Консультируйтесь с юристом онлайн

240 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
240 юристов сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Как признать договор купли-продажи долей в квартире фиктивным, если он затевался, как дарение?

Добрый день. Как признать договор купли продажи притворным. Так как отец и брат хотели подарить мне свои доли в квартире. Но мы оформили договор купли продажи.

11 Июня 2017, 15:23, вопрос №1663674

Уточнение клиента

Если я, отец и брат пойдем в суд. Мы естественно не будем говорить что у меня проблема с женой. Мы просто напишем обоюдное согласие , что хотим договор признать притворным. Нам посоветовали сделать договор купли продажи в агентстве недвижимости, мол я получу налоговый вычет. Но я его в данный момент и не получал. Ещё вопрос, какие нужны доказательства и т.д. с нашей стороны чтоб оформили договор под дарение? Может расписка( задним числом) что ни кто не получал деньги? Что можно кроме заявления предоставить в суд?

11 Июня 2017, 15:33

Алексей оставил отзыв о сайте — показать

489 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (21)

  • Адвокат - Михаил
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Писать заявление в суд с требованием признать сделку недействительной (притворной​).

    10 Июня 2017, 15:46
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Илья
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Добрый день,

    А зачем вам это нужно? Фактически, как я понимаю, деньги с вас не требуют?

    10 Июня 2017, 17:34
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Добрый день. Дело в том, что появились новые обстоятельства про которые в тот момент не думали. Прожил с женой 20 лет, казалось любовь до гроба. Двое детей. Но жена загуляла. И хотя ещё живём вместе, в ЗАГС не ходили. Но отношения натянутые. И получается часть квартиры куплена в браке. Поэтому хочется переоформить сделку притворной. Я так понимаю, отец, брат, и я должны подать заявление в суд? Или можно это как то через натариуса, так сказать без судебного заседания?

    11 Июня 2017, 15:11
  • Юрист - Илья
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Или можно это как то через натариуса, так сказать без судебного заседания?

    Алексей

    Только через суд. Но шансы очень маленькие с учетом обстоятельств.

    11 Июня 2017, 15:14
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Как признать договор купли продажи притворным. Так как отец и брат хотели подарить мне свои доли в квартире. Но мы оформили договор купли продажи.

    Алексей

    Здравствуйте. Проблема состоит в том, что обычно договора дарения являются притворными, прикрывающими сделку купли-продажи. В Вашем случае не совсем ясно как Вы будете мотивировать притворность. Ведь недостаточно об этом заявить — необходимо и предоставить доказательства, обоснование такого заявления. А с этим может быть серьезная проблема. Мне представляется, что решать Вам надо по горячим следам сейчас — заключив соглашение о разделе имущества либо брачный договор, если еще будете к этому моменту в браке. 

    Признавать сделку купли-продажи притворной считаю малоперспективным.

    11 Июня 2017, 15:33
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Этот вариант с купли продажи нам предложили в агентстве недвижимости, мол я получу налоговый вычет. Поэтому и согласился на такой вариант. А так конечно же оформили дарение. Налоговый вычет кстати так и не получал

    11 Июня 2017, 15:40
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Мы просто напишем обоюдное согласие, что хотим договор признать притворным.

    Алексей

    Этого недостаточно, к сожалению. Более того, если речь будет идти о том, что Вы не уплатили цену договора — это лишь порождает право у не получивших деньги потребовать их у Вас в судебном порядке. Но на саму сделку это не повлияет. Разве что требовать в судебном порядке ее расторжения, что тоже не считаю перспективным. 

    Пытайтесь решить вопрос заключением соглашения. Это будет существенно проще и результативнее. 

    Кстати если будете обращаться в суд, жена может выступить третьим лицом, причем она вполне может быть против, а даже в случае если суд примет Ваше согласие с иском, он все равно обязан проверить, не нарушает ли признание иска прав третьих лиц — а он как минимум затрагивает права Вашей жены, т.к. из разряда совместной собственности это имущество переходит в разряд личного.

    11 Июня 2017, 15:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А что значит, решить вопрос заключением соглашения?

    11 Июня 2017, 15:51
  • Юрист - Илья
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Нам посоветовали сделать договор купли продажи в агентстве недвижимости, мол я получу налоговый вычет. Но я его в данный момент и не получал.

    Алексей

    Вот об этом вообще не стоит говорить, так как цель договора могут признать противоправной и вообще есть риск потерять квартиру.

    Может расписка( задним числом) что ни кто не получал деньги?

    Алексей

    Данная расписка, максимум о чем будет говорить, так о том, что обязательства по договору купли-продажи не исполнены, хотя скорее всего при регистрации сделки вы предоставляли противоположную расписку, иначе вам зарегистрировали бы ипотеку.

    11 Июня 2017, 15:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Так если могут признать противоправной сделку. Разве это не будет основанием дать обратный ход, и аннулировать сделку.? Почему я могу потерять квартиру?

    11 Июня 2017, 15:45
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Этот вариант с купли продажи нам предложили в агентстве недвижимости, мол я получу налоговый вычет. Поэтому и согласился на такой вариант. А так конечно же оформили дарение. Налоговый вычет кстати так и не получал

    Алексей

    Нет, это несущественно и на сделку никак не повлияет. Не рекомендую идти по такому пути — запутаетесь и сделаете еще хуже.

    11 Июня 2017, 15:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Так если могут признать противоправной сделку. Разве это не будет основанием дать обратный ход, и аннулировать сделку.? Почему я могу потерять квартиру?

    Алексей

    Это конечно крайний вариант, но тем не менее.Есть такая статья

    ГК РФ Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности

    Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

    Как видите в теории может закончиться и так.

    11 Июня 2017, 15:47
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Так я не получал налоговый вычет, и возвращать мне государству нечего. А если получу вычет и потом пойду в суд со своей проблемой и выеснится, что сделка была противоправной. Суд обяжет вернуть деньги государству, и может забрать квартиру? Или просто аннулировать сделку? Какие иные последствия могу иметь от этого?

    11 Июня 2017, 16:03
  • Юрист - Олег
    Юрист, г. Сыктывкар
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Алексей!

    Как вариант, можно предложить на сумму, которую Вы указали в расписке при покупке квартиры, заключить договор займа с отцом и братом.

    И если супруга будет противиться тому, чтобы при разделе оставить квартиру Вам, то можно обратить взыскание на общее имущество супругов, применив п.2 статьи 45 СК РФ:

    Статья 45. Обращение взыскания на имущество супругов
     …
    2. Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них.

    5. В случае заключения одним из супругов договора займа или совершения иной сделки, связанной с возникновением долга, такой долг может быть признан общим лишь при наличии обстоятельств, вытекающих из п. 2 ст. 45 СК РФ, бремя доказывания которых лежит на стороне, претендующей на распределение долга.

    («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)»
    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016))

    То есть Вы как бы взяли в займ у отца и брата денежную сумму на покупку и них же недвижимости на нужды семьи, полностью потратили этот заем на нужды семьи. И отец с братом могут обратить взыскание по данному договору на общее имущество супругов, то есть на купленную недвижимость.

    С Уважением,
    Олег Рябинин.

    11 Июня 2017, 15:59
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Алексей
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Алексей, приветствую!

    В дополнение к сказанному коллегами, должен указать вот еще на какой момент (п. 5 ст. 166 ГК РФ):

    5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

    На мой взгляд, стороне притворной сделки крайне проблематично доказать, что она вела себя добросовестно. Вы ведь, очевидно, знали, что заключаете притворную сделку с целью прикрыть дарение, т.е. действовали заведомо противозаконно. Ни о какой добросовестности здесь и речи быть не может.

    Далее, в соответствии с ч. 3 ст. 166 ГК РФ вам придется в суде доказывать свой интерес в признании сделки притворной:

    Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

    А интерес ваш состоит в том, чтобы перевести имущество из общей совместной собственности супругов в свою личную собственность. Есть определенные сомнения в том, что это можно считать охраняемым законом интересом.

    На мой взгляд, при таких обстоятельствах вероятность удовлетворения иска равна нулю.

    11 Июня 2017, 16:09
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    И отец с братом могут обратить взыскание по данному договору на общее имущество супругов, то есть на купленную недвижимость.

    Рябинин Олег

    Олег, мало того, что могут быть проблемы с экспертизой давности составления документа, если кто-то пожелает это сделать, так ведь и на саму собственность на квартиру это повлияет лишь опосредованно — то есть судов будет масса, недвижимость там не вся, а совместно нажитая, т.е. порядок обращения взыскания усложнен. В общем овчинка выделки не стоит, на мой вкус. 

    11 Июня 2017, 16:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Татьяна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Нам посоветовали сделать договор купли продажи в агентстве недвижимости, мол я получу налоговый вычет. Но я его в данный момент и не получал.

    Алексей

    и шанс его получить — ничтожный.

    Имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение квартиры не предоставляется, если сделка совершена между родственниками
    Это следует из положений пункта 5 статьи 220 и подпункта 11 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ.

    Установлено, в частности, что имущественные налоговые вычеты по НДФЛ, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ, не предоставляются в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.

    При этом взаимозависимыми лицами признаются: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

    См., например: <Письмо> Минфина России от 26.04.2017 N 03-04-05/25014 <О предоставлении имущественного вычета по НДФЛ при приобретении квартиры у взаимозависимого лица>

    11 Июня 2017, 16:17
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Так я не получал налоговый вычет, и возвращать мне государству нечего.

    Алексей

    Сделка у Вас (Вы сами будете это утверждать) притворная, т.е. направленная на незаконное получение вычетов от государства. Вы ее осуществили, а значит такое право получили. Теперь Вы от такого своего намерения отказываетесь, но при этом то, что Вы ее совершили Вы же не отрицаете, то есть цель сделки сами подтверждаете. 

    Я не уверен, что в Вашем случае даже если сделка будет признана противной основам правопорядка, в доход государства пойдет все полученное сторонами по сделке (не в связи с вычетом, а по сделке). Но тем не менее в ряде случаев такое возможно.

    11 Июня 2017, 16:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Татьяна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Алексей, вы не указали, когда по времени была совершена сделка купли-продажи. Но если это происходило недавно, следовательно, сделка нотариально удостоверялась. Нотариально удостоверенные сделки вообще очень редко признаются недействительными по какому-либо основанию.

    Важным может быть также, как именно в договоре установлено ваше обязательство об оплате.

    Коллега Рябинин указал вам на возможность составления договора займа на сумму цены договора.

    Но можно попробовать (в зависимости от содержания договора) «обыграть» ваше обязательство об оплате, преобразовав его в долговое обязательство и произвести «прощение долга» вашими продавцами вам как покупателю. Таким образом сделка при споре о разделе имущества может быть истолкована в вашу пользу как безвозмездная.

    11 Июня 2017, 16:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Договор был подписан 2015 год. Без нотариуса. Но стоит печать кадастровой. И в договоре есть фраза...... расчет между сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора.

    11 Июня 2017, 16:45
  • Юрист - Олег
    Юрист, г. Сыктывкар
    Общаться в чате

    могут быть проблемы с экспертизой давности составления документа, если кто-то пожелает это сделать, так ведь и на саму собственность на квартиру это повлияет лишь опосредованно — то есть судов будет масса, недвижимость там не вся, а совместно нажитая, т.е. порядок обращения взыскания усложнен. В общем овчинка выделки не стоит, на мой вкус.

    Колковский Юрий

    Экспертизу давности составления документа вряд ли кто-то будет проводить — это во-первых недешево, да и это же не уголовный процесс. И потом — этот договор займа фактически состоялся, когда была написана расписка без реальной передачи денег, поэтому в данном случае никто никого не обманывает. А то, что порядок взыскания усложнен, и бремя доказывания того, что на покупку квартиры были потрачены именно деньги, полученные по договору займа, лежит на взыскателях — это, конечно, факт. Просто иного варианта, на мой взгляд, нет.

    11 Июня 2017, 16:41
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Татьяна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Договор был подписан 2015 год. Без нотариуса. Но стоит печать кадастровой. И в договоре есть фраза… расчет между сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора.

    Алексей

    формулировка, конечно, «не очень хорошая» в том смысле, что она, даже если и вы и продавцы будете утверждать, что деньги не были переданы фактически ( нет ни расписки о получении денег, ни документов о перечисления через банк), может трактоваться как свидетельствующая о том, что деньги были переданы. А согласие супруги на покупку вы не получали?

    Риск с займом / распиской может быть в том, что если отношения с отцом и (или) братом испортятся, то они ведь могут и вправду потребовать возврата «долга».

    11 Июня 2017, 16:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    С отцом и братом отношения не испортиться. Мы порядочные люди. Согласия супруги на покупку доли квартиры не было. Просто знала что оформляются квартира. Она даже не знает сейчас все подробности. Супруга даже не знает что есть договор купли продажи.

    11 Июня 2017, 16:59
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Остаюсь при своем мнении — поскольку сейчас еще что-о можно решить миром, надо пытаться урегулировать вопрос соглашением или брачным договором. Это самый простой и действенный путь. Все остальные натыкаются на какие-нибудь сложности и очень могут не «сыграть».

    11 Июня 2017, 16:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Что значит, соглашение? Пока про развод речь не идёт. Но поход жены на ,,лево,, заклинил её разум, она сейчас не думает про семью, про детей. Я не понимаю как можно найти с ней соглашение? Хотя она пол года назад открыла бизнес, парикмахерская, она ИП. Мы покупали оборудование, делали ремонт помещения, помещение в аренде. Я имею какую то долю от этого в случае развода? Просто думаю написать соглашение что она не претендует на квартиру, а я не претендую на её бизнес. Это подходит под соглашение?

    11 Июня 2017, 17:08
  • Юрист - Татьяна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Остаюсь при своем мнении — поскольку сейчас еще что-о можно решить миром, надо пытаться урегулировать вопрос соглашением или брачным договором. Это самый простой и действенный путь. Все остальные натыкаются на какие-нибудь сложности и очень могут не «сыграть»

    Колковский Юрий

    Это, безусловно, был бы самый оптимальный вариант. В случае, если супруга чувствует вину за свое поведение, возможно, она и не будет против поделить имущество по «справедливости»… что  опять же не помешает ей в пределах сроков исковой давности оспорить при желании и БД и соглашение о разделе...

    Как еще один возможный вариант — подарить квартиру обратно отцу или брату… хотя уже потребуется согласие супруги 100%

    И тоже не исключены последующие риски…

    11 Июня 2017, 17:04
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Мы покупали оборудование, делали ремонт помещения, помещение в аренде. Я имею какую то долю от этого в случае развода? Просто думаю написать соглашение что она не претендует на квартиру, а я не претендую на её бизнес. Это подходит под соглашение?

    Алексей

    В самый раз. поскольку Вы имеете все права как на половину оборудования, так и на любого иного имущества, которое приобретено ею для использования в предпринимательской деятельности. Следует подготовить такое соглашение или брачный договор и удостоверить его у нотариуса. В этом случае любые телодвижения по оспариванию заключенного соглашения будут чреваты для обеих сторон в равной мере. 

    11 Июня 2017, 17:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Татьяна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Я имею какую то долю от этого в случае развода?

    Алексей

    по закону на 1/2, если имущество приобретено на общие средства супругов в период брака.

    Просто думаю написать соглашение что она не претендует на квартиру, а я не претендую на её бизнес. Это подходит под соглашение?

    Алексей

    соглашением о разделе  можно разделить только то, что есть в натуре. Брачным договором можно определить и судьбу будущего имущества. Соглашение можно заключать и в браке и после его расторжения, а БД — только в браке.

    11 Июня 2017, 17:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Татьяна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Следует подготовить такое соглашение или брачный договор и удостоверить его у нотариуса.

    Колковский Юрий

    поскольку в единичных случаях нотариусы соглашаются удостоверять договоры, которые не они готовили, то лучше составить список всего, что предполагается поделить, подготовить копии правоустанавливающих документов на имущество, подлежащее регистрации, и т.п. и с этим обратиться к нотариусу.

    11 Июня 2017, 17:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.