Ольга, здравствуйте!
Поскольку семейным законодательством установлено, что всё, приобретенное супругами в период брака, является их совместным имуществом в силу положений ст. 34 СК РФ, то оформление ипотечного кредита будет совместным. То есть, и покупаемое в ипотеку жилье, и кредитные обязательства будут совместными.
Но супруги, являющиеся созаемщиками по ипотеке, могут выбрать договорный режим в отношении предмета ипотеки.
Заключение брачного договора может быть добровольным или обязательным.
По правилам ст. 41 СК РФ брачный договор подлежит нотариальному удостоверению. В его условиях супруги могут определить, что ипотечное жилье, как и кредитные обязательства, будут являться имуществом и обязательствами одного из супругов.
Добровольно заключить брачный договор супруги могут в любой момент. Но банки предпочитают вступать в правоотношения с уже определившимися созаемщиками. Это значит, что после оформления ипотеки перевести режим имущества супругов с совместного на договорный будет сложнее, поскольку это уже затрагивает интересы кредитора, который может не дать согласие на заключение брачного договора, потому что и законом (п. 2 ст. 346 ГК РФ), и договором право распоряжения заложенным имуществом ограничено.
Если же созаемщики успели заключить брачный договор до оформления ипотечного кредита, то это весьма упростит и само оформление документов с кредитором. Потому что дополнительного нотариального согласия от супруга на залог приобретаемого жилья банк уже не потребует.
Некоторые банки включают в условия выдачи ипотечного кредита обязательное заключение брачного договора на предмет ипотеки. Но такие требования не включаются по всем ипотечным кредитам, а могут быть выдвинуты при оформлении военной ипотеки, поскольку жилье, приобретаемое за счет накоплений по программе жилищного обеспечения военнослужащих, не является совместным и разделу не подлежит. И чтобы избежать возможных споров в будущем относительно предмета военной ипотеки, банки могут потребовать установить заранее договорный режим в отношении приобретаемого объекта.
Всего доброго!
А если оформить право собственности на мою маму и далее как наследство?
Ольга, право собственности ипотечной квартиры оформляется на заемщика по кредиту. Для банка это важно, так как он является залогодержателем и увеличение количества сторон не выгодно для него.
Вот если Вы совершите перевод обязанностей заемщика на Вашу маму с согласия банка (передадите ей права на квартиру и обязанности перед банком), тогда все обязанности и права будут на ней. Посоветуйтесь в банке со специалистом по ипотеке — уверена, что это не первый подобный случай у них. Это будет сделать существенно проще, если есть подтверждение, что, например, мама оплатила 50% первоначального взноса.
И квартиру тогда можно оформить в ее собственность. А далее уже квартиру можно подарить дочери (Вам), и это имущество (дар) не попадет в общую супружескую собственность (даже если дарение произошло в период брака). Наследство тоже можно, но для этого должны наступить определенные события (смерть).
Если остановитесь на наследовании после мамы, то рекомендую маме сразу составить завещание на Вас, если есть иные наследники первой очереди. Проанализируйте также наличие возможных нетрудоспособных иждивенцев у мамы. Они вправе на обязательную долю в наследстве. Ну и не забываем, что если мама в браке с папой, то их собственность тоже общая.
Поэтому дарение представляется мне более приемлемым развитием событий, если сравнивать дарение и наследование.
А брачный договор — это технически проще. Понимаю, что не всегда удобно предлагать супругу такую сделку, но, на самом деле, сейчас это уже — обычный юридический документ, который позволит обезопасить Вас в случае сложной жизненной ситуации в будущем.