Как грамотно оформитт ипотеку, которую взяли до брака?

Добрый день, Надежда!

Совместной собственностью супругов считается только то, что было приобретено в период брака. Следовательно, если Ваш муж оформит ипотеку до брака, данное имущество будет признано его собственностью. 

Статья 37.
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Для того, чтобы при разделе имущества признать, что данная квартира является Вашей совместной собственностью, Вам необходимо будет доказать в суде, что Вами были произведены вложения в эту квартиру, значительно увеличивающие стоимость этого имущества.

Конечно же, предполагается, что раз квартира будет взята в ипотеку, то после регистрации брака деньги на погашение ипотеки будут выплачиваться уже из общей совместной собственности супругов. Поэтому в случае развода при таких обстоятельствах есть два варианта развития событий: 

1. Суд может признать такое имущество общим достоянием мужа и жены, если большинство выплат по ней производились из Ваших средств во время брака;

2. Суд может присудить к возврату Вам половину суммы, внесенной за период брака в счет погашения ипотеки.

Поэтому рекомендую Вам до брака заключить соглашение, в котором указать, что:

1. Вы передаете денежные средства будущему супругу в качестве первоначального взноса для оформления ипотеки.

2. Данная квартира будет считаться Вашей совместной собственностью как в случае заключения брака, так и не заключения (по какой-то причине). Либо в случае, если ипотека не будет оформлена, то указать на обязанность возврата денежных средств.

3. Денежные переданы в момент заключения соглашения и указать наличными или безналом (также нужно подписать расписку о передаче денежных средств, либо сохранить банковскую выписку, подтверждающую перевод денежных средств).

В любом случае Вам необходимо оформить какой-либо документ о том, что Вы передаете денежные средства будущему мужу.

Здравствуйте. Советую вам заключить брачный договор, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 42 Семейного кодекса РФ брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
Однако при заключении брачного договора следует учитывать положения п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака":
«Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела.
Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга».

Если вам понадобится дополнительная консультация, рекомендую обратиться к юристам нашей компании.

Надежда, здравствуйте!

Вам с будущим мужем целесообразно выступить в качестве созаемщиков по ипотечному кредиту.

Созаемщики — это участники целевого кредитного договора на стороне заемщика, которые несут с ним солидарные обязанности по своевременному и полному исполнению условий договора.

Согласно внутренним регламентам кредитных организаций привлечение граждан в качестве созаемщика обязательно в следующих случаях:

• когда заемщику не хватает платежеспособности для требуемой суммы кредита (формула расчета платежеспособности универсальна — общий ежемесячный ипотечный платеж не должен превышать 40% от дохода человека);
• когда заемщик состоит в браке (супруг заемщика привлекается в созаемщики в силу положений ст. 45 СК РФ).

И права, и обязанности созаемщков отражены в условиях кредитного договора. Обязанности имеют солидарный характер — то есть, условия по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом, финансовая ответственность в виде неустойки и другие обязательства устанавливаются в отношении всех созаемщиков. И в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения кредитных обязательств титульным заемщиком кредитор вправе потребовать у всех созаемщиков исполнения этих обязательств в силу положений ст. 323 ГК РФ. А созаемщики обязаны исполнить это требование в полном объёме.

Созаемщики не несут обязанности по страхованию предмета залога — объекта недвижимости, на покупку которого выдавался кредит. Это ответственность титульного заемщика. Что касается приобретаемого объекта недвижимости, то право на него имеет только супруг заемщика, потому что жилье приобретается в период брака и будет являться совместной собственностью супругов в силу положений ст. 34 СК РФ.

Остальные созаемщики имущественных прав на ипотечное жильё не имеют, хотя тоже могут стать собственниками долей в приобретаемом объекте недвижимости, если принимают финансовое участие в покупке (предоставляют деньги на первоначальный взнос по ипотеке либо погашают части кредита), но такая покупка в долевую собственность возможна лишь при наличии согласия титульного заемщика. То есть, созаемщики должны договориться между собой до вступления в правоотношения в с банком.

Всего доброго!