Разрешенное использование земли и здания

Соседний участок принадлежит детскому лагерю отдыха. хочу делать мастерские по производству окон и индивидуальной мебели. Возможно ли оформить документы после покупки для такого производства?

Юля

Здравствуйте

по факту это мало реально

у вас земли сельхоз назначения — их как правило очень сложно перевести во что то иное- под производство например, и вид использования — эти сооружения, а вы по сути хотите поставить там производственные здания

В качестве основной законодательной лазейки при изменении вида разрешенного использования земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на практике используется вышеупомянутый пп. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», который допускает до принятия правил землепользования и застройки изменение вида разрешенного использования земельных участков на основании решения органа местного самоуправления. Конечно, законность данной процедуры вызывает большие сомнения. Для сельскохозяйственных угодий не устанавливаются градостроительные регламенты, и соответственно принятие правил землепользования и застройки не имеет для них юридического значения. Кроме того, в самом Градостроительном кодексе Российской Федерации прямо указано, что отношения по использованию сельскохозяйственных угодий им не регулируются. Соответственно, применение к данным правоотношениям нормативного акта, регламентирующего порядок введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, трудно признать обоснованным.
С другой стороны, отсутствие надлежащего правового регулирования в данной сфере ставит в крайне невыгодное положение огромное количество собственников земельных участков. Возможно, что именно по этой причине до настоящего времени у органов государственной и судебной власти так и не сформировалась однозначная позиция по указанному вопросу.
В частности, на возможность изменения вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий (за исключением особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий) в вышеназванном порядке, в том числе под дачное строительство, неоднократно указывали в своих письмах Министерство экономического развития Российской Федерации и его структурные подразделения <4>.
— <4> См.: письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 8 апреля 2010 г. N Д23-1219, от 8 июня 2010 г. N Д23-2068, от 18 октября 2010 г. N Д23-4204, от 29 декабря 2010 г. N Д23-5405, от 8 июля 2011 г. N 14310-ИМ/Д23, от 5 августа 2011 г. N ОГ-Д23-834, от 15 декабря 2011 г. N ОГ-Д23-2457 // СПС «КонсультантПлюс».

При этом следует помнить, что к компетенции Минэкономразвития России относится нормативно-правовое регулирование в сфере осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, кроме того, в его ведении находится Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Поэтому хотя формально мнение данного органа и не является обязательным, влияние подобных разъяснений на складывающуюся правоприменительную практику очень значительно.
Несмотря на это, суды, как правило, придерживаются противоположной позиции и указывают на отсутствие оснований для применения п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» к сельскохозяйственным угодьям, поскольку для них не устанавливаются градостроительные регламенты <5>.
— <5> См.: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 9 октября 2009 г. по делу N А13-1816/2009, от 12 февраля 2009 г. по делу N А13-3769/2008 // СПС «КонсультантПлюс».

Вместе с тем было бы неверным утверждать, что их мнение на этот счет является единым. В судебных актах нередко встречается и противоположная точка зрения о том, что разрешенное использование земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, в том числе и к сельскохозяйственным угодьям, может быть изменено органом местного самоуправления в порядке, установленном ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» <6>. Вместе с тем справедливости ради надо заметить, что даже в указанных случаях суды, как правило, все-таки отказывали правообладателям земельных участков в удовлетворении их требований, но уже по другим основаниям (например, в связи с неодобрением изменения вида разрешенного использования на публичных слушаниях либо даже просто со ссылкой на то, что решение данного вопроса находится в компетенции органа местного самоуправления и потому полностью зависит от его усмотрения).
— <6> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 июня 2011 г. N Ф09-2482/11-С6; Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 31 мая 2011 г. N А68-6976/10; Определения Московского областного суда от 5 мая 2011 г. по делу N 33-10077, от 19 апреля 2011 г. по делу N 33-8998, от 3 августа 2010 г. по делу N 33-14943; Определения Свердловского областного суда от 10 февраля 2011 г. по делу N 33-1760/2011, от 21 декабря 2010 г. по делу N 33-14922/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
У правообладателей, которые не хотят рисковать и считают необходимым сделать все строго в соответствии с законом, остается только одна возможность -предварительно изменить категорию земельного участка. С 1 января 2013 г. отменен упрощенный порядок включения земельных участков в границы населенных пунктов, перевод даже самого маленького участка в категорию земель населенных пунктов с изменением вида разрешенного использования может растянуться на годы, причем без каких-либо гарантий положительного решения вопроса.
Было бы несправедливым заявить, что законодательный орган власти не осознает существующих проблем и не принимает никаких мер для их решения. Доказательством обратного является активная работа над проектом Федерального закона N 50654-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены категорий и признании утратившим силу Федерального закона „О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую“ <7>.
— <7> Текст законопроекта размещен на официальном сайте Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации // URL: www.duma.gov.ru/systems/law/?number=50654-6&sort=date.

Серов О.О. Изменение вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения: особенности правового регулирования и тенденции развития законодательства // Юрист. 2013. N 3. С. 34 — 38.

и отдельный вопрос — что делать как раз с этими объектами по эксплуатации

здания кабельного участка, кабельная эстакада и здание производственное нежилое.

Юля

Здравствуйте, правильно ли я понимаю, что данные объекты являются вспомогательными для каких-то иных объектов сельхозназначения, находящихся поблизости? Вы указываете, что рядом расположен детский лагерь отдыха, этот объект явно не имеет такого назначения. Что еще расположено вокруг этого участка и для эксплуатации чего они в принципе возведены? 

Мне представляется, что лишь в случае, если на остальных землях уже изменена категория и объекты, которые ранее обслуживались этими сооружениями уже отсутствуют, в этом случае можно говорить о возможности просить изменение категории интересующего Вас земельного участка с последующим размещением на нем производства.

Доброго времени суток, Юлия!

Поддерживаю коллегу и на самом деле купив данный земельный участок у Вас возникнет следующая проблема перевода его из одной категории в другую. На данный момент это регламентируется ФЗ от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и согласно ст. 2 этого закона 

1. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также — ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

ст. 3 

1. Ходатайство направляется заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
2. В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:
1) с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
2) к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства.
(в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

3. Ходатайство, не подлежащее рассмотрению по основаниям, установленным частью 2 настоящей статьи, подлежит возврату заинтересованному лицу в течение тридцати дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения.
4. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также — акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также — акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки:
1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, — Правительством Российской Федерации;
2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
5. Акт о переводе земель или земельных участков должен содержать следующие сведения:
1) основания изменения категории земель;
2) границы и описание местоположения земель, для земельных участков также их площадь и кадастровые номера;
3) категория земель, перевод из которой осуществляется;
4) категория земель, перевод в которую осуществляется.
6. Акт о переводе земель или земельных участков не может быть принят на определенный срок.
7. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия такого акта.
8. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

Видится более реальным изменить Вид разрешонного использования земли по методам описанным коллегой на уровне местного муниципалитета как и делается в большинстве случаев, но данная процедура предусматривает проведение общественных слушаний и затянется не на один месяц. так же следует учесть что в изменении таковой могут и вообще отказать. 

По этому приобретая данный участок нужно очень внимательно подумать о целесообразности такого приобретения и если и производить такую сделку то заручиться поддержкой местной администрации в изменении ВРИ.

С Уважением, В.Г. Бровченко.

Юлия, для рассмотрения возможности перевода, 

земельный участок продается без зданий? Что будет в договоре купли-продажи о этих зданиях.

Считаю на этом этапе, что этот земельный участок под сооружения эксплуатационных служб ценности для сельскохозяйственного производства не представляет и полагаю, что местная администрация и областная может без проблем согласится изменить ВРИ и перевод земель..

Задача сложная, но решения возможны.

Посмотрите ген. план п. Старая Руза. Посмотрите правила землепользования и застройки. Поговорите с гл. администрации п. С. Руза, а после этого принимайте решение.

Здравствуйте Юля.

Изменить ВРИ у Вас не получится точно, даже если муниципальные власти пойдут на такое, то Росреестр вряд ли пропустит.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО
от 29 мая 2017 г. N 14-06641-ГЕ/17

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с письмом относительно изменения вида разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения полагает необходимым обратить внимание на следующее.
Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК) установлено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. При этом ЗК регулирует отношения в области отнесения земель к категориям, перевод их из одной категории в другую.
Согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК):
применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 2);
изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3);
решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (пункт 5).
В соответствии с частью 6 статьи 36 ГрК градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
В силу пункта 1 статьи 79 ЗК сельскохозяйственные угодья — это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими); в составе земель сельскохозяйственного назначения они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
В соответствии с частью 4 пункта 1 статьи 8 ЗК перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Учитывая изложенное, принимая в том числе во внимание положения подпункта 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков), изменение вида разрешенного использования земельных участков, относящихся к сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения, которое влечет за собой невозможность использования земельного участка для сельскохозяйственных целей, невозможно без изменения категории земель такого участка.

Практически тоже самое разъяснил и ВС РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014)

Другой вопрос сможете ли Вы изменить категорию., тоже не факт.

Данные земли могут быть переведены в другую категорию только субъектом РФ, а не муниципалитетом.

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую

1. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

4) земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

И совсем не факт, что Вам его разрешат.  

Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»  устанавливает ограничения перевода земельных участков из одной категории в другую. Так, перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию не допускается, за исключением случаев, связанных: 

1) с консервацией земель;

 2) созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; 

3) установлением или изменением черты населенных пунктов; 

4) размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в ч. 2 ст. 7; 

5) включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса; 

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов; 

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов; 

8) добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель; 

9) размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов (ст. 7).

Вообще сельхоз земли как вы понимаете для чего нужны? 

Но у вас в разрешенном использовании указано: под сооружения экспл служб, значит если на нем уже есть нежилое помещение, то его можно эксплуатировать по назначению, в этой части нет нарушений, но также необходимо от части обрабатывать участок, т.к. могут проверить росреестр и сельхознадзор. А потом можно и вовсе поменять категории с сельхоз на населенные пункты.