000 000 руб.).
М.С. Воробьев должен уплатить в бюджет НДФЛ с дохода, полученного от реализации двухкомнатной квартиры, в размере 13 000 руб. (13% x (3 100 000 руб. — 3 000 000 руб.).

Для получения имущественных вычетов налогоплательщику необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в территориальную налоговую инспекцию. При этом важно помнить, что о продаже имущества, срок нахождения которого в собственности составляет менее трех лет, физические лица обязаны отчитаться до 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ). Таким образом, в рассматриваемой ситуации налоговую декларацию нужно представить не позднее 30 апреля года, следующего за налоговым периодом, в котором получен доход.

Например, В.И. Солнцев в 2013 г. продал однокомнатную квартиру, принадлежавшую ему на праве собственности менее трех лет, за 4 500 000 руб. и в том же году приобрел двухкомнатную квартиру за 6 800 000 руб. Предположим, что в 2013 г. иных доходов, облагаемых по ставке 13%, помимо дохода от реализации жилья В.И. Солнцев не получал.
По окончании 2013 г. В.И. Солнцев заявит:
— имущественный вычет «по продаже» в размере не более 1 000 000 руб. и одновременно
— имущественный вычет «по покупке» в размере, не превышающем 2 000 000 руб.
Следовательно, доход от реализации однокомнатной квартиры В.И. Солнцев уменьшит на 3 000 000 руб. (1 000 000 руб. + 2 000 000 руб.). С суммы 1 500 000 руб. (4 500 000 руб. — 3 000 000 руб.) ему нужно исчислить НДФЛ.
В.И. Солнцев должен представить налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля 2014 г. (п. 1 ст. 229 НК РФ), а уплатить налог — не позднее 15 июля 2014 г. (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Считаем, что налогоплательщик в таких ситуациях может пойти и по другому пути: уменьшить доход от продажи жилья на расходы, связанные с его приобретением, и одновременно применить к нему вычет, предоставляемый при приобретении жилья. См. дополнительно Письмо Минфина России от 09.02.2012 N 03-04-05/9-142.

Воспользуемся условиями предыдущего примера. Предположим, что В.И. Солнцев вместо получения имущественного вычета, предоставляемого при продаже жилья, решил уменьшить доходы от реализации однокомнатной квартиры в сумме 4 500 000 руб. на расходы, связанные с ее приобретением. Допустим, у него имеются документы, подтверждающие, что данную квартиру он купил за 2 300 000 руб.
По окончании 2013 г. В.И. Солнцев отразит в декларации уменьшение налоговой базы (полученного дохода):
— на расходы, связанные с приобретением проданной однокомнатной квартиры;
— на имущественный налоговый вычет, предоставляемый при приобретении двухкомнатной квартиры.
Сумма налога с дохода, полученного при продаже однокомнатной квартиры, составит 26 000 руб. (13% x (4 500 000 руб. — 2 300 000 руб. — 2 000 000 руб.)).
В.И. Солнцев должен представить налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля 2014 г. (п. 1 ст. 229 НК РФ), а уплатить налог — не позднее 15 июля 2014 г. (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Здравствуйте, Георгий!

1. При одинаковой сумме договоров купли продажи Дачи и Квартиры (13 100 000) будет ли уплачивать Сторона 1 НДФЛ с учетом того факта, что все деньги затрачены на покупку в том же году иной квартиры такой же стоимости? Не существует ли в налоговой практике в подобных случаях факта отсутствия необходимости уплачивать НДФЛ, т.к. доход фактически не образовался?

Георгий

К сожалению, факт покупки другой квартиры не имеет отношения к получению доходов от продажи первой квартиры. То есть расходы на покупку новой квартиры не могут уменьшить доходы от продажи старой квартиры в целях налогообложения НДФЛ. Единственный вариант, если раньше Сторона 1 не пользовалась имущественным налоговым вычетом на покупку жилья и продажа и покупка прошли в одном году, то можно уменьшить доход от продажи, воспользовавшись данным вычетом в пределах 2 млн. руб.

2. В случае факта необходимости уплаты НДФЛ прошу подтвердить правильность расчета: Сторона 1 уплачивает с учетом вычетов 13 100 000 минус 1 млн с базы (вычет с продажи) минус 2 млн с базы (вычет с покупки = 10 100 000 х 13% = 1 313 000 р (НДФЛ)?
Сторона 2:
а) при стоимости договора продажи Квартиры 13 100 000: 13 100 000-4 072 250 (заместо вычета снижение базы на расходы-п2 ч 2 ст 220 НК РФ)x 13% = 1 173 607,5 р. (+ возможность зачета вычета со следующей покупки 2 млн).
б) при стоимости Договора продажи Квартиры, например, 6 000 000: 6 000 000 — 4 072 250 = 1 927 750 х 13% = 250 607,5 р. (с учетом возможного применения вычета при покупке — 0)?

Георгий

Все верно. Но только небольшое  уточнение: если квартиры приобретены после 01.01.2016, то налогооблагаемая база не может быть менее чем 70% от кадастровой стоимости — п.5 ст.217.1 НК.

3. В случае, если со Стороны 1 выступает неработающий пенсионер со второй группой инвалидности, муж также неработающий инвалид — имеет ли такое лицо право на какие-либо льготы? Например, освобождение от уплаты НДФЛ? Может ли такому лицу быть предоставлена рассрочка уплаты НДФЛ или иное?

Георгий

К сожалению, таких льгот нет.

С Уважением,
Олег Рябинин.

Добрый день, Георгий!

1. При одинаковой сумме договоров купли продажи Дачи и Квартиры (13 100 000) будет ли уплачивать Сторона 1 НДФЛ с учетом того факта, что все деньги затрачены на покупку в том же году иной квартиры такой же стоимости? Не существует ли в налоговой практике в подобных случаях факта отсутствия необходимости уплачивать НДФЛ, т.к. доход фактически не образовался?

Тут коллеги указали абсолютно верно, уменьшить образовавшийся от продажи первой недвижимости доход на всю сумму покупки новой не получится, но теперь применим и такой вариант, что вы можете взять новую квартиру в долевую собственность с родственниками и тем самым увеличить возможный вычет при приобретении. Его сможет получить каждый собственник, который еще не использовал своего права. 

Например, взяв квартиру в долевую собственность с женой и двумя детьми (по 1/4 доли в праве), вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу вашей семьи уже на 8 000 000 (при условии наличия данного права у всех собственников).

После того, как родитель получит вычет за ребенка, у самого ребенка все равно сохраняется право на получение имущественного вычета при приобретении им в будущем другого жилья. Это подтвердил Минфин России в Письме от 29.08.2014 №03-04-05/43425.

2. В случае факта необходимости уплаты НДФЛ прошу подтвердить правильность расчета:

Сторона 1 уплачивает с учетом вычетов 13 100 000 минус 1 млн с базы (вычет с продажи) минус 2 млн с базы (вычет с покупки = 10 100 000 х 13% = 1 313 000 р (НДФЛ)?

Для случая, когда собственником новой квартиры будете только вы, расчет верен.

Сторона 2:

а) при стоимости договора продажи Квартиры 13 100 000: 13 100 000-4 072 250 (заместо вычета снижение базы на расходы-п2 ч 2 ст 220 НК РФ)x 13% = 1 173 607,5 р. (+ возможность зачета вычета со следующей покупки 2 млн).

Все верно, но можно пойти по тому же принципу приобретения жилья в собственность всей семьи и увеличить совокупный вычет на семью.

б) при стоимости Договора продажи Квартиры, например, 6 000 000: 6 000 000 — 4 072 250 = 1 927 750 х 13% = 250 607,5 р. (с учетом возможного применения вычета при покупке — 0)?

Если нового жилья приобретать продавец не будет, то верно.

3. В случае, если со Стороны 1 выступает неработающий пенсионер со второй группой инвалидности, муж также неработающий инвалид — имеет ли такое лицо право на какие-либо льготы? Например, освобождение от уплаты НДФЛ? Может ли такому лицу быть предоставлена рассрочка уплаты НДФЛ или иное?

На этот счет есть следующая оговорка:

Статья 217.1 НК РФ. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи. ИПО Гарант