8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
500 ₽
Вопрос решен

Правомерность Пунктов ДДУ

Сомнительны следующие пункты ДДУ, прощу помощи в разьяснении для чего они застройщику и их правомерность.

7.1. Распоряжение помещениями Жилого дома производится Застройщиком с учетом того, что право общей долевой собственности участников долевого строительства на Жилой дом и, следовательно, преимущественное право покупки, возникают только после государственной регистрации прав участников долевого строительства на Жилой дом, в силу чего правила статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки не применяются к отношениям передачи прав требования на объекты долевого строительства в Жилом доме.

7.2. Участник долевого строительства дает свое согласие на последующий залог Земельного участка, в том числе в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед другими лицами по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться Застройщиком при строительстве других объектов недвижимости на земельном участке, на котором осуществляется строительство Жилого дома, а также в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед кредитными организациями.

7.3. Характеристики Земельного участка, указанные в п. 1.2. Договора могут быть изменены (либо из него могут быть образованы иные земельные участки) без уведомления и без необходимости получения дополнительного согласия Участника долевого строительства при условии, что это не повлечет за собой изменения фактического местоположения Жилого дома.

7.4. Настоящим Участник долевого строительства дает свое согласие на последующее (до и /или после ввода Жилого дома в эксплуатацию) изменение по усмотрению Застройщика границ Земельного участка, когда такое изменение связано с разделом Земельного участка в целях образования (формирования) отдельного Земельного участка под Объектом, в том числе на изменение документации по планировке территории, проектов планировки, проектов межевания, градостроительных планов и любой иной документации, межевание (размежевание) Земельного участка, совершение Застройщиком и /или другими лицами любых иных действий, связанных с разделом Земельного участка в вышеуказанных целях, также Застройщик дает свое согласие на уточнение границ земельного участка и/или изменение площади земельного участка и/или изменение (уточнение) описания местоположения его границ.

7.5. Участник долевого строительства настоящим прямо выражает свое согласие на образование иных земельных участков из Земельного участка, включая раздел Земельного участка и/или выдел из Земельного участка иного (иных) земельных участков иной площади, на снятие с кадастрового учета земельного участка в связи с постановкой на кадастровый учет вновь образованных земельных участков и постановку на кадастровый учет вновь образованных земельных участков из состава земельного участка.

7.6. Настоящее согласие Участника долевого строительства является письменным согласием, выданным в соответствии с п.4 ст.11.2. Земельного Кодекса РФ.

7.7. Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику производить замену предмета залога (Земельного участка), при этом оформление дополнительных соглашений к настоящему Договору о замене предмета залога не требуется.

    Особые условия ДДУ
    .rtf
12 июля 2017, 20:38, Александра, г. Москва
Эдуард Мирасов
Эдуард Мирасов
Юрист, г. Самара

Здравствуйте, Александра!

Вопрос передачи земельного участка на котором строится дом в залог банку например, который кредитует застройщика, предусмотрена законом.

Согласно закона «О ДДУ»

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

(наименование в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ


1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть дополнена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (часть в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ.

При этом с момента введения дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщикам залог прекращается

8_1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть дополнительно включена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ).

Поэтому ничего страшного в перечисленных пунктах нет.

Дробление участка, так же связано, с передачей в залог для получения кредита на строительство. Например разделив участок, можно передать его в залог нескольким банкам.

12 июля 2017, 21:00
1
0
1
0
Консультация юриста бесплатно
Дмитрий Чернобавский
Дмитрий Чернобавский
Юрист, г. Электросталь
7.6 рейтинг

Здравствуйте!

в этих пунктах нет ничего страшного, обычная практика. все они касаются того, что застройщик заранее берет согласие с Вас на операции с ЗУ на котором идет строительство и который в силу №124-ФЗ находится у участника долевого строительства в залоге.

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

застройщики всегда берут в аренду или приобретают для строительства Большой земельный участок на котором и производят строительство, и как понимаете не одного а нескольких домов, объектов их инфраструктуры (дороги, коммуникации, подстанции и т.п.). соответственно для того, чтобы не получать каждый раз согласие от сотни участников застройщик, прописывает их согласие на деление изначального участка на более мелкие, также право перезакладывать их в залог банкам для получения кредитных средств для своей деятельности и продолжение строительства.

12 июля 2017, 21:04
1
0
1
0
Алексей Гущин
Алексей Гущин
Юрист,

Здравствуйте, Александра.

7.1. Распоряжение помещениями Жилого дома производится Застройщиком с учетом того, что право общей долевой собственности участников долевого строительства на Жилой дом и, следовательно, преимущественное право покупки, возникают только после государственной регистрации прав участников долевого строительства на Жилой дом, в силу чего правила статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки не применяются к отношениям передачи прав требования на объекты долевого строительства в Жилом доме.

В данном контексте они урегулировали вопрос распоряжения помещениями Жилого дома. То есть имеется в виду, что вследствие государственной регистрации у дольщиков возникает право долевой собственности на общие помещения в доме. В вашем случае в отношении вашей квартиры вопросов нет, здесь они себя обезопасили относительно вопросов от Росреестра.

7.2. Участник долевого строительства дает свое согласие на последующий залог Земельного участка, в том числе в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед другими лицами по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться Застройщиком при строительстве других объектов недвижимости на земельном участке, на котором осуществляется строительство Жилого дома, а также в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед кредитными организациями.

Это интересный момент. Если участок большой, то на нем планируют строить дополнительный дом, скорее всего. А так как по закону о долевом участии участок находится в залоге у всех участников долевого строительства, то для строительства нового дома от вас для них требуется согласие. Если вы не хотите. чтобы строили еще один дом на вашем участке, тогда не соглашайтесь с этим пунктом, вдруг он будет прямо около вашего дома совсем тесно стоять. Но этот вопрос нужно проработать — так как я не вижу земельного участка, может там второй корпус просто строить будут. Уточните у застройщика.


7.3. Характеристики Земельного участка, указанные в п. 1.2. Договора могут быть изменены (либо из него могут быть образованы иные земельные участки) без уведомления и без необходимости получения дополнительного согласия Участника долевого строительства при условии, что это не повлечет за собой изменения фактического местоположения Жилого дома.

См. предыдущий мой ответ. Если не согласны — вперед к застройщику. Участок могут разделить для последующего строительства второго дома.

7.4. Настоящим Участник долевого строительства дает свое согласие на последующее (до и /или после ввода Жилого дома в эксплуатацию) изменение по усмотрению Застройщика границ Земельного участка, когда такое изменение связано с разделом Земельного участка в целях образования (формирования) отдельного Земельного участка под Объектом, в том числе на изменение документации по планировке территории, проектов планировки, проектов межевания, градостроительных планов и любой иной документации, межевание (размежевание) Земельного участка, совершение Застройщиком и /или другими лицами любых иных действий, связанных с разделом Земельного участка в вышеуказанных целях, также Застройщик дает свое согласие на уточнение границ земельного участка и/или изменение площади земельного участка и/или изменение (уточнение) описания местоположения его границ.
7.5. Участник долевого строительства настоящим прямо выражает свое
согласие на образование иных земельных участков из Земельного участка,
включая раздел Земельного участка и/или выдел из Земельного участка
иного (иных) земельных участков иной площади, на снятие с кадастрового
учета земельного участка в связи с постановкой на кадастровый учет вновь
образованных земельных участков и постановку на кадастровый учет вновь
образованных земельных участков из состава земельного участка.
7.6. Настоящее согласие Участника долевого строительства является
письменным согласием, выданным в соответствии с п.4 ст.11.2. Земельного
Кодекса РФ.
7.7. Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику
производить замену предмета залога (Земельного участка), при этом
оформление дополнительных соглашений к настоящему Договору о замене
предмета залога не требуется.

Все то же самое. Здесь они хотят максимально подготовиться к разделению участка и строительству нового дома. В принципе ничего незаконного нет, если даст разрешение муниципалитет и архитектура. Еще раз уточню, смотрите на размеры участка и планируемое расположение нового дома. Потому что если новый дом будет строиться то участок, повторюсь, уходит в залог участникам долевого строительства, а без согласия залогодержателя распоряжаться им нельзя, соответственно, с вас и берут согласие на последующий залог, разделение участка на несколько и последующее распоряжение им.


13 июля 2017, 04:05
0
0
0
0
Александра
Александра
Клиент, г. Москва

А какие вопросы могут быть от Росреестра? В чем безопасность?

"В данном контексте они урегулировали вопрос распоряжения помещениями Жилого дома. То есть имеется в виду, что вследствие государственной регистрации у дольщиков возникает право долевой собственности на общие помещения в доме. В вашем случае в отношении вашей квартиры вопросов нет, здесь они себя обезопасили относительно вопросов от Росреестра."

13 июля 2017, 07:00

А какие вопросы могут быть от Росреестра? В чем безопасность? «В данном контексте они урегулировали вопрос распоряжения помещениями Жилого дома. То есть имеется в виду, что вследствие государственной регистрации у дольщиков возникает право долевой собственности на общие помещения в доме. В вашем случае в отношении вашей квартиры вопросов нет, здесь они себя обезопасили относительно вопросов от Росреестра.»

Александра

Ну по вопросам распоряжения долевой собственности. По смыслу ст. 250 ГК РФ участники общей долевой собственности имеют право преимущественной покупки. То есть чтобы не собирать со всех отказные, и не оформлять долевую собственность. Они немного заморочились просто.

13 июля 2017, 07:27
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Жилищное право
Чем грозит пункт ДДУ?
Подскажите пожалуйста чем грозит пункт ДДУ: 9.6. Содержание ст.13 ФЗ № 214-ФЗ и ст. 11.2-11.9 Земельного кодекса РФ УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА разъяснено и понятно. В случае замены Предмета залога, возникшего на основании настоящего Договора, УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА каких-либо претензий, в том числе финансовых, не имеет и иметь не будет.
16 ноября 2020, 06:34, вопрос №2912160, Сечкин Матвей, г. Москва
1 ответ
Недвижимость
Добрый день, возможно ли отменить пункт дду с платой за согласие застройщика на переуступку прав
Добрый день, возможно ли отменить пункт дду с платой за согласие застройщика на переуступку прав. Нюанс дольщик - юрлицо
04 сентября 2020, 06:55, вопрос №2855264, Андрей, г. Москва
2 ответа
Долевое участие в строительстве
Как проверить правомерность пунктов ДДУ при оформлении переуступки прав?
Добрый день! Застройщик продает квартиру по договору уступки, который основывается на дду со следующими пунктами: 10.5 Участник долевого строительство уведомлен и согласен с тем, что земельный участок находится в залоге у кредитных учреждений, участников долевого строительства многоквартирных жилых домов, расположенных на земельном участке, в соотвествии со ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ. 10.7 Участник долевого строительства уведомлен и согласен с возможной передачей права собственности на земельный участок в залог ПАО "Сбербанк" во исполнение обязательств по кредитным линиям. В проектной декларации отмечено, что застройщик купил участок с использованием кредитных денег. Вопрос в следующем: если застройщик не отдаст кредит Сбербанку, то мы будем вынуждены отдать Сбербанку землю под домами? Что в этом случае будет с квартирами?
30 ноября 2018, 10:15, вопрос №2183802, Елена, г. Москва
1 ответ
Долевое участие в строительстве
Правомерен ли пункт ДДУ, если он противоречит 214-ФЗ?
Согласно пункта ДДУ "Стороны признают, что свидетельством соответствия Объекта долевого строительства требованиям к качеству, установленным настоящим Договором, проектно-сметной документацией, требованиям технических регламентов, строительными нормами и правилами является выдача разрешения на ввод Комплекса апартаментов для проживания в эксплуатацию." Как быть с этим положением? Если Застройщик допустит существенное нарушение качества объекта и сдаст в эксплуатацию с нарушениями, то мы не сможем ссылаться на п.1 ст.7 214-ФЗ при приемке по акту, а суд откажет нам в иске? Это положение ДДУ законное?
16 марта 2017, 11:55, вопрос №1573858, Игорь, г. Москва
1 ответ
Долевое участие в строительстве
Пункт ДДУ об оповещении дольщика о дате приёмки квартиры
Здравтсвуйте, у меня следующий вопрос. В моём ДДУ имеется пункт по которому застройщик обязан уведомить дольщика о дате приемке квартиры не позднее чем за месяц до этой даты. В соответвии с этим пунктом застройщик действительно прислал мне официальное уведомление по почте заранее как уговорено, но ровно за день до даты приёмки квартиры позвонил и оповестил что принимать пока нечего и квартира не готова. После этого застройщик нововый срок приёмки мне назвать отказывается, оперируя только пунктом ДДУ что "ключи мы должны передать до конца текущуго квартала и мы это выполнили, а официально мы вас уже оповещали и не важно что квартира тогда была не готова к приёмке". Имеется ли в данной ситуации нарушение ДДУ со стороны застройщика? Спасибо! Дмитрий
30 ноября 2013, 09:29, вопрос №314420, Дмитрий, г. Санкт-Петербург
1 ответ
Дата обновления страницы 13.07.2017