Когда требуется нотариальное согласие бывшего супруга?

Здравствуйте, Ольга.

Если ипотека была закрыта Вами до вступления в брак, то требование согласия неправомерно.

Если же часть платежей за квартиру уплачивались в период брака, то теоретически бывший супруг вправе оспаривать сделку и претендовать на часть квартиры, поэтому требования согласия супруга является обоснованным, страхует покупателей от возможных споров  с бывшим супругом.

Семейный кодекс

Статья 34. Совместная собственность супругов
 
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В соответствии со ч.2 ст. 34 Семейного кодекса РФ к общему имуществу супругов относится имущество нажитое супругами во время брака 

В соответствии с ч.3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Из указанных статей, можно сделать следующий вывод: нотариальное согласие нужно в случае заключения договора купли-продажи недвижимости в случае, если такая недвижимость была приобретена в браке.

Формально право собственности на квартиру у вас возникло до брака (2007 года выдача свидетельства о праве собственности), а в браке вы оплачивали кредит за квартиру. 

Однако существует риск того что супруг пойдет в суд доказывать (в порядке ст.37 СК РФ), то что он тоже платил кредит за квартиру и попытается признать право собственности на нее и оспорить заключенную вами договор купли-продажи.

Также надо отметить, что согласие дает «супруг», а после расторжения брака лицо такой статус утрачивает. 

В вашей ситуации такое согласие лучше получить чтобы обезопасить покупателей от возможных притязаний со стороны бывшего мужа. 

Здравствуйте, если ипотека была взята в период до заключения брака, то при разводе супруг может претендовать на половину размера выплат, произведенных в период брака. Или на долю в квартире, пропорциональную половине платежей, произведенных в период брака. Следовательно, требование покупателей о предоставлении нотариального согласия бывшего супруга объяснимо желанием обезопасить сделку.
Согласно п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Пунктом 1 ст. 253 Гражданского кодекса РФ определено, что участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Согласно п. 2 ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В силу п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Таким образом, поскольку договор залога недвижимого имущества, в том числе являющегося общей супружеской собственностью, требует государственной регистрации, для его заключения банку необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Однако некоторые суды считают, что если с момента расторжения брака прошло более трех лет, соглашения о разделе данного имущества супруги не заключали, в суд за разделом имущества не обращались, то супружеского согласия на заключение договора ипотеки не требуется. Данный вывод связан с тем, что трехлетний срок исковой давности для предъявления требований о разделе общего имущества супругов некоторые суды исчисляют с момента расторжения брака (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.02.2014 по делу N 33-222). Другие суды полагают, что необходимости истребования согласия бывшего супруга залогодателя при заключении договора залога имущества не требуется (Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 13.03.2014 по делу N 33-606/2014).
Однако в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» указано, что течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде — дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Следовательно, требование покупателей о предоставлении нотариального согласия бывшего супруга объяснимо желанием обезопасить сделку.
Для более подробной информации рекомендую Вам обратится к юристам нашей компании.