Купля-продажа земельного участка с недостроем

Если нам регистратор зарегистрирует договор купли-продажи без указания на этот недострой (только участок), не получится ли так, что нам придется потом после сноса недостроя, вызывать кадастрового инженера, делать акт обследования земельного участка и убирать данный недострой из кадастра.

Анна

Здравствуйте Анна. Очень сомневаюсь, что регистратор зарегистрирует право собственности на участок с недостроем. 

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

38. Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом из сведений из реестра будет видно, что на участке находится объект недвижимости, которым при заключении договора никто не распорядился, что противоречит требованиям закона.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 1. Основные принципы земельного законодательства

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которомувсе прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Если же все таки такое произойдет, то при сносе данного объекта Вам придется вызывать кадастрового инженера для составления акта.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
Статья 23. Требования к акту обследования

1. Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено.

Здравствуйте, Анна! прежнему собственнику необходимо зарегистрировать право на объект незавершенного строительства, а затем продавать вместе с земельным участком.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
(пп. 3 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Однако Вам впоследствии придется обращаться к кадастровому инженеру, если снесете данный объект за составление акта обследования для снятия его с кадастрового учета и прекращения регистрации права собственности.

Уважаемая Анна!

полностью согласен с коллегами, регистрацию перехода права не проведут, у нас в регионе такая же практика и в соседних регионах также. Кроме того в отдельных отделах имеется практика проверке наличия объектов на публичной кадастровой карте или получение справок из местной администрации или кадастрового инженера об отсутствии построек. Так что Вам необходимо решить вопрос с постройкой перед покупкой земельного участка.

Удачи Вам.

Анна, здравствуйте. Соглашусь с коллегами, проблемы при регистрации могут быть, особенно с учетом того, что здание обозначено в кадастровом паспорте на земельный участок, поэтому регистратор ну никак не может его не заметить. Вместе с тем, необязательно, что строение, расположенное на земельном участке, является объектом недвижимости, и права на него подлежат государственной регистрации. Если недострой Вы собираетесь сносить, то можете конкретно прописать в договоре: «На земельном участке расположено недостроенное строение, подлежащее сносу, являющееся принадлежностью земельного участка и следующее при продаже судьбе главной вещи».

Строение обозначено в кадастровом паспорте в связи с тем, что согласно требованиям, на нем должны быть обозначены охранные зоны, здания, строения. В Вашем случае, как я понимаю, недострой не поставлен на кадастровый учет как объект недвижимости, поэтому после его сноса Вам не надо заказывать акт обследования, так как он необходим для снятия объекта с кадастрового учета. Ваш недострой на учете не стоит, поэтому снимать с учета нечего.