Земля под застройку и компания заройщик

Залог это отношения банка и застройщика- это обеспечительная мера по кредиту для банка если застройщик не выполняет свои обязательства перед банком, банк забирает землю и постройки на ней — каковы в этом случае риски участника долевого строительства?

 Банк в случае не уплаты кредита, может забрать только землю, про постройки- надо смотреть документы. если залог ТОЛЬКО на землю -тогда этого не произойдет ГК

Статья 263. Застройка земельного участка 1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). 2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса. Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком 1.При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. 2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. 

В указанном Вами случае вы никак тут не рискуете. — право собственности на вас должно быть оформлено- вы банка не касаетесь- у вас все отношения с застройщиком.

— Земля под застройку находится в собственности у застройщика, в ипотеку у банка. Каковы риски в такой ситуации?

Татьяна

Здравствуйте

ситуация частая — на землю берут кредит- поэтому и возникает ипотека  с залогом в силу закона у банка

— Учредитель юридического лица является кипрская компания со 100% акций. Какие могут быть риски?

Татьяна

само по себе — нет

застройщик у вас наше ооо — кто его учредитель в общем то не важно

обратите внимание на п 1.2

Сторонами допускается отклонение Фактической общей площади Квартиры от Проектной общей площади Квартиры (как в большую, так и в меньшую сторону) не более чем на 5% (Пять процентов). Изменение площади Квартиры в указанных пределах не является нарушением условий Договора со стороны Застройщика.

то есть если отклонение в приделах 5% — никто ни к кому претензий иметь не сможет

страховка у них есть по п.1.8

обратить внимание

1.9. Квартира передается Участнику долевого строительства в состоянии, требующем проведения дополнительных работ по доведению Квартиры до полной готовности: установки межкомнатных перегородок, горизонтальной разводки систем электроснабжения, водоснабжения, канализования, чистовой отделки Квартиры и инженерного оборудования (отделки стен, полов и потолков любыми отделочными материалами, любых других отделочных работ и материалов, которые попадают по законодательству Российской Федерации под определение «отделочных работ», «отделочных материалов») и т.д.

вот тут

3.1.11. Застройщик вправе по своему усмотрению выбрать для проведения обмеров Корпуса Здания и Квартиры индивидуального предпринимателя либо юридическое лицо, оказывающее услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета (ранее и далее — «юридическое лицо, оказывающее услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета»).

лучше указать именно БТИ а не просто какое то оо или ип- не критично но может быть важно

по п 3.2.3 — жкх на вас с момента подписания передаточного акта- это в общем то законно

вот это

3.2.11. Подписывая настоящий Договор, Участник долевого строительства (его правопреемники в результате универсального правопреемства и (или) уступки прав) выражает свое согласие Застройщику на передачу в залог или последующий залог любым третьим лицам и кредитным организациям, в том числе ПАО «Сбербанк России», земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего Договора, и строящихся (создаваемых) на указанном земельном участке объектов недвижимости (в том числе объектов незавершенного строительства), исключая объект долевого строительства по настоящему Договору, в целях обеспечения любых обязательств Застройщика/третьих лиц (без ограничения объема обеспечиваемых обязательств и целевого назначения заемных средств).

без отдельного основания от них в письменно виде лучше не делать

малоли что еще они в залог и зачем захотят передать

учтите что по итогам обмеров цена у вас может изменяться

4.4.1. В случае, если Общая приведенная площадь Квартиры окажется больше Проектной общей приведенной площади Квартиры,Участник долевого строительства осуществляет доплату денежной суммы, составляющей разницу между Общей приведенной площадью Квартиры и Проектной общей приведенной площадью Квартиры, умноженной на Цену единицы Общей приведенной площади Квартиры. Доплата осуществляется Участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика в течение 5 (Пяти) рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от Застройщика, но не позднее дня подписания Сторонами Передаточного акта. В случае, если Общая приведенная площадь Квартиры окажется меньше Проектной общей приведенной площади Квартиры, Застройщик обязуется осуществить возврат Участнику долевого строительства денежной суммы, составляющей разницу между Проектной общей приведенной площадью Квартиры и Общей приведенной площадью Квартиры, умноженной на Цену единицы Общей приведенной площади Квартиры. Возврат осуществляется Застройщиком путем перечисления денежных средств на банковский счет Участника долевого строительства, реквизиты которого Участник долевого строительства предоставит Застройщику в письменном виде, не позднее 5 (Пяти) рабочих дней со дня получения Застройщиком реквизитов Участника долевого строительства, но в любом случае не позднее подписания Сторонами Передаточного акта. При осуществлении возврата Застройщик вправе удержать сумму неустойки (пени), иных платежей (при наличии), предусмотренных Договором и (или) действующим законодательством РФ.

и тут кстати не указано про те самые 5% из п 1.2 — поэтому лучше уточнить тут еще раз что все изменения более чем на 5%

вот тут- 

6.5. В случае расторжения Договора по инициативе Участника долевого строительства, за исключением оснований, указанных в ч.3 ст.7, ч.1 и ч. 1.1. ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику неустойкув размере 10% (Десять процентов) от Цены Договора. 

неустойка очень большая- лучшее ее снизить

а так в принципе типовой договор у вас

Здравствуйте, Татьяна!

Я посмотрел приложенный Вами проект ДДУ и, по моему мнению, ничего подозрительного в нем нет. Он соответствует общепринятым требованиям и норма права.

Только вот п. 1.2. (я скопировал его ниже), он Вас не смущает, когда квартира Вам будет передана без межкомнатных перегородок и каких-либо отделочных работ?

1.2. Настоящим Стороны согласовали, что объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является расположенное в  ___________________  (ранее и далее- «Корпус Здания») жилое помещение — квартира со свободной планировкой (без межкомнатных перегородок) и без проведения каких-либо отделочных работ.

Что касается залога земельного участка, здесь также я не увидел подвоха. Застройщик ссылается на наличие ипотеки, причем,  в пользу участников долевого строительства.

1.6. Застройщик гарантирует отсутствие обременения земельного участка, на котором осуществляется строительство Здания, за исключением:

— ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства 

— Земля под застройку находится в собственности у застройщика, в ипотеку у банка. Каковы риски в такой ситуации?

Татьяна

Здравствуйте. До момента передачи квартир в доме дольщикам, банк может обратить взыскание на земельный участок и по решению суда данный участок может быть продан третьим лицам. 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ
АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

— Учредитель юридического лица является кипрская компания со 100% акций. Какие могут быть риски?

Татьяна

Если застройщик обанкротится, то достаточно сложно будет привлечь кипрскую компанию к субсидиарной ответственности по долгам застройщика.

В вашем договоре вообще нет этого пункта, а это нарушение закона РФ.

Фролов Владимир Алексеевич

Коллега, этого пункта и не должно быть в договоре. В законе отсутствует императивное требование включения данного пункта закона в договор.

Добрый день.

Про банк. И застройщика.   Земельный участок оказался в залоге так как банк финансирует застройщика.

По этому ДДУ должен быть застрахован, что бы дом был достроен до конца. Согласно ст. 15 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» — «Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей», а так же «При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями».

На мой взгляд, схема при которой, застройщики, закладывают  земельный участок, необходима банку, что бы финансируя его в дальнейшем быть уверенным, что застройщик уже никуда не заложит участок. Даже если предположить, что застройщик разорен, достроить дом может не только, тот, кто приобрел землю на торгах, но и сам банк. Так как,  потом сам же получает чать некоторых достроенных квартир и и то это квартиры, которые заемщик строил на свои средства, если долг не закрыт.

ТО есть, право перешедшее банку, не противоречит вашему праву на жилье.

Договор. Не знаю, даже если в нем и есть несущественные недостатки, будет ли у вас возможность изменить договор под себя даже такие мелочи. Это же типовой договор. Меня тоже как коллегу смутило, единственное, что застройщик желая сэкономить  решил вообще сделать общее свободное помещение, без  межкомнатных перегородок, заранее, убрав из бюджета этот момент. Вот тут конечно, желание экономить — немного отталкивает, а в целом ничего необычного.