8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
600 ₽
Вопрос решен

Приобретение квартиры в готовом доме на основании предварительного договора купли-продажи квартир

Добрый день. Планирую приобрести квартиру в готовом доме. В настоящий момент квартирой владеет юр. лицо на основании Предварительного договора купли-продажи квартир, заключенного с застройщиком. Также предполагается что я должен заключить предварительный договор, после чего в течении двух месяцев, застройщик обязуется передать квартиру мне в собственность. Однако, после подачи заявки на ипотеку в банк, я получил отказ в проведении сделки, в виду того, что текущий правообладатель не выполнил обязательства предварительного договора. Нужна консультация юриста, имеющего подобную практику.

Уточнение от клиента

Риелторское агенство, которое сопровождает сделку, на протяжении 4 дней не дает никаких пояснений, но при этом обязуется решить вопрос и получить одобрение от банка.

22 июня 2017, 10:39
Уточнение от клиента

Риелторское агенство не предоставляет мне никаких документов для изучения. У меня есть только договор намерения покупки, заключенный с риелторским агентством и официальный ответ банка по проведению сделки, который звучит так:

Мы не можем провести данную сделку.

Правообладатель – ООО «***» владеет квартирой на основании Предварительного договора купли-продажи квартир № 2-**-** от 11.05.2013г., заключенного с Застройщиком ЗАО «***», согласно которому Застройщик обязался оформить в собственность квартиру и в течение 2-х месяцев с даты оформления в собственность заключить с Правообладателем основной договор купли-продажи.

Квартира оформлена в собственность ЗАО «***» 15.08.2014г.

Основной договор не заключен, собственность ООО «***» не зарегистрирована.

22 июня 2017, 10:57
Уточнение от клиента

Только что общался с представителем риелторского агентства. С его слов: я заключаю пред. договор с ООО, которое ранее заключало его с застройщиком. Юр.лицо получает деньги и переводит их застройщику (выполняет обязательства пред.договора), после чего застройщик передает квартиру ООО, а ООО передает ее мне.

Параллельно со мной квартиру в этом доме покупает мой родственник, он подавал заявку на ипотеку в другое отделение этого же банка и получил одобрение и подтверждение возможности проведения сделки.

Сумма основных средств ООО на 2015 год по данным 11 млн руб. Выручка 4 млрд. руб. Прибыль 1.2 млрд. руб

22 июня 2017, 11:53
22 июня 2017, 10:36, Михаил, г. Москва
Илья Казаков
Илья Казаков
Юрист, г. Калининград
10 рейтинг

Добрый день,

Что значит владеет, право собственности зарегисторировано? Или предварительный договор у вашего продавца был заключен до сдачи дома в эксплуатацию (суррогат договора долевого участия)?

22 июня 2017, 10:40
0
0
0
0

Правообладатель – ООО «***» владеет квартирой на основании Предварительного договора купли-продажи квартир № 2-**-** от 11.05.2013г., заключенного с Застройщиком ЗАО «***», согласно которому Застройщик обязался оформить в собственность квартиру и в течение 2-х месяцев с даты оформления в собственность заключить с Правообладателем основной договор купли-продажи. Квартира оформлена в собственность ЗАО «***» 15.08.2014г.

Михаил

Судя по датам, предварительный договор выступал в качестве суррогата договора долевого участия (такая схема применялась ранее), в таких случаях застройщик должен зарегистрировать сначала право собственности на себя (что произошло), потом передать лицу-покупателю по предварительному договору (что, очевидно, не произошло).

Т.е. в настоящее время собственник-застройщик, и именно он должен реализовать вам квартиру (либо сначала оформить на покупателя по предварительному договору, а затем с этого лица на вас).

Без изучения предварительного договора с первым лицом и получения всей информации по сделке я бы не рекомендовал вам ввязываться в эти договора.

Есть риски предъявления претензий со стороны первоначального покупателя по предварительному договору.

Кроме того, необходимо изучить финансовое состояние застройщика (или, если продавцом все-таки выступит первоначальный покупатель по предварительному договору, то его, а также проверить расчеты по предварительному договору).

22 июня 2017, 11:07
Михаил
Михаил
Клиент, г. Москва

Добрый день, Илья. Спасибо за ответ. Добавил уточнение, касаемо схемы и фин. состояния ООО.

22 июня 2017, 11:54
Консультация юриста бесплатно
Эмиль Искендеров
Эмиль Искендеров
Юрист, г. Серпухов

Добрый день, Михаил. Судебная практика использования предварительных договоров, конечно же, есть. Тут большое значение имеет срок предварительного договора и что делали его стороны до окончания этого срока. Обращайтесь, если нужна консультация.

Что касается банка, то банк может предоставить отказ в подобном случае, поскольку лицо, которому предлагается заключить договор ипотеки пока не имеет имущества в собственности, а значит и передавать квартиру в залог не вправе (ипотека — это залог недвижимости).

22 июня 2017, 10:40
0
0
0
0

Риелторское агенство, которое сопровождает сделку, на протяжении 4 дней не дает никаких пояснений, но при этом обязуется решить вопрос и получить одобрение от банка.

Михаил

Я Вас не советую вообще связываться с данной сделкой.

22 июня 2017, 10:43

согласно которому Застройщик обязался оформить в собственность квартиру и в течение 2-х месяцев с даты оформления в собственность заключить с Правообладателем основной договор купли-продажи.

Михаил

Ст. 429 ГК РФ гласит:

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Это означает, что у Вас нет никаких гарантий того, что предварительный договор между ООО и ЗАО вообще действует на сегодняшний день и не исключено, что он уже прекратил свое действие. Перечислять в таких условия деньги ООО — очень рискованная затея.

Юр.лицо получает деньги и переводит их застройщику (выполняет обязательства пред.договора), после чего застройщик передает квартиру ООО, а ООО передает ее мне.

Михаил

Все прекрасно, если эти обязательства есть в природе. Но если предварительный договор прекращен, то их просто нет, а платите Вы в таком случае за «воздух».

Параллельно со мной квартиру в этом доме покупает мой родственник, он подавал заявку на ипотеку в другое отделение этого же банка и получил одобрение и подтверждение возможности проведения сделки.

Михаил

Это не показатель, поскольку он мог заключать договор с другим продавцом на других условиях. Ко мне как-то клиент обратился, который с интервалом в несколько месяцев у одного и того же застройщика покупал разную недвижимость. Первое — купил. Со вторым — «попал» на двойные продажи и банкротство застройщика.

В описанных условиях я вообще не понимаю, почему они Вам не предлагают договор с собственником заключить? Зачем нужна это «прослойка» в виде безликого ООО, которое сейчас есть, а завтра оно может быть только на бумаге?

22 июня 2017, 12:04
Сергей Берестов
Сергей Берестов
Юрист, г. Санкт-Петербург
10 рейтинг

Здравствуйте!

В настоящий момент квартирой владеет юр. лицо на основании Предварительного договора купли-продажи квартир, заключенного с застройщиком.

Михаил

Продавец квартиры должен быть её собственником. По предварительному договору стать собственником юр. лицо не может. После предварительного договора может быть заключен только договор купли-продажи.

По всей видимости, Вам предлагается заключить договор уступки права требования по предварительному договору.

Но банк, видимо, отказывает по той причине, что юр. лицо, с которым у застройщика заключен предварительный договор, не произвело оплату, предусмотренную предварительным договором.

Словом, необходима более подробная информация.

Вы можете разместить здесь скан или текст предварительного договора, заключенного застройщиком с юр. лицом?

22 июня 2017, 10:41
0
0
0
0

Правообладатель – ООО «***» владеет квартирой на основании Предварительного договора купли-продажи квартир № 2-**-** от 11.05.2013г., заключенного с Застройщиком ЗАО «***», согласно которому
Застройщик обязался оформить в собственность квартиру и в течение 2-х месяцев с даты оформления в собственность заключить с
Правообладателем основной договор купли-продажи. Квартира оформлена в собственность ЗАО «***» 15.08.2014г.
Основной договор не заключен, собственность ООО «***» не зарегистрирована.

Михаил

Всё верно, предположения подтвердились.

ООО "..." не является собственником квартиры и не вправе продавать её, поскольку у него только право требования к застройщику — ЗАО "...".

А вот ЗАО "..." является собственником квартиры /(как следует из письма банка).

Поэтому сделка может быть заключена Вами с ООО "..." только после того, как оно станет собственником квартиры.

22 июня 2017, 11:00

Только что общался с представителем риелторского агентства. С его слов: я заключаю пред. договор с ООО, которое ранее заключало его с застройщиком. Юр.лицо получает деньги и переводит их застройщику (выполняет обязательства пред.договора), после чего застройщик передает квартиру ООО, а ООО передает ее мне.
Параллельно со мной квартиру в этом доме покупает мой родственник, он подавал заявку на ипотеку в другое отделение этого же банка и получил одобрение и подтверждение возможности проведения сделки.
Сумма основных средств ООО на 2015 год по данным 11 млн руб. Выручка 4 млрд. руб. Прибыль 1.2 млрд. руб

Михаил

Михаил, в такой схеме сделки есть определенные риски.

В частности, нет гарантии того, что юр. лицо, получив от Вас деньги, перечислит их застройщику.

Вы же вправе будете требовать возврата только денег от юр. лица. И не факт, что даже взыскав эти деньги в судебном порядке, Вы сможете реально их вернуть (если, к примеру, у юр. лица не окажется ни денег, ни имущества на балансе).

22 июня 2017, 11:56
Олег Рябинин
Олег Рябинин
Юрист, г. Сыктывкар

Здравствуйте, Михаил!

По предварительному договору купли-продажи квартиры не приобретается право собственности на квартиру, а лишь приобретается право и обязанность заключить в дальнейшем основной договор кули-продажи, на основании которого затем квартира и будет приобретена в собственность.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429 ГК РФ).

При этом:

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ст.429 ГК РФ).

Судя по всему именно вышеописанная ситуация в Вашем случае и произошла.

С Уважением,
Олег Рябинин.

22 июня 2017, 10:43
0
0
0
0
Роман Плахутин
Роман Плахутин
Юрист, г. Краснодар

Вы можете заключать любой договор с юр.лицом, но он для банка не имеет значения, если оно не является собственником либо его право требования по договору долевого участия не зарегистрировано в Росреестре.

Чтобы банк принял предмет залога, вам необходимо составлять предварительный договор долевого участия с застройщиком и сдавать пакет документов в банк. После одобрения регистрировать дду установленным порядком. Либо ждать пока юр.лицо зарегистрирует договор на себя и потом приобретать уже у него по договору уступки прав требования. Необходимо знать схему и порядок расчётов, с кем и как, чтобы дать вам ответ. Этим как раз и должно заниматься ваше агентство недвижимости, если в нем есть компетентные специалисты

22 июня 2017, 10:54
0
0
0
0

Все правильно, юр.лицо не является собственником. В вашем случае заключать предварительный договор с юр.лицом, в котором приписывать, что расчёты будут производиться после регистрации права собственности за ним. Потом ждать и после оформления права собственности вновь обращаться в банк. По всей видимости заново придётся оформлять ипотеку на вас, так как решение банка о предоставлении кредита действует 60-90 дней. Ищите другой вариант или ждите, если заинтересованны именно в этой.

22 июня 2017, 11:05

Либо в трехстороннем порядке договариваться с застройщиком. Он с юр.лицом расторгает договор. Оформляет сделку с вами, а потом они между собой производят взаиморасчеты.

22 июня 2017, 11:08
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.