Проверить Договор Купли-Продажи квартиры (простая сделка)

Как правильно прописать в договоре, что я имею право пользоваться помещением до 25.12.2017 (на словах, покупатель согласен)? Мы это прописали в договоре как «передача и освобождение квартиры..».

Александр Калинкин

Здравствуйте

обычно акт приема передачи квартиры подписывают до того как документы уходят в росреестр — ведь они в реестре отмечают не просто факт сделки а именно переход имущества от 1 владельца, другому

а как это сделать если оно не передано? я вам советую сделать чуть иначе — что квартира будет освобождена продавцом (выезд с вещами и снятие с регистрации продавца не позднее 25.12.2017 — но это без привязки к акту именно)

и у вас это идет как раз 14 пунктом — но там кроме снятия с регистрации я бы еще про вещи добавил бы

а п. 13 оставить вот так

  13. Настоящий договор считается исполненным при выполнении сторонами следующих условий:
-  регистрации перехода права по настоящему договору в  Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве;
-  получения ПРОДАВЦОМ указанной в п. 4 настоящего договора суммы денег за приобретаемую  квартиру. В соответствии со ст. 408 ГК РФ, получение денег будет подтверждено распиской ПРОДАВЦА о произведенных расчетах;

теперь про остальной договор

до выплат полной стоимости люди как раз часто оставляют квартиру у себя в залоге

 5.  Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у ПРОДАВЦА на указанную квартиру не возникает.

но это на ваше усмотрение

делают это как раз потому что оплата идет полностью после регистрации сделки

то есть аванса так скажем у вас тут нет

на счет брака — а сейчас он расторгнут?

  11. ПРОДАВЕЦ сообщает, что на момент покупки указанной квартиры состоял в зарегистрированном браке (брачный договор удостоверен 22.06.2013 г. нотариусом г. Москвы Ефимовым Виктором Ивановичем, зарегистрировано в реестре за № XXX). 

что в брачном договоре? что это только ваше имущество ?

п. 15- большая пеня у вас будет если что это на ваше усмотрение

п. 19- расходы оплачивает у вас покупатель- но лучше указать не по заключению договора- а еще по его регистрации и иные необходимые платежи

п. 20 — суд по месту нахождению квартиры- это нормально

по акту 

в нем надо писать не просто- переданы ключи и иные документы- указать какие именно — может быть на какое то оборудование, может быть выписки из егрн, иные — но перечислить что именно- от любых споров вас потом это страхует

Здравствуйте!

договор хороший

Как правильно прописать в договоре, что я имею право пользоваться помещением до 25.12.2017 (на словах, покупатель согласен)? Мы это прописали в договоре как «передача и освобождение квартиры..».

Александр Калинкин

это верно и этого достаточно.

К примеру, пени про невыписку до указанного срока?

Александр Калинкин

то же верно. если что через суд выпишет.

Если к примеру, покупатель не подпишет акт приемки квартиры, будет ли считаться, что я не передал помещение и т.п.?

Александр Калинкин

будет, но при уклонении Вы вправе понудить покупателя через суд принять квартиру и подписать Акт.

10. ПРОДАВЕЦ подтверждает, что не имеют долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь их банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом.

не «их банкротство», а «его ...». и почему такой срок «месяц»? хотя если покупателя устраивает Вам лучше.

Добрый день,

Несколько замечаний.

Пункт 7 я бы изложил в следующей редакции:

7.  Расчеты   по   сделке    купли-продажи     квартиры  производятся  посредством безотзывного покрытого аккредитива, который открывается ПОКУПАТЕЛЕМ в АО «Россельхозбанк».
         ПОКУПАТЕЛЬ в день подписания настоящего договора открывает в пользу ПРОДАВЦА безотзывной покрытый аккредитив в АО «Россельхозбанк» на следующих условиях:
-               Плательщик: YYYYYYYYY;
-          Банк-эмитент и исполняющий банк: Московский региональный филиал АО «Россельхозанк», офис расположенный по адресу: г. Москва, проезд Красногвардейский 1-й, д. 7, стр. 1.;
-               Сумма аккредитива: 5 600 000 (пять миллионов шестьсот тысяч) руб. 00 коп.
-               Срок действия аккредитива: 40 (сорок) календарных дней с даты открытия;
-               Получатель средств (ПРОДАВЕЦ) — XXXXXXXXXx;
-               Счет Получателя средств  XXXXXXXXXXXX № 40817--___________________ в банке  РФ АО «Россельхозбанк» г. Москва (Московский региональный филиал АО «Россельхозбанк») БИК:044525430, корр./счет: № 30101810045250000430;
-               Расходы и комиссии банка-эмитента Стороны оплачивают в равных суммах;
-               Платеж по аккредитиву производится в течение 3 (трех) банковских дней с даты
представления Получателем средств (ПРОДАВЦОМ) в исполняющий банк следующих документов:
-               оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на ПОКУПАТЕЛЯ (на Договоре купли-продажи квартиры должен быть проставлен штамп, подтверждающий совершение регистрационных действий, удостоверяющий государственную регистрацию права собственности, а также фамилия, имя и отчество или фамилия и инициалы, а также подпись государственного регистратора, оттиск печати Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве);

Пункт 8 можно удалить.

Пункт 15 я бы изложил в следующей редакции:        

 15. За нарушение ПРОДАВЦОМ обязательств, установленных п.14  настоящего договора, ПОКУПАТЕЛЬ вправе потребовать уплаты штрафа в размере 0,1 % от цены Квартиры, указанной в п. 4 настоящего договора, за каждый день просрочки передачи квартиры и (или) снятия с регистрационного учета в данной квартире, но не более 10 % от стоимости указанной квартиры.

Здравствуйте! 

Как правильно прописать в договоре, что я имею право пользоваться помещением до 25.12.2017 (на словах, покупатель согласен)?  В п. 14 указано. Но я бы прописал в следующей редакции.

          14. Стороны договорились, что  в указанной    квартире зарегистрирован и проживает XXXXXX ( ПРОДАВЕЦ)  может проживать Продавец в срок до 25.12.2017, который обязуется освободить занимаемое помещение до 25.12.2017 и сняться с регистрационного учета в разумный срок. Продавец обязуется предоставить копии документов, который подтверждают снятие с учета. 

Какие еще риски по договору, которые стоит учесть?

По поводу оплаты все нормально. Самое главное это. 

К примеру, пени про невыписку до указанного срока?

Если к примеру, покупатель не подпишет акт приемки квартиры, будет ли считаться, что я не передал помещение и т.п.?

Нет. Договор-это сделка и всего лишь намерение. Акт -это письменный документ, подтверждающий исполнение по договору. 

Здравствуйте, Александр!

В целом нормальный договор купли-продажи.

На чём зацепило немножко...

Пункт 5, думаю, не очень нужен — у Вас же деньги по сделке будут заложены в банковскую ячейку, то есть, покупатель расстанется с ними до того, как документы будут поданы на государственную регистрацию. Поэтому в данном случае положения ст. 488 ГК РФ, на которую идёт ссылка в пункте, не распространяются. Но если оставите — как говорится, по голове не ударят.

По этому вопросу:

Как правильно прописать в договоре, что я имею право пользоваться помещением до 25.12.2017 (на словах, покупатель согласен)? Мы это прописали в договоре как «передача и освобождение квартиры..».

Александр Калинкин

Всё прописали верно. И акт приема-передачи будете подписывать в день фактической передачи жилого помещения, то есть, в дату освобождения квартиры продавцом.

Ответственность, конечно, предусмотрена… ну, суровая)) Но покупателю так спокойнее будет. Так что пусть останется (это я про  п. 15 Договора)

Так, маленькое замечание к п.10 — там небольшая ошибка, где продавца именуют во множественном числе.

10. ПРОДАВЕЦ подтверждает, что не имеют долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечьих банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, чтоему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом.

«нет кредиторов..».

Какие еще риски по договору, которые стоит учесть?

Александр Калинкин

Нет там рисков, договор составлен нормально.

К примеру, пени про невыписку до указанного срока?

Александр Калинкин

остаюсь при своем мнении — сурово с финансовой ответственностью… Но как стороны решили. Можете требовать снижение финансовой ответственности, но тогда покупатель может насторожиться — а собирается ли продавец освобождать квартиру в срок?

Если к примеру, покупатель не подпишет акт приемки квартиры, будет ли считаться, что я не передал помещение и т.п.?

Александр Калинкин

У Вас в договоре прямо указано в п. 13, что договор считается исполненным после

передачи ПРОДАВЦОМ  ПОКУПАТЕЛЮ указанной квартиры по подписываемому передаточному акту после регистрации перехода права собственности

Но не думаю, что покупатель не станет подписывать акт.

Но даже если предположить, что не откажется, то ответственность у покупателя не возникнет, потому что нарушение срока по передаче (освобождение квартиры уж постарайтесь в срок исполнить) будет по вине покупателя.

Поэтому исполнение договора купли-продажи в части фактической передачи путём подписания передаточного акта можно будет требовать в судебном порядке.

Но дело в том, что у продавца уже будет на руках договор с отметкой о госрегистрации права собственности, так что деньги по сделке он уже вправе получить. И получит.

Поэтому риск неподписания акта минимален, а последствия — не столь грандиозны.

В любом случае, сделку отменить уже будет практически невозможно.

В целом нормально.

Удачной сделки!