ДГИ предлагают квартиру по договору купли-продажи, нам нужно грамотно составить перед получением квартиры документы. И дальше развод

Здравствуйте Валентина.

квартир по договору купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредита
1) Можем ли мы перед заключением договора на новую квартиру, составить с отчимом документ, по которому, он обменивает свою ¼ часть новой квартиры на 1 комнату в коммуналке?

Каким образом, отчим может распоряжаться имуществом, которого у него еще нет? Т.е, он конечно будет иметь право в дальнейшем после приобретения квартиры и регистрации своего права собственности распорядиться ею по своему усмотрению, в т.ч. и путем обмена,   да и то, если речь идет об ипотеке, после ее погашения, т.к. она будет находится в залоге  и распорядиться ею в данный период можно будет только с соответствующего разрешения кредитного учреждения.

Статья 209 Гражданского кодекса РФ:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статья 567 Гражданского кодекса РФ:

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

2) Если он будет против такого варианта, как мы можем все это сделать?

Этот вариант по моему мнению не подойдет, даже если он будет «за».

2) Как грамотно все оформить и развестись?

3) Или можно, как-то по другому все это решить?

Приобрести квартиру на указанных условиях, после чего заняться приватизацией комнат.

После этого имущество будет надлежащим образом закреплено на праве собственности в части им полагающейся, т.е. за матерью и за отчимом и они будут вправе решать вопрос касающийся либо распоряжения принадлежавшей им частью имущества, а также раздела того имущества которое ими было нажито в браке, если речь идет о том, что они состоят в зарегистрированном браке.

Статья 34 Семейного кодекса РФ:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Статья 38 Семейного кодекса РФ:

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.
Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.

Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.

6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность.

7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Статья 39 Семейного кодекса РФ:

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

он нам должен еще денег по расписке, которой более 5 лет.

Что касается расписки, необходимо определить по ней, когда он обязан был возвратить денежные средства, т.к. общий срок исковой давности составляет 3 года.

Статья 196 Гражданского кодекса РФ:

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Здравствуйте.

он нам должен еще денег по расписке, которой более 5 лет.

Валентина

Срок исковой давности — 3 года, в данном случае если отчим в суде заявит о пропуске срока исковой давности, суд откажет во взыскании суммы займа.

1) Можем ли мы перед заключением договора на новую квартиру, составить с отчимом документ, по которому, он обменивает свою ¼ часть новой квартиры на 1 комнату в коммуналке?

Валентина

Поскольку комнаты в коммуналке еще не приватизированы, распоряжаться ими вы не можете. Соответственно, обязательство обменять не существующую собственность на иную пока что не существующую собственность — довольно спорно. Гражданскому праву известны сделки с имуществом, которое еще только будет приобретено в будущем, но реализовать подобные обязательства крайне затруднительно. Н-р, ваш отчим попросту откажется участвовать в приватизации и обменивать уже будет нечего.

После покупки квартиры хотим приватизировать наши 2 комнаты в коммуналке и подать на развод с разделением имущества +

Валентина

Отчим будет иметь долю в обеих купленных квартирах, комната же, полученная в порядке приватизации, сразу будет поделена по долям между ним и вами. Поэтому в идеале развестись, а потом покупать квартиры. Либо заключить брачный договор, согласно которому купленные квартиры остаются в собственности жены, а муж получает денежную компенсацию. Потом вместо денежной компенсации передать ему приватизированные комнаты. Но опять же — он может отказаться приватизировать и просто требовать деньги за свою долю в новых квартирах, в итоге получит и коммуналку, и деньги. 

Еще вариант — брачный договор, после покупки квартир вы все «выписываетесь» из коммунальной квартиры и он приватизирует ее на себя, параллельно со снятием с учета пишет вам расписку, якобы ваша мама передала ему компенсацию за долю в новых квартирах. В итоге погашается обязательство по выплате его доли и он получает коммунальные комнаты в свою собственность. 

Ну и обычный вариант — покупаете квартиры, приватизируете комнаты и мама с отчимом заключают соглашение о разделе совместно нажитого имущества, по которому он получает комнаты, а она доли в квартирах.

Но, как обычно, все такие схемы раздела между родственниками основаны, по большей части, на доверии друг другу. 

Поддерживаю юриста Агибалова Ивана, что писать о том чего еще нет нельзя.  Ст. 209 ГК РФ. Если он вам должен денег по расписке, то уговаривайте его не участвовать в приватизации этих двух комнат. Но если он откажется, то заставить его нельзя. Поскольку у вас новая квартира будет приобретаться на всех  то собственниками будут все. То можете например  сделать так. он будет собственником 1/4 новой квартиры, а вы будете собственниками этой коммуналки трое или двое, если конечно заставите его отказаться от приватизации и затем совершите договор мены его 1/4 в новой квартире на 1/3 или 1/2 того кто здесь будет собственником здесь в коммуналке.  Но это всё потом после заключения договора на новую квартиру.  Здесь правда осложняется что и банк у вас участвует в этой сделке. Но это потом можно будет всё обдумать конкретно. Главное чтобы он отказался от приватизации в коммуналке, тогда уже шансов у вас будет больше что-то предпринять.  Если не откажется, то тоже можно предпринимать что-то для решения проблемы, т.к. у него здесь будет 1/4 часть и там будет 1/4 часть… Тоже можно будет заключить какой-то договор мены.

Здравствуйте, Валентина! Я в данном случае соглашусь с коллегой Наумовой Анастасией в той части, что урегулировать вопросы будущего имущества позволяет только брачный договор. Так, Вам указали на то, что

писать о том чего еще нет нельзя.

Гудкова Галина

не совсем верно с точки зрения брачного договора, поскольку в силу ст. 42 СК РФ

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Права и обязанности, предусмотренные брачным
договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в
зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий.

Но, поскольку в Вашем случае в приватизации и в последующей покупке квартиры участвуют не только супруги, то я поддержу коллег в части того, что сначала лучше оформить все в собственность, а потом заключать договор мены, например.

В дополнение к мнению коллег также хотелось отметить следующее. В Вашей ситуации меня больше смущает то, что

он нам должен еще денег по расписке, которой более 5 лет.

Валентина

Во-первых, коллеги уже указали на срок исковой давности. В данном случае нужно смотреть срок, до которого должны быть возвращены денежные средства, а также не совершалось ли действий по признанию долга, которые могут вести отсчет срока исковой давности (3 года) с другой даты, чтобы заемщик в последующем не смог сослаться на его пропуск. Кроме того, Вы вправе подписать сейчас любой документ, например, акт сверки, чтобы подтвердить, что заемщик до сих пор признает долг.

Во-вторых, не совсем понятно, у кого брались денежные средства в займ, поскольку, если долг брался в момент брака, то Вы должны учитывать, что выплата долга — эта также совместная обязанность супругов, поэтому вероятность возложения 1/2 долга на супругу после расторжения брака не исключена (для полноценной консультации нужно смотреть документы и разбираться детальнее).