8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
100 ₽
Вопрос решен

Недействительность договора аренды земельного участка

Я, как индивидуальный предприниматель, оформила кредит в банке. В качестве обеспечения по кредиту я предоставила принадлежащее мне на праве собственности нежилое здание и право аренды земельного участка, на котором оно находится. Впоследствии у меня был спор в арбитражном суде с министерством имущественных отношений, и договор аренды земельного участка под зданием был признан судом недействительным. Решение уже вступило в силу. Подскажите, пожалуйста, какие будут последствия признания договора аренды недействительным для наших взаимоотношений с банком? Договор ипотеки тоже будет признан недействительным? Имеет ли право банк в этом случае потребовать досрочного возврата кредита?

29 января 2012, 19:28, Евгений Таможнов, г. Воронеж
Евгений Горбач
Евгений Горбач
Юрист, Днепропетровск

Добрый день!

Для ответа на Ваш вопрос необходимо внимательно читать договор ипотеки и кредитный договор. Банки часто настаивают на включении в договор (вернее сказать включают самостоятельно) пункта о том, что если возникают какие-либо судебные тяжбы в отношении предмета ипотеки должник обязан незамедлительно поставить банк в известность. При этом банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита или замены предмета ипотеки другим имуществом, стоимостью не меньше, чем было до этого.

С уважением, Евгений

29 января 2012, 20:26
0
0
0
0
Консультация юриста бесплатно
Сергей Быков
Сергей Быков
Юрист, г. Москва

Здравствуйте!

При недействительности договора аренды, ипотека права аренды также является недействительной как сделка, не соответствующая требованиям закона (ст. 168 Гражданского кодекса РФ), т.к. залогодателем права может быть только лицо, которому принадлежит закладываемое право (п. 3 ст. 335 Гражданского кодекса РФ).

Утрата предмета залога дает залогодержателю (банку) потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (пп. 3 п. 1 ст. 351 Гражданского кодекса РФ), т.е. в данном случае досрочного возврата кредита, если только вы не предоставите банку другое обеспечение исполнения ваших обязательств по кредитному договору.

29 января 2012, 20:33
0
0
0
0

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" говорится об исключении из общего правила, предусмотренного п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ, согласно которому ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Исключение касается случая, когда здание находится на земельном участке, в отношении которого (или в отношении права аренды которого) законом установлены ограничения либо запрет ипотеки. Здание, находящееся на таком земельном участке, МОЖЕТ быть объектом ипотеки отдельно от земельного участка под ним. В этом случае недействительность договора аренды земельного участка и, следовательно, недействительность договора ипотеки права аренды этого земельного участка, не влечет недействительность ипотеки здания, расположенного на этом земельном участке.

Если же земельный участок может быть объектом ипотеки без каких-либо ограничений, то правило об обязательной одновременной ипотеке здания и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором оно расположено, действует, и недействительность договора При любом раскладе ипотека права аренды земли по недействительному договору аренды земли будет недействительной, а значит, у залогодержателя возникнет право требовать досрочно возвратить кредит или предоставить альтернативное обеспечение.

29 января 2012, 21:15

Перемены лиц в договоре аренды при его недействительности нет!!!

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, недействительный договор аренды не влечет перехода права владения и пользования им к арендатору, а потом "возврата" этих прав арендодателю. Юридически недействительность договора аренды земельного участка - это всё равно что его отсутствие.

Если лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168) (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

.

30 января 2012, 08:43
Дмитрий Стихин
Дмитрий Стихин
Юрист, г. Пермь
Здравствуйте! В постановлении Пленума Высшего арбитражного суда #10 от 17.02.2011 разъяснено, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения ( статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ). Таким образом, в Вашем случае договор ипотеки не будет признан недействительным, в качестве предмета залога будет выступать здание.
29 января 2012, 20:45
1
0
1
0
Ольга Степанова
Ольга Степанова
Юрист,

Здравствуйте.

Залог – это способ обеспечения кредита, именно поэтому банки так привязаны к этим залогам, хотя от них больше проблем, чем пользы (хорошо, если залог ликвидный).

Если вы исправно исполняете свои обязательства по кредиту, банк, принимая этот немаловажный факт во внимание, к залогу относится скорее как к устоявшейся практике.

В вашем случае, ваш залог (нежилое здание , принадлежащее вам на праве собственности) для банка имеет значение, поскольку залог недвижимости является ликвидным, а залог права на аренду является необходимым в силу принципа «единства судьбы здания с земельным участком», согласно ст.340 ГК РФ, ст.69 ФЗ Рф «Об ипотеке» - ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Перемена лиц в договоре аренды земли (иной сделки с землей на которой находится ваше нежилое здание) не влечет недействительность договора в силу указанных норм.

В случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из норм Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками (Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ").

Согласно ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, ваш договор ипотеки остается в силе, но как правило, банк, может потребовать основание перехода прав на землю третьему лицу (копия договора) либо согласие собственника (если есть для этого основания) на землю и предпринять и внести соответствующие изменения в договор ипотеки.

30 января 2012, 07:43
1
0
1
0

>>Перемена лиц в договоре аренды земли (иной сделки с землей на которой находится ваше нежилое здание) не влечет недействительность договора в силу указанных норм.

Сергей, речь идет о договоре ипотеки. Читайте внимательно мой предыдущий комментарий и ссылку на юридическую практику и нормы законов.

В случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 ГК РФ.

Добавлю, что с такими обстоятельствами банки нередко сталкиваются, поэтому практика устоявшаяся, договоры продолжают действовать.

30 января 2012, 09:15
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Земельное право
Уступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка под ИЖС
Добрый день. Помогите пожалуйста разобраться. Я как физическое лицо заключил договор аренды земельного участка для ИЖС. Договор заключался на три года, и если стороны не уведомляют о прекращении, то считается возобновленным на неопределенный срок. Погу ли я уступить права и обязанности по договору третьему лицу, если в договоре есть пункт "Арендатор не вправе сдавать Участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам"? Спрашиваю потому, что в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса сказано "При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления." Т.е. формулировки "если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное".
03 июня 2020, 07:37, вопрос №2790938, Николай, г. Омск
3 ответа
Договорное право
Продление договора аренды земельного участка под ИЖС в муниципальной собственности
В 2013 году моя дочь взяла в аренду земельный участок 15 соток под ИЖС. Был заключен договор с муниципальным образованием на 3 года. За эти 3 года на участке был построен фундамент, и он был оформлен, как незавершенное строительство. Также были проведены на участок водопровод, электричество с полным оформлением. В марте 2016 года договор аренды был продлён на 3 года. В августе 2016 года дочь родила сына и в связи с затруднениями в финансах стройка дома была приостановлена. !6 марта 2019 года договор аренды истекает. Особо следует отметить, что в договоре пункт 7.3. гласит " В случае, если Арендатор продолжает пользоваться Участком после истечения срока действия Договора, указанного в пункте 7.2. (7.2. Договор действует в течение 3-х лет, до 16 марта 2019 года), при отсутствии письменных возражений Арендодателя, направленных до истечения срока действия Договора, Договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок". Мы обратились в Управление муниципальным имуществом, чтобы продлить Договор аренды, согласно пункту 7.3. Договора на неопределённый срок. Но нам ответили, что, несмотря на то, что никаких письменных возражений к Арендатору нет и не было, Договор аренды они продлить не могут, так как это запрещает Земельный кодекс (39.6, часть 2 пункт 10), который гласит: "Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, ОДНОКРАТНО для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;" Арендатор, как правило, может не знать всех тонкостей права. Он опирается на конкретные пункты Договора аренды земельного участка, в частности на пункт 7.3. Но получается, что этот пункт не имеет силы. Посоветуйте, что нам делать? В каком направлении искать выход из этой ситуации. Сейчас дочь собирается рожать второго ребёнка, и мы хотели для завершения строительства использовать материнский капитал. Но если участок заберут... Как быть?
15 марта 2019, 13:04, вопрос №2292182, Геннадий, г. Краснодар
2 ответа
800 ₽
Вопрос решен
Земельное право
Договор аренды земельного участка, льготная покупка земельного участка
Поменял НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, по постановлению Мера города о "Предоставлении земельного участка под индивидуальны жилой дом", получил РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО индивидуального жилого дома, пошел в городскую администрацию с разрешением на строительство и попросил заключить договор на ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО индивидуального жилого дома, администрация в устной форме сказала стройте дом, получайте свидетельство о собственности на индивидуальный жилой дом и только тогда приходите заключим с вами договор аренды земельного участка под индивидуальный жилой дом. Я так и сделал, после получения свидетельство о собственности на индивидуальный жилой дом пришел в городскую администрацию написал заявление и они заключили со мной договор аренды земельного участка под индивидуальный жилой дом на 10 лет. Но когда я написал заявление на покупку земельного участка по льготной цене 3% от кадастровой стоимости (http://docs.cntd.ru/document/465327306), городская администрация написала отказ в связи с тем , что земельный участок не ПРЕДОСТАВЛЯЛСЯ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО индивидуального жилого дома, то есть такой договор они со мной не заключали. На момент строительства на земельном участке стояло руинированное здание (собственность), договор аренды земельного участка на момент строительства - под руинированное здание. Претензий от администрации на момент строительства о не целевом использовании земельного участка не было. На основании того что ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЛСЯ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО индивидуального жилого дома, проиграл суд первой инстанции и апелляцию в части покупки земельного участка по льготной цене 3% от кадастровой стоимости. Вопрос 1 - Как доказать что городская администрация специально не заключила со мной договор аренды ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО. 2 - Как доказывать другой момент,что в конечном итоге городская администрация признала строение как индивидуальный жилой дом, заключила договор аренды земельного участка под индивидуальный жилой дом и по своей халатности пропустила договор аренды в ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО на момент строительства.
27 января 2017, 22:20, вопрос №1512493, Антон, г. Хабаровск
7 ответов
Земельное право
Как продлить договор аренды земельного участка, заключенный с администрацией?
16.12.2011 с Районной Администрацией заключен договор аренды земельного участка (категория: земли населенных пунктов, предоставляется для ведения личного подсобного хозяйства). Согласно условиям договора Арендатор имеет право: возводить жилые, хозяйственно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Срок действия договора истек 15.12.2014г. (не был продлен, т.к. арендатор забыл о продлении). При этом условиями договора не предусмотрена пролонгация. На данном участке выстроен жилой дом (все правоустанавливающие документы на строительство имеются: разрешение на строительство сроком до 17.02.2022 года, а также тех.паспорт домовладения от 27.07.2015) - в эксплуатацию не введен. С 1 марта 2015 года вступили в силу поправки в Земельный кодекс, которые существенно ухудшили положение арендаторов. Если ранее действовала норма, согласно которой арендатор имел преимущественное право на продление аренды, то теперь такого права у него нет, т.е. по окончании срока аренды участок выставляется на торги (п.1 ст.39.6 Земельного кодекса). При устном обращении в районную администрацию по поводу продления договора аренды нам сказали что согласно данным поправкам в Земельном кодексе заключение нового договора аренды будет произведено только после обращения в суд с требованием заключения нового договора аренды. Распространяется ли действие данных поправок на договор заключенный до 01.03.2015? Т.е. в данном случае преимущественное право на продление аренды упущено? Как быть?
10 августа 2015, 09:38, вопрос №935510, Виктор Афанасьев, г. Ялуторовск
2 ответа
500 ₽
Вопрос решен
Земельное право
Договор аренды земельного участка при продаже гаража
У отца был гараж, продал в 2008 году. На гараж было свидетельство о собственности. При продаже заставили оформить договор аренды на земельный участок под гаражом. Гараж он продал, а договор аренды не переоформил (и не расторг), как оказалось. Проверил по ЕГРП – договор действительно зарегистрирован на отца в настоящее время. В 2014 году комитет земельных отношений прислал письмо, в котором требует оплатить за аренду участка и пеню. Вопросы: 1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды? 2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка? 3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка?
20 января 2015, 14:18, вопрос №692894, Андрей, г. Белгород
37 ответов
Дата обновления страницы 28.01.2016