Как арендовать павильон на 5 лет?

Уважаемый Михаил! Здравствуйте! Фактически здесь субаренда отдельной площади ЗУ с имеющимся строением — павильоном.

В общем надо смотреть сам договор аренды ЗУ и если им разрешается субаренда, так и заключайте спокойно такой договор.

Учтите только, что если договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росрестра по Брянской области, договор субаренды также подлежит государственной регистрации

Михаил, здравствуйте. 

С учётом отсутствия у павильона, насколько я понимаю, характеристика объекта недвижимости, его можно арендовать как оборудование. 

ГК РФ Статья 607. Объекты аренды

 
1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Иными словами, вы можете арендовать земельный участок и арендовать тем же самым договором аренды (или другим — как вам удобнее) интересующий вас павильон. 

Отмечаю, что если у вашего контрагента земля в аренде — на неё нужно составлять субаренду и проверять по его собственному договору аренды, есть ли у него такое право. 

С уважением, 

Роман Новиков

Здравствуйте, Михаил!

Отсутствие у арендодателя документов на павильон создает определенные риски для Вас. Ведь права на павильон может заявить и собственник земельного участка.

Попробуйте, в числе прочего, получить какое-либо согласие в письменной форме от собственника земельного участка.

Это снизит определенные риски.

Как правильно оформить нашу сделку – по аренде павильона на 5 лет из легковозводимых конструкций при отсутствии документов на сам павильон ?

Михаил

Михаил, добрый день! По сути тут речь о субаренде земельного участка (его части) а для этого нужно согласие арендодателя (собственника участка) + субаренда не может превышать срок основного договора аренды. Надо смотреть договор аренды — на какой он срок заключен и нет ли там запрета на субаренду

ст. 615 ГК

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Документов на сам павильон у арендодателя нет.

Михаил

тут желательно еще договор аренды ЗУ, нет ли там вообще ограничений на возведение временных построек

Добрый день, Михаил.

Если Ваш потенциальный арендодатель создал этот павильон для себя своими силами, то это его собственность. При этом поскольку отделение павильона от земли возможно без особых последствий — недвижимым имуществом павильон не является и государственной регистрации прав на него не требуется. Согласно ГК РФ:

Статья 218. Основания приобретения права собственности
1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом...

Поэтому можете просто заключить договор аренды движимого имущества и указать в нем, что арендодатель гарантирует, что это его собственность, а в случае претензий к Вам со стороны третьих лиц, он обязуется возместить Вам все убытки (ст. 15 ГК РФ). Также убедитесь, что вид разрешенного использования земли соответствует установленному на ней павильону. Иначе кто-то будет привлечен к ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ, а если при этом затронуты будут и Ваши права, то Вам это ни к чему.

Как правильно оформить нашу сделку – по аренде павильона на 5 лет из легковозводимых конструкций при отсутствии документов на сам павильон ?

Михаил

Здравствуйте. Действительно, Вы можете заключить договор аренды временного сооружения. По сути ответственность при таких обстоятельствах за использование земельного участка будет лежать на его арендаторе. Т.к. временное сооружение это движимое имущество, не имеющее прочной связи с землей, то на мой взгляд субаренда земельного участка здесь не потребуется, однако в самом договоре есть смысл указать, где конкретно расположено это временное сооружение (на участке, предоставленном в аренду собственнику) и то, что взаимоотношения с собственником земельного участка регулирует сам собственник, а не арендатор движимого имущества.

легковозводимая конструкция из окон ПВХ. Без фундамента. Конструкция павильона прикручена к земле на болты. 

 У арендодателя – есть только договор земельного участка на 49 лет. 

Документов на сам павильон у арендодателя нет.

Здравствуйте Михаил.

Заключите с ним договор проката этого имущества, что также предусмотрено Гражданским кодексом РФ, при этом т.к. конструкция разборная, ее собственник вправе указывать, что это его имущество, пока не доказано обратное в порядке установленном законом.

Статья 130 Гражданского кодекса РФ:

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

 Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Статья 626 Гражданского кодекса РФ:

1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

2. Договор проката заключается в письменной форме.

Единственный здесь момент, что данный договор необходимо будет заключать каждый год, статья 627 Гражданского кодекса РФ:

1. Договор проката заключается на срок до одного года.

Статья 628 Гражданского кодекса РФ:

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Статья 630 Гражданского кодекса РФ:

1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Статья 631 Гражданского кодекса РФ:

1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.