Оценить перспективы исков
Квартира в многоквартирном доме, не являвшимся аварийным с момента постройки до настоящего момента, с 1950 по 1998 г. находилась в собственности города, официально в ней никто не проживал и не был зарегистрирован.
В 1995 г. в квартире произведена перепланировка по проекту, утвержденному МВК района. Других официальных перепланировок в квартире не проводилось.
В 1998 году квартира приватизирована физическим лицом (ФЛ1), в 2016 г. квартира продана ФЛ1 другому физическому лицу (ФЛ2).
В 2017 г. квартира признана МВК района непригодной для проживания и подлежащей проведению капитального ремонта по причине аварийного состояния перекрытия под квартирой. Причиной аварийного состояния перекрытия под квартирой явилась стяжка пола, которая по факту была сделана в нарушение проекта перепланировки 1995 года и являлась скрытым недостатком квартиры (по заключениям экспертиз).
Есть ли перспективы выиграть следующие дела у истца -ФЛ2:
1) ответчик- ФЛ1, о расторжении договора купил-продажи квартиры и возврате денег
2) ответчик - государственные органы, ответственные за жилищный надзор, о компенсации убытков ФЛ2 в связи с тем, что квартира стала непригодной для проживания в результате нарушения проекта перепланировки
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Как следует из п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Также учтите, что перед подачей иска необходимо соблюсти обязательный досудебный претензионный порядок.
Ч.2 ст.452 ГК ФР требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Также будьте готовы к тому, то суд назначит строительно-техническую экспертизу для установления существенности скрытых недостатков квартиры.