Как продать квартиру где зарегистрирован несовершеннолетний от первого брака

Есть понимание, что для совершения сделки купли-продажи необходимо всем сняться с регистрации. Но моя бывшая жена не даёт согласие на снятие с регистрации ребенка и не хочет регистрировать у себя. И соответственно квартиру не продать.

Павел

Павел, добрый день! Вообще для совершения сделки наличие зарегистрированных лиц в квартире препятствием не является другое дело что для покупателей конечно такая квартира будет менее привлекательной т.к. придется в этом случае через суд снимать с регистрации.

Какие есть варианты решения нашего вопроса помимо иска в суд, мне говорили шансы 50/50 что судья удовлетворит иск на перерегистрацию к матери.

Собственно вариант один — собственнику квартиры обратится в суд с иском о признании утратившим право пользования жилым помещением в отношении техъ, кто добровольно не хочет выписываться, на основании решения суда снять с регистрации. В обосновании иска указать что прописанные лица давно уже фактически в квартире не проживают, не являются членами семьи собственника, этого будет вполне достаточно 

Здравствуйте, Павел!

мне говорили шансы 50/50 что судья удовлетворит иск на перерегистрацию к матери

Павел

Иск должен быть не о перерегистрации сына к матери, а о снятии с регистрационного учета по причине того, что сын фактически не проживает. Такой иск будет удовлетворен. В этом проблем не будет.

С Уважением,

Олег Рябинин.

Здравствуйте, Павел!

Во-первых, поскольку Ваш сын не является собственником (одним из собственников) в квартире матери, то в первую очередь необходимо отметить, что разрешения органа опеки на продажу квартиры не требуется.

Но с регистрационного учета сына снять нужно, поскольку иначе просто покупатели данную квартиру не купят.

При отсутствии согласия матери ребенка снять его с регистрационного учета в данной квартире без суда не обойтись.

Но иск в суд необходимо подавать не Вам, а Вашей маме (собственнику квартиры).

Основанием будет являться часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, согласно которой:

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

При этом я бы не стал так утверждать, что шансы получить решение суда о признании сына утратившим право пользования квартирой Вашей матери 50/50.

Я бы даже сказал, что такие шансы приближаются к 100%.

Ведь у Вашей матери, как собственника данной квартиры, нет каких-либо алиментных обязательств перед своим внуком.

А жильем обеспечить ребенка должны его родители (Вы и Ваша бывшая супруга — мать ребенка).

Здравствуйте.

На самом деле, это не такой сложный иск. Речь идет об иске о признании утратившим право пользования и проживания в квартире и снятии с регистрационного учета. В качестве третьего лица можно привлечь соответствующий УВМ МВД в целях сокращения срока исполнения решения — поскольку УВМ будет третьим лицом решение суда поступит ему как участнику дела.

Сделать это необходимо заблаговременно, поскольку наличие зарегистрированных лиц довольно сильно сказывается на стоимости квартиры.

Иск подается по месту нахождения зарегистрированного лица

Какие есть варианты решения нашего вопроса помимо иска в суд, мне говорили шансы 50/50 что судья удовлетворит иск на перерегистрацию к матери.

Павел

Помимо иска есть вариант только договориться и зарегистрировать ребенка у матери. В этом случае снятие с регистрации по старому месту жительства производится автоматически.

Здравствуйте, Павел.

Изложу свое видение ситуации с точки зрения жилищных прав ребенка.

В связи с вселением  ребенка в квартиру бабушки он стал членом семьи собственника и имеет право пользования жилым помещением как член семьи собственника, если иное не установлено соглашением.

Жилищный кодекс

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
 
1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Он теоретически может быть признан утратившим право пользования квартирой ввиду прекращения семейных отношений с собственником, с бабушкой, ввиду того, что ребенок проживает с мамой.

Однако, суды с учетом того, что ребенок не сам решает где ему жить отказывают  в признании детей бывшими членами семьи.

То есть иск о признании ребенка утратившим право пользования квартирой до ее продажи на 99% проигрышный.

Что касается указанного Вами иска о перерегистрации ребенка в матери, то он заведомо проигрышный, так как суд не может обязать мать зарегистрировать ребенка к себе.

Таким образом, наиболее оптимальный вариант продавать квартиру с зарегистрированным ребенком. 

Новый собственник квартиры без труда сможет признать ребенка утратившим право пользования квартирой ввиду перехода права собственности на квартиру.

Гражданский кодекс

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

 
1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

С уважением!   Г.А. Кураев

Здравствуйте,

Пожалуй, соглашусь с Кураевым Геннадием, однозначно утверждать что суд удовлетворит иск о снятии несовершеннолетнего ребенка с регистрационного учета, даже если это квартира его бабушки а не отца, нельзя.

Приведу пример судебного решения. Ситуация аналогичная. Есть бабушка с квартирой. Ее сын, проживающий с ней, расторг брак, пытаются снять с учета несовершеннолетнего ребенка. Иск прошел 2 инстанции, в обоих отказ.

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 декабря 2015 г. по делу N 33-4543/2015

судья С.В.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего судьи Костиной Л.И.,
судей Конышевой И.Н., Ожеговой И.Б.,
при секретаре И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению П. к Н.А., действующей за н. Н.Г., Н.Н. о признании утратившим право пользования жилым помещением
по апелляционной жалобе П. на заочное решение Трусовского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ,

установила:

П. обратилась в суд с исковым заявлением к Н.А., действующей за н. Н.Г., указав, что является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>.
Вместе с ней проживает ее с., Н.Н., который ДД.ММ.ГГГГ заключил брак с Н.А.
На основании актовой записи от ДД.ММ.ГГГГ Н.Н. признан о. Н.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Будучи собственником жилого дома, она зарегистрировала в. по адресу: <адрес>, поскольку молодая семья проживала вместе с ней.
В связи с тем, что совместная жизнь супругов не сложилась, ответчик вместе с ребенком ушла жить к своим родителям.
ДД.ММ.ГГГГ брак между Н.Н. и Н.А. расторгнут.
Поскольку споров по содержанию ребенка и определению места его места жительства между Н.Н. и его бывшей супругой не возникало, н. проживает со своей м., которая не несет расходов по оплате коммунальных услуг за н., отказавшись добровольно снять его с регистрационного учета, истец просила суд признать Н.Г. утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, и снять его с регистрационного учета.
В судебном заседании Н.А. не участвовала.
Заочным решением Трусовского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований П. отказано.
В апелляционной жалобе П. ставит вопрос об отмене решения суда, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с существенным нарушением норм материального права, и несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
В суд апелляционной инстанции Н.А. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика.
Заслушав доклад судьи Конышевой И.Н., объяснения представителя П. — Л., поддержавшего апелляционную жалобу, заключение прокурора Остроуховой Н.В., считавшей решение суда законным и обоснованным, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ П. является собственником _ доли жилого дома по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ на регистрационный учет по вышеуказанному адресу был поставлен с. истца, Н.Н.
ДД.ММ.ГГГГ между Н.Н. и Н. (Б.) заключен брак.
ДД.ММ.ГГГГ ОЗАГС <адрес> составлена запись о рождении Н.Г., в которой о. указан Н.Н., м. Б.
ДД.ММ.ГГГГ н. Н.Г. зарегистрирован по месту жительства по адресу: <адрес>.
Решением мирового судьи судебного участка <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ брак между Н.Н. и Н.А. расторгнут.
После расторжения брака Н.А. вместе с Н.Г. выехали из спорного домовладения.
В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.
Конституционный принцип недопустимости произвольного лишения жилища, реализация которого осуществляется в жилищном законодательстве, означает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 38 Конституции Российской Федерации материнство, детство, семья находятся под защитой государства.
В соответствии со статьей 55 Семейного Кодекса Российской Федерации ребенок имеет право на общение с обоими родителями, дедушкой, бабушкой, братьями, сестрами и другими родственниками. Расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка.
Пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в силу положений Семейного кодекса Российской Федерации об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (пункт 1 статьи 55, пункт 1 статьи 63 Семейного кодекса Российской Федерации), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Часть 1 статьи 292 Гражданского кодекса закрепляет, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Согласно части 2 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.
По смыслу указанных норм права, несовершеннолетние дети приобретают право на жилую площадь, определяемую им в качестве места жительства соглашением родителей, форма которого законом не установлена. Заключение такого соглашения, одним из доказательств которого является регистрация ребенка в жилом помещении, выступает предпосылкой приобретения ребенком права пользования конкретным жилым помещением, могущего возникнуть независимо от факта вселения ребенка в такое жилое помещение, в силу того, что несовершеннолетние дети не имеют возможности самостоятельно реализовать право на вселение. При этом закон не устанавливает какого-либо срока, по истечении которого то или иное лицо может быть признано приобретшим право пользования жилым помещением.
Установлено, что место жительства н. Н.Г. было определено родителями по месту жительства о., который является членом собственника жилого помещения — П.
В силу своего малолетнего возраста Н.Г. после расторжения брака между родителями и выезда матери из спорного жилого помещения не мог самостоятельно осуществить свое право на выбор места жительства и на проживание в спорном жилом помещении.
При этом фактическое прекращение семейных отношений между родителями н., зарегистрированного по месту жительства и регистрации одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования спорным жилым помещением.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции, оценив предоставленные сторонами доказательства, с учетом положений Семейного кодекса Российской Федерации применительно к требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцу не удается продать спорный жилой из-за регистрации н., а Н.А. требовала денежные средства с Н.Н. за добровольное снятие н. с регистрационного учета, не является основанием для отмены судебного решения по настоящему спору.
Иные доводы апелляционной жалобы П. аналогичны доводам, изложенным в исковом заявлении, были предметом судебного разбирательства, где судом им дана оценка по правилам действующего процессуального закона, не опровергают правильности выводов суда и не являются основанием к отмене вынесенного судебного постановления, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

определила

заочное решение Трусовского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу П. — без удовлетворения.