Добрый день. Как признать договор купли продажи притворным. Так как отец и брат хотели подарить мне свои доли в квартире. Но мы оформили договор купли продажи.
Если я, отец и брат пойдем в суд. Мы естественно не будем говорить что у меня проблема с женой. Мы просто напишем обоюдное согласие , что хотим договор признать притворным. Нам посоветовали сделать договор купли продажи в агентстве недвижимости, мол я получу налоговый вычет. Но я его в данный момент и не получал. Ещё вопрос, какие нужны доказательства и т.д. с нашей стороны чтоб оформили договор под дарение? Может расписка( задним числом) что ни кто не получал деньги? Что можно кроме заявления предоставить в суд?
Добрый день,
А зачем вам это нужно? Фактически, как я понимаю, деньги с вас не требуют?
Как признать договор купли продажи притворным. Так как отец и брат хотели подарить мне свои доли в квартире. Но мы оформили договор купли продажи.
Алексей
Здравствуйте. Проблема состоит в том, что обычно договора дарения являются притворными, прикрывающими сделку купли-продажи. В Вашем случае не совсем ясно как Вы будете мотивировать притворность. Ведь недостаточно об этом заявить — необходимо и предоставить доказательства, обоснование такого заявления. А с этим может быть серьезная проблема. Мне представляется, что решать Вам надо по горячим следам сейчас — заключив соглашение о разделе имущества либо брачный договор, если еще будете к этому моменту в браке.
Признавать сделку купли-продажи притворной считаю малоперспективным.
Мы просто напишем обоюдное согласие, что хотим договор признать притворным.
Алексей
Этого недостаточно, к сожалению. Более того, если речь будет идти о том, что Вы не уплатили цену договора — это лишь порождает право у не получивших деньги потребовать их у Вас в судебном порядке. Но на саму сделку это не повлияет. Разве что требовать в судебном порядке ее расторжения, что тоже не считаю перспективным.
Пытайтесь решить вопрос заключением соглашения. Это будет существенно проще и результативнее.
Кстати если будете обращаться в суд, жена может выступить третьим лицом, причем она вполне может быть против, а даже в случае если суд примет Ваше согласие с иском, он все равно обязан проверить, не нарушает ли признание иска прав третьих лиц — а он как минимум затрагивает права Вашей жены, т.к. из разряда совместной собственности это имущество переходит в разряд личного.
Здравствуйте, Алексей!
Как вариант, можно предложить на сумму, которую Вы указали в расписке при покупке квартиры, заключить договор займа с отцом и братом.
И если супруга будет противиться тому, чтобы при разделе оставить квартиру Вам, то можно обратить взыскание на общее имущество супругов, применив п.2 статьи 45 СК РФ:
Статья 45. Обращение взыскания на имущество супругов
…
2. Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них.
5. В случае заключения одним из супругов договора займа или совершения иной сделки, связанной с возникновением долга, такой долг может быть признан общим лишь при наличии обстоятельств, вытекающих из п. 2 ст. 45 СК РФ, бремя доказывания которых лежит на стороне, претендующей на распределение долга.
(«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016))
То есть Вы как бы взяли в займ у отца и брата денежную сумму на покупку и них же недвижимости на нужды семьи, полностью потратили этот заем на нужды семьи. И отец с братом могут обратить взыскание по данному договору на общее имущество супругов, то есть на купленную недвижимость.
С Уважением,
Олег Рябинин.
могут быть проблемы с экспертизой давности составления документа, если кто-то пожелает это сделать, так ведь и на саму собственность на квартиру это повлияет лишь опосредованно — то есть судов будет масса, недвижимость там не вся, а совместно нажитая, т.е. порядок обращения взыскания усложнен. В общем овчинка выделки не стоит, на мой вкус.
Колковский Юрий
Экспертизу давности составления документа вряд ли кто-то будет проводить — это во-первых недешево, да и это же не уголовный процесс. И потом — этот договор займа фактически состоялся, когда была написана расписка без реальной передачи денег, поэтому в данном случае никто никого не обманывает. А то, что порядок взыскания усложнен, и бремя доказывания того, что на покупку квартиры были потрачены именно деньги, полученные по договору займа, лежит на взыскателях — это, конечно, факт. Просто иного варианта, на мой взгляд, нет.
Алексей, приветствую!
В дополнение к сказанному коллегами, должен указать вот еще на какой момент (п. 5 ст. 166 ГК РФ):
5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
На мой взгляд, стороне притворной сделки крайне проблематично доказать, что она вела себя добросовестно. Вы ведь, очевидно, знали, что заключаете притворную сделку с целью прикрыть дарение, т.е. действовали заведомо противозаконно. Ни о какой добросовестности здесь и речи быть не может.
Далее, в соответствии с ч. 3 ст. 166 ГК РФ вам придется в суде доказывать свой интерес в признании сделки притворной:
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
А интерес ваш состоит в том, чтобы перевести имущество из общей совместной собственности супругов в свою личную собственность. Есть определенные сомнения в том, что это можно считать охраняемым законом интересом.
На мой взгляд, при таких обстоятельствах вероятность удовлетворения иска равна нулю.
Нам посоветовали сделать договор купли продажи в агентстве недвижимости, мол я получу налоговый вычет. Но я его в данный момент и не получал.
Алексей
и шанс его получить — ничтожный.
Имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение квартиры не предоставляется, если сделка совершена между родственниками
Это следует из положений пункта 5 статьи 220 и подпункта 11 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ.
Установлено, в частности, что имущественные налоговые вычеты по НДФЛ, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ, не предоставляются в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.
При этом взаимозависимыми лицами признаются: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.
См., например: <Письмо> Минфина России от 26.04.2017 N 03-04-05/25014 <О предоставлении имущественного вычета по НДФЛ при приобретении квартиры у взаимозависимого лица>
Алексей, вы не указали, когда по времени была совершена сделка купли-продажи. Но если это происходило недавно, следовательно, сделка нотариально удостоверялась. Нотариально удостоверенные сделки вообще очень редко признаются недействительными по какому-либо основанию.
Важным может быть также, как именно в договоре установлено ваше обязательство об оплате.
Коллега Рябинин указал вам на возможность составления договора займа на сумму цены договора.
Но можно попробовать (в зависимости от содержания договора) «обыграть» ваше обязательство об оплате, преобразовав его в долговое обязательство и произвести «прощение долга» вашими продавцами вам как покупателю. Таким образом сделка при споре о разделе имущества может быть истолкована в вашу пользу как безвозмездная.
Добрый день. Дело в том, что появились новые обстоятельства про которые в тот момент не думали. Прожил с женой 20 лет, казалось любовь до гроба. Двое детей. Но жена загуляла. И хотя ещё живём вместе, в ЗАГС не ходили. Но отношения натянутые. И получается часть квартиры куплена в браке. Поэтому хочется переоформить сделку притворной. Я так понимаю, отец, брат, и я должны подать заявление в суд? Или можно это как то через натариуса, так сказать без судебного заседания?
Только через суд. Но шансы очень маленькие с учетом обстоятельств.