1136 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

1136 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Смена вида разрешенного использования земельного участка (земли населенных пунктов)

Добрый день, подскажите пожалуйста. Заранее благодарю за помощь.

В собственности Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом находится земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с узкоопрееделенным видом разрешенного использования земельного участка.

Этот же вид использования земельного участка указан в договоре аренды этого участка.

Так же, договор аренды содержит условие о расторжении договора в случае нецелевого использования земельного участка.

В настоящий момент нежилое здание, расположенное на этом участке, используется по иному назначению, нежели указано в Договоре аренды земельного участка.

Подскажите - как быть в этой ситуации? Менять вид разрешенного использования земельного участка?

Если да - какова пошаговая процедура смены вида разрешенного использования земельного участка (со ссылкой на НПА).

Заранее благодарю.

26 Июля 2017, 16:56, вопрос №1707109
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

Юрист - Андрей
9,2
Рейтинг Правовед.ru
17204
ответа
6804
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Подскажите — как быть в этой ситуации? Менять вид разрешенного использования земельного участка? Если да — какова пошаговая процедура смены вида разрешенного использования земельного участка (со ссылкой на НПА).

Екатерина

Екатерина, добрый день!  Согласно ст. 7 Земельного кодекса

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
 
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

указанный классификатор утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Зонирование определяется правилами землепользования и застройки, установленными на территории соответствующего муниципального образования. Т.Е. надо смотреть местное ПЗЗ и какие условно разрешенные виды РИ ЗУ для данной зоны ими предусмотрены, если нужного там нет — то сменить ВРИ ЗУ возможно через длительную процедуру общественных слушаний как минимум +сделать это вправе собственник а не арендатор. Кроме того если конкретный вид ВРИ ЗУ указан в договоре то его изменение без изменения договора будет нарушением условий договора и основанием для досрочного расторжения. 


26 Июля 2017, 17:03
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Джамал
423
ответа
207
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Источник — Журнал «Азбука Права» 2017

КАК ИЗМЕНИТЬ ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с правилами землепользования и застройки конкретного муниципального образования (п. 3 ч. 1, п. 3 ч. 2, п. 3 ч. 3 ст. 8, п. 2 ч. 3 ст. 30 ГрК РФ).
До принятия в установленном ГрК РФ порядке правил землепользования и застройки (применительно к Московской области и муниципальным образованиям, в которых по состоянию на 01.07.2016 правила землепользования и застройки не утверждены, до 01.07.2017) решение об изменении вида разрешенного использования земельных участков принимает глава местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (п. 3 ч. 1 ст. 4 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ). Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.
Для изменения вида разрешенного использования земельных участков на примере городского поселения Чехов Чеховского муниципального района Московской области рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте документы и представьте их в администрацию по месту нахождения земельного участка
К ним относятся (п. 2.6 Административного регламента, утв. Постановлением администрации городского поселения Чехов Чеховского муниципального района Московской области от 16.08.2012 N 387/9-1):
1) заявление на имя главы местной администрации об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя;
3) доверенность на право представлять интересы (при обращении представителя) с точным указанием полномочий и приложением копии паспорта;
4) копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
5) схема расположения земельного участка (ситуационный, адресный план), позволяющая однозначно определить его местоположение и расположение соседних земельных участков;
6) выписка из Единого государственного реестра недвижимости, содержащая основные характеристики указанного в обращении земельного участка;
7) заключение (согласование) арендодателя земельного участка по вопросу изменения вида разрешенного использования в случае, если земельный участок принадлежит заявителю на правах аренды (выдается арендодателем (собственником) земельного участка);
8) копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на здание (строение) или сооружение, расположенное на этом земельном участке, при его наличии;
9) утвержденный проект планировки территории, в границах которой расположен земельный участок.

Примечание. В зависимости от категории земельного участка указанный выше перечень документов может отличаться. Рекомендуем заранее ознакомиться с перечнем необходимых документов и формами их представления.

Документы можно представить лично (через представителя) или отправить по почте.
Вам или вашему представителю должна быть выдана (отправлена) расписка в получении документов с указанием даты и перечня принятых документов (п. 3.2.4 Регламента).
Срок рассмотрения документов составляет, как правило, не более 60 дней с учетом проведения публичных слушаний и 30 дней — при отсутствии необходимости в публичных слушаниях (п. 2.4 Регламента).
Как правило, эта услуга предоставляется бесплатно. Однако за изменение вида разрешенного использования земельного участка в пределах г. Москвы и Московской области на другой вид использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, предусмотрена плата, которая определяется законодательством г. Москвы и Московской области соответственно (ч. 1 ст. 22 Закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ; п. 1 Постановления Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57).

Шаг 2. Получите решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка
Для получения документов необходимо предъявить паспорт или доверенность при получении документов представителем (п. 3.7.7 Регламента).
Вам должны выдать решение главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка или письменный отказ в предоставлении услуги. Отказ можно обжаловать во внесудебном и в судебном порядке (разд. 5 Регламента).
Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Сведения о необходимости внесения изменений направляются в Росреестр местной администрацией (п. 3.6.3 Регламента; п. 2 ч. 1 ст. 32 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Шаг 3. Дождитесь внесения изменений в ЕГРН
Росреестр не позднее 15 рабочих дней с даты поступления сведений от местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка вносит соответствующие сведения в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия, о чем в течение следующих пяти дней правообладателю направляется уведомление по адресу электронной почты (если такие сведения имеются в ЕГРН или указаны в заявлении) либо почтовым отправлением в виде бумажного документа (ч. 1, 5 ст. 34 Закона N 218-ФЗ; п. 4 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173).
В случае если в установленный срок изменения не были внесены в ЕГРН, вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений (ч. 1 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).
В течение трех рабочих дней после получения вашего заявления Росреестр самостоятельно запрашивает необходимые документы и сведения в органах государственной власти и местного самоуправления (ч. 2 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).
В течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица Росреестр направит вам соответствующее уведомление (ч. 5 ст. 33 Закона N 218-ФЗ; пп. 2 п. 1, п. п. 2, 3 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России N 173).

Обратите внимание!
В результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на величину земельного налога (п. 1 ст. 391 НК РФ). Если вы считаете, что кадастровая стоимость земельного участка оказалась завышенной, вы можете обжаловать результаты кадастровой оценки в Росреестре или в суде (ч. 2, 3 ст. 24.18 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

26 Июля 2017, 17:05
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
50%
Юрист - Михаил
7,6
Рейтинг Правовед.ru
6457
ответов
2780
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Уважаемая Екатерина! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:

В настоящий момент нежилое здание, расположенное на этом участке, используется по иному назначению, нежели указано в Договоре аренды земельного участка.

Здесь, конечно, лучше бы уточниться и не судьба хоть какое-либо помещение использовать согласно условиям договора аренды.

Если нет, то, по уму, надо тогда вносить изменения в договор аренды.

По изменению ВРИ ЗУ выше уже приписали (см. также ст.37 Градостроительного кодекса РФ). 

Другой разговор, что надо или нет, но здесь надо вдаваться в детали и в местные ПЗЗ.

26 Июля 2017, 17:09
q Отблагодарить
1 0
Екатерина
клиент, г. Москва

правильно ли я понимаю - что использование здания по виду разрешенного использования только в части - допустимо? если да - какая это должна быть часть? заранее благодарю!

26 Июля 2017, 19:16
7,6
Рейтинг Правовед.ru
6457
ответов
2780
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Уважаемая Екатерина! В дополнение:

правильно ли я понимаю — что использование здания по виду разрешенного использования только в части — допустимо? если да — какая это должна быть часть? заранее благодарю!

Естественно. Нет никаких цифр. Главное, чтобы Арендодатель не был против.

26 Июля 2017, 19:38
7,6
Рейтинг Правовед.ru
6457
ответов
2780
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Уважаемая Екатерина! В дополнение:

пойдём от «обратного». Категорию ЗУ менять не надо 100%.

Касательно же размещения гостиницы, опять же, прямо всё здание и все здания? Или какая-то часть?

Здесь в маразм тоже впадать не стоит.

По уму, конечно надо сверять ВРИ Вашего ЗУ, разрешенные виды деятельности по Вашей территориальной зоне, где находится ЗУ (см. ст.ст.84-85 Земельного кодекса РФ, ст.ст.37,39 Градостроительного кодекса РФ, Градостроительный регламент г. Москвы или что конкретно по району/округу, ПЗЗ (скорее нет).

Возможно надо будет получать разрешение на условно- разрешенный вид деятельности в порядке ст.39 Градостроительного кодекса РФ.

26 Июля 2017, 20:32
получен
гонорар
50%
Юрист - Геннадий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
10729
ответов
5198
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Екатерина.

Предложу альтернативный вариант решения Вашего вопроса.

Вы можете выкупить земельный участок, если за три года аренды у Вас не было зафиксировано нарушений.

Земельный кодекс

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

 
1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицупо истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

Если Вы владельцы этого объекта недвижимости, то Вы также можете претендовать на приобретение земельного участка в собственность, выкупить его.

Земельный кодекс

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов

 
1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

С уважением!    Г.А. Кураев

26 Июля 2017, 18:01
q Отблагодарить
1 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
10729
ответов
5198
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

правильно ли я понимаю — что использование здания по виду разрешенного использования только в части — допустимо? если да — какая это должна быть часть? заранее благодарю!

Екатерина

Екатерина.

Что касается разрешенного использования земельного участка.

Возможно что нарушения у Вас и нет.

Приложение к приказу Министерства  экономического развития РФ  от 1 сентября 2014 г. N 540

Классификатор  видов разрешенного использования земельных участков

Сельскохозяйственное использование

Ведение сельского хозяйства.

Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.18, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции

1.0

26 Июля 2017, 19:24
Екатерина
клиент, г. Москва

вид разрешенного использования - Главный медиацентр (пресс-, телецентр), включая комплексы зданий и сооружений для размещения представителей средств массовой информации, а по факту там гостиница... думаю что нарушение все-таки есть)))

если я не права - исправьте меня, пожалуйста.

26 Июля 2017, 19:41
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.