396 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

396 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Ипотека

Ипотека + материнский капитал

Здравствуйте!

Требуется юридическая помощь. Ситуация следующая. У нас с женой двое детей (4 года первому и 10 месяцев второму) Есть материнский капитал, хотим вложить в квартиру-студию (1,4 млн Ее полная стоимость).

Предполагаем мат капитал использовать как первоначальный взнос, остальное в ипотеку взять на 3 года.

Но сразу оговорюсь, что студия это не конечная цель.

После выплаты ипотеки планируем студию продать, так же продать 2х комнатную квартиру и купить либо квартиру большей площади (часть брать в ипотеку) , либо строить коттедж (часть опять же брать в ипотеку).

В связи с этим накопились следующие вопросы, ответы на них нужны учитывая вступительную часть сообщения:

1. Мат.капитал! Как использовать? как влияет на покупку и продажу квартиры? Ps Опасаемся, что могут возникнуть проблемы при продаже квартиры.

2. Документы от застройщика. Перечень. Защита дольщика государством, в каких случаях! Ps Необходимо понимать какие документы должен предоставить застройщик, что бы быть уверенными в том, что все честно и прозрачно, и что квартира достроится.

3. Процедура покупки, какие документы нужны от нас?

4. Нужно ли прописывать детей туда, где использован мат.капитал? На данный момент прописка у них есть в двухкомнатной квартире, большей площади чем приобретаемая студия.

5. Договор покупки студии! Как должен быть оформлен? что должен быть прописано? На что обратить внимание? Подводные камни?

6. Налоги! Возврат налога, какие берут года расчета и как учитывают с ИП и кто может вернуть ( жена в банке работает, я - ИП) Налог с продажи (если продавать студию до истечении 3х лет и после 3х лет).

7. Ипотека! как ИП доказать свой доход? Возможно ли быть созаемщиком, что бы рассчитали общий семейный доход, а не только доход 1 человека? (Необходимо, что бы дали ипотеку на 3 года, а не на 5-10)

8. На чем можно сэкономить (Возврат налога и тп)? В чем могут быть юридические сложности в нашей схеме и как преодолеть их.

Заранее благодарен за конструктивные ответы.

24 Июля 2017, 22:40, вопрос №1705296
Клиент оставил отзыв о сервисе
показать
1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (5)

получен
гонорар
33%
Юрист - Анастасия
445
ответов
187
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Нефтеюганск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1. Мат.капитал! Как использовать? как влияет на покупку и продажу квартиры? Ps Опасаемся, что могут возникнуть проблемы при продаже квартиры.
Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:

3. Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находится на территории Российской Федерации.

4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», купленная квартира будет предметом залога и пока вся ипотека не будет выплачена, и не снят залог, продать ее будет нельзя.

Далее, предположим, что Вы досрочно погасили ипотеку сняли залог и решили продать. Здесь ключевым моментом являются доли несовершеннолетних.

В соответствии с ФЗ о государственной регистрации сделок...: 

«Также при приеме документов необходимо для несовершеннолетних, не достигших 14-летнего возраста, разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом несовершеннолетнего»

Опека же даст Вам разрешение на продажу только после того, как Вы предоставите документы, что предоставляете несовершеннолетним такие же доли в другом помещении. Другими словами, сначала надо купить будет квартиру, определить по таким же долям (квадратура должна быть также не меньше, предоставить документы в опеку и только потом, опека даст разрешение. 

В судебном порядке обязывать выдать разрешение — с обязанностью купить в будущем — не вариант. На моей практике были случаи, когда клиентка переезжала в другой город, квартиру продать не смогла и ей пришлось на новом месте снимать жилье и ждать совершеннолетия дочери.

Если у Вас еще осталось желание использовать мат капитал (с учетом Ваших целей в будущем, то продолжаю отвечать на Ваши вопросы. 

Кстати  по застройщику, Вы хотите долевое? Или уже построенное первичное жилье?

24 Июля 2017, 23:00
q Отблагодарить
0 0
445
ответов
187
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Нефтеюганск
Общаться в чате

Извините, что-то сразу не так отправилось. Поэтому повторно:

1. Мат.капитал! Как использовать? как влияет на покупку и продажу квартиры? Ps Опасаемся, что могут возникнуть проблемы при продаже квартиры.

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:

3. Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находится на территории Российской Федерации.

4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», купленная квартира будет предметом залога и пока вся ипотека не будет выплачена, и не снят залог, продать ее будет нельзя.

Далее, предположим, что Вы досрочно погасили ипотеку сняли залог и решили продать. Здесь ключевым моментом являются доли несовершеннолетних.

В соответствии с ФЗ о государственной регистрации сделок...: 

«Также при приеме документов необходимо для несовершеннолетних, не достигших 14-летнего возраста, разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом несовершеннолетнего»

Опека же даст Вам разрешение на продажу только после того, как Вы предоставите документы, что предоставляете несовершеннолетним такие же доли в другом помещении. 

Другими словами, сначала надо купить будет квартиру, определить по таким же долям (квадратура должна быть также не меньше, предоставить документы в опеку и только потом, опека даст разрешение. 

В судебном порядке обязывать выдать разрешение — с обязанностью купить в будущем — не вариант. На моей практике были случаи, когда клиентка переезжала в другой город, квартиру продать не смогла и ей пришлось на новом месте снимать жилье и ждать совершеннолетия дочери.

2. Документы от застройщика. Перечень. Защита дольщика государством, в каких случаях! Ps Необходимо понимать какие документы должен предоставить застройщик, что бы быть уверенными в том, что все честно и прозрачно, и что квартира достроится.Чтобы проверить застройщика, нужно выполнить действия.

1. Изучить его сайт.

С 2017 года застройщик обязан:

1) иметь свой сайт. Право на доменное имя должно принадлежать застройщику либо поручителю

2) размещать на нем в электронном виде в отношении каждого объекта:

проектную декларацию (п. 3 ч. 2 ст. 3.1 214-ФЗ (Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...»; далее – Закон № 214-ФЗ);

разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие за три года до публикации проектной декларации

 
аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика 

разрешение на строительство 

заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установила 

документы, которые подтверждают права застройщика на земельный участок 

заключение регионального надзорного госоргана о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям 

проект договора участия в долевом строительстве, который отвечает требованиям 

сведения о способах обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, которые выбрал застройщик, – поручительство банка или страхование гражданской ответственности. 

договор поручительства, если уставный капитал застройщика не соответствует минимальному размеру

текущие фотографии объектов, которые возводит застройщик 

3) обеспечить любому посетителю открытый и круглосуточный доступ к информации на сайте. Застройщик не вправе требовать от посетителя сайта для доступа к информации:

зарегистрироваться и (или) предоставить персональные данные;

установить на компьютер программы, специально созданные для просмотра информации (кроме интернет-браузера);

заключить лицензионное или иное соглашение с правообладателем программы, которое предусматривает плату с пользователя;

4) предоставить информацию о каждом доме в форме:

электронной копии отсканированного бумажного документа;
копии электронного документа, заверенного электронной подписью уполномоченного лица организации.

Ну естественно -надо проверить долги на сайте ФССП

3. Процедура покупки, какие документы нужны от нас? В ПФ РФ:

Чтобы получить разрешение на использование средств материнского капитала, необходимо в территориальное отделение Пенсионного Фонда РФ подать следующие документы:

Сертификат (в случае, если он был утерян — дубликат документа);

Паспорт лица, получившего сертификат, с регистрацией места жительства. Если оформление разрешения поручено представителю, тогда на него должна быть оформлена доверенность, заверенная у нотариуса. 

Представитель также предъявляет паспорт;
Страховое свидетельство;

Если участником долевого строительства является второй супруг, то предъявляется и его паспорт с регистрацией места жительства и свидетельство о браке;

Договор участия в долевом строительстве. Такой договор в обязательном порядке должен пройти госрегитсрацию;

Документ, из которого видно, были ли уже внесены какие-то средства в счет оплаты жилья, и сколько еще необходимо заплатить;

Заверенное у нотариуса обязательство супруга-участника долевого строительства (если не он распоряжается сертификатом) в течение 6 месяцев после подписания передаточного акта оформить квартиру на всех членов семьи, при этом размер части каждого определяется по договоренности;

Заявление на распоряжение сертификатом вместе с полным пакетом документов рассматривается в Пенсионном фонде, по результатам рассмотрения заявитель получает либо согласие, либо мотивированный отказ

Остальное как по обычной сделке — заключаете договор.

,4. Нужно ли прописывать детей туда, где использован мат.капитал? На данный момент прописка у них есть в двухкомнатной квартире, большей площади чем

Нет, главное — доли детей.

5. Договор покупки студии! Как должен быть оформлен? что должен быть прописано? На что обратить внимание? Подводные камни?

ответ в прикрепленных файлах.

6. Налоги! Возврат налога, какие берут года расчета и как учитывают с ИП и кто может вернуть ( жена в банке работает, я — ИП) Налог с продажи (если продавать студию до истечении 3х лет и после 3х лет).

До  трех лет — При продаже вами квартиры, дома, земельного участка и пр., а также долей в них полученные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% (ст. 208, 224 НК РФ)

После трех лет — не платится

7. Ипотека! как ИП доказать свой доход? Возможно ли быть созаемщиком, что бы рассчитали общий семейный доход, а не только доход 1 человека? (Необходимо, что бы дали ипотеку на 3 года, а не на 5-10)

Этот вопрос решается с банком, который одобрит ипотеку.

8. На чем можно сэкономить (Возврат налога и тп)? В чем могут быть юридические сложности в нашей схеме и как преодолеть их.

Продавать после 3-х летнего владения, получить налоговый вычет.

Желаю удачи!

Предварительный договор учасПредварительный договор участия в д~.docтия в д~.doc
Договор долевого участия в сДоговор долевого участия в строител~.docтроител~.doc
24 Июля 2017, 23:30
445
ответов
187
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Нефтеюганск
Общаться в чате

Вы правильно поняли, пока Вы не выделите доли в новом жилье, опека согласия на продажу студии не даст. 

Вы сможете выделить доли на детей в доме родителей, зарегистрировать на право собственности на эти доли, но, если жилищные условия не будут хуже тех долей, которые были в студии (например, квадратные метры, дом не должен быть ветхим, ну и т.д. Это как орган опеки решит.

Указанное относится не только к стройке, а к любому недвижимому имуществу несовершеннолетних.

26 Июля 2017, 00:58
Юрист - Ирина
19621
ответ
7800
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Ставрополь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Виталий!

1. Мат.капитал! Как использовать? как влияет на покупку и продажу квартиры? Ps Опасаемся, что могут возникнуть проблемы при продаже квартиры.

Виталий

Согласно ст.10 ФЗ  «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» 1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели;

Согласно п.3 Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862«О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

 В случае предоставления лицу, получившему сертификат, или супругу лица, получившего сертификат, кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья либо кредита (займа), в том числе ипотечного, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на:
а) уплату первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья.

Вы можете использовать материнский капитал на погашение части ипотечного кредита.

Порядок использования средств материнского капитала также указан в данном постановлении. Копировать полностью текст не будут (слишком много), обратите внимание на п.6, 12 данного Постановления.

http://www.consultant.ru/cons/...

2. Документы от застройщика. Перечень. Защита дольщика государством, в каких случаях! Ps Необходимо понимать какие документы должен предоставить застройщик, что бы быть уверенными в том, что все честно и прозрачно, и что квартира достроится.

Виталий

Самое главное — это договор долевого участия, его нужно внимательно изучить и проверить на соответствие действующему законодательству. Также нужно, чтобы у застройщика был полис страхования на объект недвижимости или договор поручительства от банка в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору, причем стоит обратить внимание на то, что перечень страховых компани определен законодательством, получение страхового полиса у другой страховой может повлечь невозможность взыскания со страховой компании средств в случае непередачи квартиры.

Также стоит проверить нет ли на сайте „мой арбитр“ банкротных дел в отношении данного застройщика.

В данной сфере еще имеются нюансы, поэтому полагаю, что по данному пункту стоит отдельно консультироваться с юристом и изучать договор и все риски, которые может повлечь его заключение.

3. Процедура покупки, какие документы нужны от нас?

Виталий

Чаще всего банки подробно закрепляют порядок и перечень документов, подаваемых на регистрацию в положении об ипотечном кредитовании. 

По закону предоставляется ДДУ, квитанцию об уплате госпошлины и заявление о регистрации права по ДДУ и ипотеки.

Документы, предоставляемые застройщиком, указаны в ст.48 ФЗ о государственной регистрации недвижимости, но это в случае с регистрацией первого ДДУ на конкретный объект, при регистрации последующих ДДУ предоставление таких документов не нужно.

http://www.consultant.ru/cons/...

4. Нужно ли прописывать детей туда, где использован мат.капитал? На данный момент прописка у них есть в двухкомнатной квартире, большей площади чем приобретаемая студия.

Виталий

Нет, это не обязательно. Дети регистрируются по месту жительства одного из родителей.

5. Договор покупки студии! Как должен быть оформлен? что должен быть прописано? На что обратить внимание? Подводные камни?

Виталий

Это очень объемный вопрос. Нужно смотреть сам договор и в зависимости от его положений уже давать конкретные рекомендации. 

По общему правилу в договоре четко должен быть прописан объект недвижимости (все реквизиты по свидетельству о праве либо по выписке из ЕГРН), его цена, порядок расчетов. Нюасны могут быть при расчете. Нужно разбирать каждую конкретную ситуацию.

6. Налоги! Возврат налога, какие берут года расчета и как учитывают с ИП и кто может вернуть ( жена в банке работает, я — ИП) Налог с продажи (если продавать студию до истечении 3х лет и после 3х лет).

Все зависит от того какой вариант вычета вы будете использовать.

Согласно ст.220 НК РФ 1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Обратите внимание на ч.3 и ч.4 указанной статьи, там четко указан перечень документов. Вычет может получить один из супругов или оба супруга за минусом средств мат капитала.

http://www.consultant.ru/cons/...

7. Ипотека! как ИП доказать свой доход? Возможно ли быть созаемщиком, что бы рассчитали общий семейный доход, а не только доход 1 человека? (Необходимо, что бы дали ипотеку на 3 года, а не на 5-10)

Виталий

Банки определяют порядок подтверждения дохода. на практике ИП должны представить либо налоговую декларацию либо книгу учета доходов и расходов, заверенную налоговой.

8. На чем можно сэкономить (Возврат налога и тп)? В чем могут быть юридические сложности в нашей схеме и как преодолеть их.

Виталий

Все зависит от той схемы, которую вы будете использовать при покупке недвижимости. 

Желаю удачи! 

24 Июля 2017, 23:17
q Отблагодарить
0 0
19621
ответ
7800
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ставрополь
Общаться в чате

Я правильно понимаю, что при покупке на мат капитал, нам будет не продать квартиру, до того как купим новую? Или это только стройки касается? Если например мы в начале купим студию в стройке, а далее продадимся Ее и купим на вторичке, например. В данном случае органы опеки дадут согласие?

Виталий

Вы не сможете продать квартиру, если выделите доли детям без разрешения органов опеки и попечительства.

И второй вопрос. Если мы, например после погашения ипотеки захотим продать студию, можем ли мы выделить доли в доме родителей, например, детям. А далее продать студию уже без обременения?

Виталий

Да, можете, главное, чтобы они были не меньше, чем в квартире.

Желаю удачи!

26 Июля 2017, 12:52
получен
гонорар
33%
Юрист - Дмитрий
9,2
Рейтинг Правовед.ru
16525
ответов
6571
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

1. Мат.капитал! Как использовать? как влияет на покупку и продажу квартиры? Ps Опасаемся, что могут возникнуть проблемы при продаже квартиры.

Виталий

Здравствуйте!

надо подать заявление на использование МК с приложением пакета документов (договор, нотариальное обязательство, свидетельство о пенсионном страховании лица получившего сертификат и т.д.). 

Статья 7. Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала
 
1. Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее — заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.

при использовании МК Вы должны будете дать нотариальное обязательство о выделении долей всем членам семьи, которое должны будете выполнить в течение 6 месяцев после снятия обременения (залога) при погашении кредита. размер долей законодательно не закреплен, поэтому доли можно выделить минимальные.

4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

соответственно для отчуждения долей выделенных несовершеннолетним потребуется письменное согласие органа опеки.

2. Документы от застройщика. Перечень. 

Виталий

согласно ст.3.1 №214-ФЗ

2. На официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должна быть размещена следующая информация:
1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона;
2) документы, указанные в пункте 6 части 2 статьи 20, пунктах 1, 3, 5 части 2 статьи 21 настоящего Федерального закона;
3) проектная декларация;
4) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона;
5) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона и правилам, установленным в соответствии с частью 2 статьи 4 настоящего Федерального закона;
6) выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с частью 2 статьи 12.1 настоящего Федерального закона или условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 настоящего Федерального закона;
7) договор поручительства с застройщиком, заключенный в соответствии со статьей 15.3 настоящего Федерального закона в случае, предусмотренном частью 3 статьи 12.1 настоящего Федерального закона;
8) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).

3. Процедура покупки, какие документы нужны от нас?

Виталий

выбираете объект недвижимости, находите кредитную организацию готовую дать кредит, оформляете договора ДДУ/ ипотеку, регистрируете ДДУ и ипотеку в ФРС, обращаетесь в ПФР для направления МК на погашение ипотеки.

4. Нужно ли прописывать детей туда, где использован мат.капитал? На данный момент прописка у них есть в двухкомнатной квартире, большей площади чем приобретаемая студия.

Виталий

нет.

5. Договор покупки студии! Как должен быть оформлен? что должен быть прописано? На что обратить внимание? Подводные камни?

Виталий

ДДУ должен содержать обязательные условия (ст.4 )

4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения);
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;
6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Налоги! Возврат налога, какие берут года расчета и как учитывают с ИП и кто может вернуть ( жена в банке работает, я — ИП) Налог с продажи (если продавать студию до истечении 3х лет и после 3х лет).

Виталий

при приобретении жилья Вы вправе с супругой (каждый из Вас) заявить налоговый имущественные вычеты по подп.3 и 4 п.1 ст.220 НК (2 млн. и 3 млн. [проценты по ипотеке])

касательно того, что Вы ИП — если Вы не являетесь плательщиком НДФЛ, то вычет Вы не получите.

Вопрос: О получении социальных и имущественных вычетов по НДФЛ индивидуальными предпринимателями, применяющими УСН, ПСН либо уплачивающих ЕНВД.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 27 апреля 2016 г. N 03-11-11/24297

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросам налогообложения и исходя из содержащейся в обращении информации сообщает.
В соответствии с пунктом 3 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13 процентов, установленная пунктом 1 статьи 224 Кодекса (за исключением доходов от долевого участия в организации), налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению налогом на доходы физических лиц, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, в частности социальных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 219 Кодекса, и имущественных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 Кодекса.
Таким образом, указанные вычеты применяются только к доходам налогоплательщиков, как физических лиц, так и индивидуальных предпринимателей, подлежащим налогообложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов.
Согласно пункту 3 статьи 346.11 Кодекса применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 Кодекса).
В соответствии с пунктом 4 статьи 346.26 Кодекса уплата индивидуальными предпринимателями единого налога на вмененный доход предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом на вмененный доход).
Подпунктом 1 пункта 10 статьи 346.43 Кодекса установлено, что применение патентной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в части доходов, полученных при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения).
В связи с этим к доходам индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, имущественные и социальные налоговые вычеты по налогу на доходы физических лиц не применяются.
Также не применяются указанные налоговые вычеты к доходам индивидуального предпринимателя, получаемым от осуществления им тех видов деятельности, по которым он является налогоплательщиком единого налога на вмененный доход или налога, уплачиваемого в связи с применением патентной системы налогообложения. Вместе с тем, если такой индивидуальный предприниматель получает другие доходы, подлежащие налогообложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов, он вправе уменьшить сумму таких доходов на имущественные налоговые вычеты, предусмотренные статьей 220 Кодекса, и социальные налоговые вычеты, предусмотренные статьей 219 Кодекса.

7. Ипотека! как ИП доказать свой доход? Возможно ли быть созаемщиком, что бы рассчитали общий семейный доход, а не только доход 1 человека? (Необходимо, что бы дали ипотеку на 3 года, а не на 5-10)

Виталий

доказать доход можете декларацией с отметкой о принятии ее ФНС. да, можете быть созаемщиком, но это все зависит от банка, его условий кредитования. но проблем не вижу.

24 Июля 2017, 23:18
q Отблагодарить
0 0
9,2
Рейтинг Правовед.ru
16525
ответов
6571
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Налог с продажи (если продавать студию до истечении 3х лет и после 3х лет).

Виталий

с 2016 года для недвижимости приобретенной после 01.01.2016 года применяется норма ст.217.1 НК. в Вашем случае налог не будете платить при продаже, если срок владения более 5 лет (ст.217.1 НК). исчисляется срок владения с момента регистрации права собственности на недвижимость.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

24 Июля 2017, 23:40
9,2
Рейтинг Правовед.ru
16525
ответов
6571
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

право на получение вычета возникнет с момента подписания акта с застройщиком.

6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:

договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, — при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);
24 Июля 2017, 23:47
9,2
Рейтинг Правовед.ru
16525
ответов
6571
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Я правильно понимаю, что при покупке на мат капитал, нам будет не продать квартиру, до того как купим новую?

Виталий

да, но не всегда. например, если у детей есть в собственности другое жилье, то опека может разрешить продажу, но деньги за долю детей должны поступить на специальный счет, с которого деньгами можно будет распорядиться опять же с согласия опеки.

Если например мы в начале купим студию в стройке, а далее продадимся Ее и купим на вторичке, например. В данном случае органы опеки дадут согласие?

Виталий

дадут, почему нет. но обычно продажа и покупка при таких условиях совершается одновременно.

И второй вопрос. Если мы, например после погашения ипотеки захотим продать студию, можем ли мы выделить доли в доме родителей, например, детям. А далее продать студию уже без обременения?

Виталий

выделить доли Вы обязаны будете в конкретном объекте недвижимости по нотариальному обязательству. но если дети будут иметь доли можете получить согласие на продажу их долей с перечислением на их спецсчета вырученных средств.

26 Июля 2017, 01:00
Юрист - Виолетта
9322
ответа
4654
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Мат.капитал! Как использовать? как влияет на покупку и продажу квартиры? Ps Опасаемся, что могут возникнуть проблемы при продаже квартиры.

Виталий

Добрый вечер.

Необходимо обратиться в ПФ РФ, подать заявление на погашение ипотечного кредита, предоставить в ПФ РФ справку об остатке задолженности по кредиту и в течение 2 месяцев ПФ РФ перечислит средства, далее вы обращаетесь в банк, пишите заявление на досрочное погашение и если долга не останется, то снимаете обременение и получаете документ (выписку их ЕГРП) без обременений

Вы должны будете после погашения ипотеки выделить каждому члену семьи долю в данном жилье и соответственно при продаже получить согласие органов опеки на продажу долей детей

Документы от застройщика. Перечень. Защита дольщика государством, в каких случаях! Ps Необходимо понимать какие документы должен предоставить застройщик, что бы быть уверенными в том, что все честно и прозрачно, и что квартира достроится.

Виталий

Самое важное — изучить внимательно договор ( возможно с помощью юриста) 

Из документов просите предо ставить: 

свидетельство о госрегистрации юридического лица 
устав юридического лица (обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя)
разрешение на строительство  (оно должно быть выдано именно на данный объект). 
инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом (и все к нему приложения)
проект договора, который предлагает подписать застройщик. 
доверенность ( если подписывает не сам директор) (сверьте паспортные данные с доверенностью, полномочия и срок действия доверенности)
технико-экономическое обоснование проекта строительства 

заключение государственной экспертизы проектной документации;

проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Процедура покупки, какие документы нужны от нас?

Виталий

Паспорта обоих супругов (если оформлять будете на обоих супругов)

Согласие нотариальное второго супруга ( если оформлять будете на одного супруга)

Нужно ли прописывать детей туда, где использован мат.капитал? На данный момент прописка у них есть в двухкомнатной квартире, большей площади чем приобретаемая студия.

Виталий

Нет, в этом нет необходимости. Главное, позже выделить доли детям в данном жилье ( а при продаже, уже во вновь приобретенном и чтоб ыдоли были не менее. чем были в ранее выделенном жилье)

Договор покупки студии! Как должен быть оформлен? что должен быть прописано? На что обратить внимание? Подводные камни?

Виталий

Если через застройщика, то как правило стандартный договор, смотрите сроки окончания строительства, чтобы при приемке совпадала площадь по договору и фактическая.

Налоги! Возврат налога, какие берут года расчета и как учитывают с ИП и кто может вернуть ( жена в банке работает, я — ИП) Налог с продажи (если продавать студию до истечении 3х лет и после 3х лет).

Виталий

Вернуть может как то на кого оформлена квартира, так и второй супруг ( на основании заявления второго супруга. предоставленного в ИФНС)

В Письме Минфина от 1 февраля 2013 г. N 03-04-05/7-87 разъясняется, что
Если между супругами не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество, считается, что имущество находится в общей совместной собственности и каждый из супругов имеет право на имущественный налоговый вычет вне зависимости от того, на имя кого из супругов оно оформлено. Таким образом, в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.

Ипотека! как ИП доказать свой доход? Возможно ли быть созаемщиком, что бы рассчитали общий семейный доход, а не только доход 1 человека? (Необходимо, что бы дали ипотеку на 3 года, а не на 5-10)

Виталий

Независимо от того, сможете подтвердить доход или нет, в любом случае будете выступать созаемщиком.

Если супруга по доходам будет проходить и ее дохода хватит на ежемесячные выплаты. то дадут и на 3 года

На чем можно сэкономить (Возврат налога и тп)? В чем могут быть юридические сложности в нашей схеме и как преодолеть их.

Виталий

Сложность может быть в том. что будет задержка строительства и квартиру вам передадут позже указанного в договоре срока.

За задержку передачи квартиры сможете взыскать неустойку

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
 

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

24 Июля 2017, 23:54
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
33%
Юрист - Роман
1648
ответов
799
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Не буду загружать много эфир нормами права, но в вашей схеме есть некоторые изъяны, которые не всегда позволят «разменять» студию на квартиру большей площади

1. Мат.капитал! Как использовать? как влияет на покупку и продажу квартиры? Ps Опасаемся, что могут возникнуть проблемы при продаже квартиры.

Виталий

Этот вопрос обширный и связан с нижеприведенными. Можете использовать в качестве первоначального взноса при ипотечном кредите. При этом учитывайте, что вам необходимо получить справку об остатке средств на счете в отделении Пенсионного фонда по месту открытия материнского (семейного) дела. Если оно открыто в другом регионе, то вам надо обратиться в Пенсионный фонд по месту жительства и затребовать его пересылку. Которая будет происходить в течение 30 дней. После поступления дела сможете взять справку.

2. Документы от застройщика. Перечень. Защита дольщика государством, в каких случаях! Ps Необходимо понимать какие документы должен предоставить застройщик, что бы быть уверенными в том, что все честно и прозрачно, и что квартира достроится.

Виталий

Банк требует:

1. Предварительный договор долевого участия.

2. Справки о степени готовности дома, о том, что сделка не является крупной и сделкой с заинтересованностью.

3. Справка о том, что объект застрахован и какой страховой компанией.

Все остальные документы находятся в банке, так как вы сможете взять кредит только в том банке, который уже проверил застройщика и аккредитовал его.

Для себя изучите сам договор, проектную декларацию и разрешение на строительство. Так как в рекламных целях застройщики указывают срок сдачи объекта, а реально еще существуют сроки передачи объекта долевого строительства дольщику, они могут различаться и на полгода.

3. Процедура покупки, какие документы нужны от нас?

Виталий

От вас нужны:

Для банка (для рассмотрения заявки)

1. Паспорта

2. Свидетельства о заключении брака, о рождении детей

3. Свидетельство о праве на материнский (семейный) капитал

4. Справка об остатке средств на счете материнского капитала.

5. Справки 2-ндфл, о ваших доходах как ИП.

6. Копия трудовой книжки для супруги, заверенная работодателем.

7. ИНН, СНИЛС

Для банка (после одобрения заявки):

1. Предварительный договор долевого участия.

2. Справки о степени готовности дома, о том, что сделка не является крупной и сделкой с заинтересованностью. Если новостройка находится на ранней стадии строительства, то банк может затребовать поручителя, а также отчет оценщика.

3. Справка о страховании.

После одобрения объекта, к регистрации сделки помимо указанных документов необходимо представить от застройщика полис страхования.

4. Нужно ли прописывать детей туда, где использован мат.капитал? На данный момент прописка у них есть в двухкомнатной квартире, большей площади чем приобретаемая студия.

Виталий

Нет

5. Договор покупки студии! Как должен быть оформлен? что должен быть прописано? На что обратить внимание? Подводные камни?

Виталий

Смотрите выше, если это вторичное жилье, то все нюансы договора вам не опишешь. Но нужны документ, подтверждающий право собственности (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН, смотря когда оформлен объект недвижимости). Кадастровый паспорт, технический план, выписка из ЕГРН об отсутствии запретов и обременений. Выписка из лицевого счета о зарегистрированных на жилплощади за последние пять лет. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. В зависимости от того в чью собственность оформлен объект недвижимости — согласие супруги (супруга) на продажу. Согласие органов опеки (если есть собственники-несовершеннолетние). Согласие банка, если объект находится в залоге (ипотеке) и еще. Юрист, который будет оформлять сделку, проверит. Отчет об оценке.

6. Налоги! Возврат налога, какие берут года расчета и как учитывают с ИП и кто может вернуть ( жена в банке работает, я — ИП) Налог с продажи (если продавать студию до истечении 3х лет и после 3х лет).

Виталий

Если вы ИП, то на себя вычет не получите, а по соглашению между вами супруга может получить вычет со стоимости квартиры за минусом средств маткапитала, так как это бюджетные средства и с них вычет не предоставляется.

7. Ипотека! как ИП доказать свой доход? Возможно ли быть созаемщиком, что бы рассчитали общий семейный доход, а не только доход 1 человека? (Необходимо, что бы дали ипотеку на 3 года, а не на 5-10)

Виталий

Можно, предоставите сведения о движении на вашем счете ип или бухгалтерскую документацию.

8. На чем можно сэкономить (Возврат налога и тп)? В чем могут быть юридические сложности в нашей схеме и как преодолеть их.

Виталий

Основная сложность в вашем деле будет при продаже получить согласие органов опеки на сделку. Если взамен будете приобретать новостройку, то опека вам не разрешит. Так как строящееся жилье — это риск и дети могут остаться без жилья. Взамен приобретать только готовое жилье или новостройку со степенью готовности не меньше 90 % (для Краснодара), в вашем населенном пункте может отличаться, уточните сразу в опеке. Как выше отметили, после оформления студии в собственность вам придется выделить доли детям, если их двое, то не менее, чем 1/4 каждому от средств материнского капитала. Поровну не делите, так как потом сложно будет приобретать доли детям взамен.

Относительно не вошедшего в ответы, кредит берите не на 3 года, а на максимальный срок, так как сейчас нет мораториев на его досрочное погашение и при возможности вы можете гасить его большими платежами и закрыть хоть за два года. 

Но самое главное при приобретении квартиры в строящемся доме степень риска вам самостоятельно будет сложно оценить, так как надо знать рынок, надежность застройщика и его финансовое положение, о котором в интернете не пишут. Для подбора объекта наймите агента, а для оформлении сделки — юриста по недвижимости, а не по общим вопросам.

25 Июля 2017, 00:28
q Отблагодарить
0 0
Виталий
клиент, г. Санкт-Петербург

Я правильно понимаю, что при покупке на мат капитал, нам будет не продать квартиру, до того как купим новую? Или это только стройки касается? Если например мы в начале купим студию в стройке, а далее продадимся Ее и купим на вторичке, например. В данном случае органы опеки дадут согласие?

И второй вопрос. Если мы, например после погашения ипотеки захотим продать студию, можем ли мы выделить доли в доме родителей, например, детям. А далее продать студию уже без обременения?

26 Июля 2017, 00:50
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.