Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Недействительность договора аренды земельного участка
Я, как индивидуальный предприниматель, оформила кредит в банке. В качестве обеспечения по кредиту я предоставила принадлежащее мне на праве собственности нежилое здание и право аренды земельного участка, на котором оно находится. Впоследствии у меня был спор в арбитражном суде с министерством имущественных отношений, и договор аренды земельного участка под зданием был признан судом недействительным. Решение уже вступило в силу. Подскажите, пожалуйста, какие будут последствия признания договора аренды недействительным для наших взаимоотношений с банком? Договор ипотеки тоже будет признан недействительным? Имеет ли право банк в этом случае потребовать досрочного возврата кредита?
Добрый день!
Для ответа на Ваш вопрос необходимо внимательно читать договор ипотеки и кредитный договор. Банки часто настаивают на включении в договор (вернее сказать включают самостоятельно) пункта о том, что если возникают какие-либо судебные тяжбы в отношении предмета ипотеки должник обязан незамедлительно поставить банк в известность. При этом банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита или замены предмета ипотеки другим имуществом, стоимостью не меньше, чем было до этого.
С уважением, Евгений
Здравствуйте!
При недействительности договора аренды, ипотека права аренды также является недействительной как сделка, не соответствующая требованиям закона (ст. 168 Гражданского кодекса РФ), т.к. залогодателем права может быть только лицо, которому принадлежит закладываемое право (п. 3 ст. 335 Гражданского кодекса РФ).
Утрата предмета залога дает залогодержателю (банку) потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (пп. 3 п. 1 ст. 351 Гражданского кодекса РФ), т.е. в данном случае досрочного возврата кредита, если только вы не предоставите банку другое обеспечение исполнения ваших обязательств по кредитному договору.
Здравствуйте.
Залог – это способ обеспечения кредита, именно поэтому банки так привязаны к этим залогам, хотя от них больше проблем, чем пользы (хорошо, если залог ликвидный).
Если вы исправно исполняете свои обязательства по кредиту, банк, принимая этот немаловажный факт во внимание, к залогу относится скорее как к устоявшейся практике.
В вашем случае, ваш залог (нежилое здание , принадлежащее вам на праве собственности) для банка имеет значение, поскольку залог недвижимости является ликвидным, а залог права на аренду является необходимым в силу принципа «единства судьбы здания с земельным участком», согласно ст.340 ГК РФ, ст.69 ФЗ Рф «Об ипотеке» - ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Перемена лиц в договоре аренды земли (иной сделки с землей на которой находится ваше нежилое здание) не влечет недействительность договора в силу указанных норм.
В случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из норм Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками (Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ").
Согласно ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, ваш договор ипотеки остается в силе, но как правило, банк, может потребовать основание перехода прав на землю третьему лицу (копия договора) либо согласие собственника (если есть для этого основания) на землю и предпринять и внести соответствующие изменения в договор ипотеки.
>>Перемена лиц в договоре аренды земли (иной сделки с землей на которой находится ваше нежилое здание) не влечет недействительность договора в силу указанных норм.
Сергей, речь идет о договоре ипотеки. Читайте внимательно мой предыдущий комментарий и ссылку на юридическую практику и нормы законов.
В случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 ГК РФ.
Добавлю, что с такими обстоятельствами банки нередко сталкиваются, поэтому практика устоявшаяся, договоры продолжают действовать.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" говорится об исключении из общего правила, предусмотренного п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ, согласно которому ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Исключение касается случая, когда здание находится на земельном участке, в отношении которого (или в отношении права аренды которого) законом установлены ограничения либо запрет ипотеки. Здание, находящееся на таком земельном участке, МОЖЕТ быть объектом ипотеки отдельно от земельного участка под ним. В этом случае недействительность договора аренды земельного участка и, следовательно, недействительность договора ипотеки права аренды этого земельного участка, не влечет недействительность ипотеки здания, расположенного на этом земельном участке.
Если же земельный участок может быть объектом ипотеки без каких-либо ограничений, то правило об обязательной одновременной ипотеке здания и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором оно расположено, действует, и недействительность договора При любом раскладе ипотека права аренды земли по недействительному договору аренды земли будет недействительной, а значит, у залогодержателя возникнет право требовать досрочно возвратить кредит или предоставить альтернативное обеспечение.
Перемены лиц в договоре аренды при его недействительности нет!!!
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, недействительный договор аренды не влечет перехода права владения и пользования им к арендатору, а потом "возврата" этих прав арендодателю. Юридически недействительность договора аренды земельного участка - это всё равно что его отсутствие.
Если лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168) (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
.