Как продать ипотечную квартиру через торги?

Здравствуйте.

Продажа заложенной квартиры осуществляется в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Да, действительно, продажа квартиры осуществляется на торгах.

Если на первых торгах не будет желающих приобрести квартиру, то проводятся повторные торги со скидкой 15% либо банк оставляет квартиру за собой в счет уплаты кредита.

В тоже время Вы можете обратиться в банк с просьбой разрешить продажу заложенной квартиры, при условии, что деньги вырученные от продажи получит банк.

В данной ситуации у Вас есть 2 варианта:

1. Вы обращаетесь с заявлением в банк / добиваетесь встречи с уполномоченным сотрудником Банка. Просите разрешить продажу квартиру продавцу, которого Вы нашли. Естественно при условии, что банк получит деньги от продажи.

Не факт, что Банк согласиться пойти на встречу, все зависит от их усмотрения.

Но попробовать стоит.

Если не получится 1 вариант, то алгоритм следующий:

Ваш потенциальный покупатель участвует на торгах по продаже заложенной квартиры.

Для этого надо обратиться к приставу, у которого на исполнении ваше дело.

Для участия в торгах надо внести задаток (до 5% от стоимости).

Покупатель участвует на торгах и побеждает, если предложит наилучшую цену.

В настоящее время на первых торгах мало кто участвует, т.к. не у всех есть деньги (экономический кризис/ надеются на 2 торги где цена ниже на 15 %/ не все знают про торги и иные причины).

В общем если покупатель будет участвовать на торгах, то шансы на победу неплохие.

Хочу добавить, что Вы получите деньги от продажи на торгах после банка, если денег от продажи хватит на полное погашение кредита.

Здравствуйте! Вам необходимо знать, что владелец ипотечного жилья не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).
Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:
 
1.Досрочное погашение займа.
Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.
 
2. Самостоятельная продажа.
Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков: Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую. С квартиры снимается обременение. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.
 
3. Продажа с помощью банка. Здесь всем занимается банк, но Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.
 
4.Продажа долговых обязательств.
Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту. Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной: Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём. В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости. Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.
Для более подробной консультации, Вы можете обратиться с имеющимися в наличии документами к юристам  нашей компании.

Алёна, здравствуйте!

Порядок реализации заложенного ипотечного имущества предусмотрен главой 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Главным условием возможности такой реализации является вступившее в законную силу решение суда об обращении взыскания на предмет залога. То есть, законодательство устанавливает обязательность обращения кредитора в суд в случаях, когда предметом залога является жилое помещение. принадлежащее на праве собственности физическому лицу (п. 5 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Следовательно, заемщик-гражданин не может быть лишен жилья, являющегося предметом залога без обращения кредитора в суд.

Если в отношении залога уже возбуждено исполнительное производство, то исполнение судебного решения в части обращения взыскания на предмет ипотеки осуществляется через публичные торги, которые проводит реализующая организация.

Инициатором выставления предмета залога на торги является структурное подразделение Управления федеральной службы судебных приставов по месту исполнения решения суда (по месту нахождения заложенного имущества).

Проведение публичных торгов не всегда позволяет реализовать предмет залога. В случае, если на публичных торгах приняли участие менее двух покупателей или выигравший торги покупатель не внес покупную цену в установленный срок (а это согласно правилам п. 7 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» пять дней после окончания торгов), то организатор объявляет торги несостоявшимися на следующий же день после того, как имело место одно из указанных в п. 1 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» событий.

В течение десяти дней с даты объявления торгов несостоявшимися кредитор по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество по его первоначальной цене. В этом случае залог прекращается. Если же предмет ипотеки остаётся на реализации, то проводятся повторные публичные торги (минус 15% от первоначальной стоимости).

В случае повторного признания торгов несостоявшимися кредитор вправе оставить за собой заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной цены на первых публичных торгах. Если залогодержатель не воспользуется своим правом, то через месяц после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися ипотека прекращается.

Миновать все эти стадии и продать ипотечную квартиру напрямую найденному покупателю Вы сможете только в случае, если кредитор отзовёт исполнительный лист и подать ходатайство о прекращении обращения взыскания на предмет залога.

На моей памяти ещё ни одного такого заявления не было…

Всего доброго!