8 812 467-37-61
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
489 ₽
Вопрос решен

Относится ли нежилое здание к Жилищному Кодексу

Добрый день.

Подскажите, пожалуйста.

Есть нежилое здание (отдельно стоящий паркинг). Внешне напоминает "народный гараж" в г.Москва.

Собственники обладают парковочными местами, которые обозначены в свидетельстве о праве на собственность, как нежилые помещения.

В здании отсутствуют какие-либо жилые помещения.

Собственники принимали данные помещения по передаточному акту со стороны застройщика в соответствии с договором долевого участия.

Есть управляющая организация, которая сразу после ввода здания в эксплуатацию начала выставлять счета, по высоким ценам, собственникам за обслуживание паркинга без проведения какого-либо собрания собственников на котором должны были приняты такие вопросы как:

- форма управления зданием (паркингом);

- утверждение договора управления;

- утверждение тарифа на обслуживание паркинга.

При жалобе собственников о незаконности нахождения управляющей организации, управления зданием и тарифами, управляющая организация ссылается на договор между ней и застройщиком, в котором застройщик назначает управляющую организацию быть ответственной за обслуживание паркингом и сбор средств с собственников парковочных мест.

Кроме того отсутствует какой-либо договор, и не предложен к его заключению, между собственниками и управляющей организацией.

Также в договоре долевого строительства и передаточном акте отсутствуют какие-либо положения, при которых застройщик должен передать здание управляющей организации в одностороннем порядке без согласия собственников, с дальнейшим выставлением счетов управляющей организацией собственникам за обслуживание паркинга.

В договоре между застройщиком и управляющей организацией указано основание при котором был заключен данный договор, а именно часть 14 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ.

Подскажите, пожалуйста, является данный договор легитимным?

И обязаны ли собственники оплачивать выставляемые счета управляющей организацией не имея какого-либо договора на руках, в том числе публичного, на основании договора управляющей организации и застройщика?

И самый главный вопрос, правомерно ли применение Жилищного Кодекса РФ к отдельностоящему нежилому зданию (паркингу)?

Спасибо.

Показать полностью
, Сергей, г. Москва
Людмила Абаполова
Людмила АбаполоваЭксперт
Юрист, г. Орск

Уважаемый Сергей!

Полагаю, что данный пункт к указанным Вами отношениям  неприменим

часть 14 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ.

Сергей

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Вышеуказанная статья регламентирует отношения между управляющей компанией и собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
(п. 6 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

правомерно ли применение Жилищного Кодекса РФ к отдельностоящему нежилому зданию (паркингу)?

Сергей

Полагаю, что неправомерно, потому что парковочные места (паркинг)  не являются объектом жилищных правоотношений. В данном случае, должны применяться нормы Гражданского кодекса РФ, которые регулируют правоотношения между участниками долевой собственности.

1
0
1
0
Сергей
Сергей
Клиент, г. Москва

Людмила, благодарю за ваш позитивный для меня ответ.

Еще хотелось бы услышать дополнительно Ваше мнение, касательно ниже приведенного ответа Михалева Юрия. Законодательство у нас имеет двоякий смысл и хотелось бы перед подачей иска в суд услышать ответы с различных сторон вопроса.

Спасибо.

Цитирую:

"Здравствуйте.

В Вашем случае применение Жилищного кодекса РФ к отдельно нежилому зданию напрямую не правомерно.

Однако, часть правовых норм может применяться по аналогии.

Так, издав Постановление Пленума от 23.07.2009 N 64 Пленум Высшего Арбитражного суда РФ признал возможность применения норм, направленных на регулирование отношений между собственниками жилых помещений, к отношениям между собственниками нежилых помещений (ст. ст. 289, 290 ГК РФ).

Кроме этого, рекомендую ознакомиться с Постановлением пятнадцатого арбитражного суда от 16 декабря 2010 года Дело N А53-7807/2010

http://domovodstvo.ru/fas/9A669A5B801AC026C325785F00230657.html

"

Еще хотелось бы услышать дополнительно Ваше мнение, касательно ниже приведенного ответа Михалева Юрия. Законодательство у нас имеет двоякий смысл и хотелось бы перед подачей иска в суд услышать ответы с различных сторон вопроса.

Сергей

Уважаемый Сергей, я  согласна с коллегой в той части, что поскольку отношения между собственниками нежилых помещений и УК прямо законодательством не урегулированы, то нормы жилищного законодательства могут быть применены только по аналогии (в частности, порядок проведения общего собрания собственников и т.д.). ПРо этого и указано в Постановлении Пленума ВАС

Так, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании,прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Правовая конструкция регламентации отношений сособственников общего имущества многоквартирного дома, закрепленная в Жилищном кодексе Российской Федерации, представляет собой частный случай регулирования отношений долевой собственности в связи со спецификой объекта такой собственности. Указанная модель регулирования учитывает множественность сособственников и затруднительность согласования воли всех сособственников, как это предполагает общая модель регулирования (246, 246 ГК РФ). По указанной причине решения собственников помещений в многоквартирном доме принимаются по принципу большинства голосов при строгой регламентации порядка проведения общего собрания (ст. 44 — 48 ЖК РФ).
1
0
1
0
Иван Агибалов
Иван АгибаловЭксперт
Юрист, г. Москва
9.9 рейтинг

Здравствуйте Сергей.

Как Вы верно подметили

Кроме того отсутствует какой-либо договор, и не предложен к его заключению, между собственниками и управляющей организацией.

Между тем, существуют отдельные положения в отношении порядка управления, согласно которому:

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 мая 2013 года N 416

О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами

1. Настоящие Правила устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом:
в) управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом, в том числе в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

II. Стандарты управления многоквартирным домом
4. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:
д) организация оказания услуг и выполнения работ,предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:
определение способа оказания услуг и выполнения работ; подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;
выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме; заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
заключение с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг; заключение договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации);
заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме;
осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;
ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
http://docs.cntd.ru/document/4...

Т.е. даже если отнести этот вопрос к пп. «д» вышеуказанного постановления Правительства РФ - достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме, в любом случае должен быть принят соответствующий перечень общим собранием собственников, в который также должны быть включены и услуги за обслуживание паркинга, а также соответственно заключен иной договор направленный на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме

2
0
2
0
Сергей
Сергей
Клиент, г. Москва

Иван, спасибо за ответ!

Управляющая организация также ссылается на то что она пришла в нежилое здание ввиду того что здание введенное в эксплуатацию должно кем то обслуживаться и она пришла туда как временная управляющая организация до момента проведения общего собрания собственников и утверждения на нём новой или нынешней управляющей организации (в договоре между УО и застройщиком прописано аналогичное условие, что срок действия договора определен до выбора собственниками новой управляющей организаци). И также УО делает дополнение в своих объяснениях, что в случаях с жилыми домами, временная компания заступает на обслуживание максимум на 3 месяца, а в случае с нежилыми, такой нормы не прописано и обслуживать объект как временная управляющая компания, они могут бесконечно, до выбора собственниками новой УО.

Правомерно ли подобное утверждение?

Юрий Михалев
Юрий Михалев
Юрист, г. Омск

Здравствуйте.

 В Вашем случае применение Жилищного кодекса РФ к отдельно нежилому зданию напрямую не правомерно.

 Однако, часть правовых норм может применяться по аналогии.

Так, издав Постановление Пленума от 23.07.2009 N 64 Пленум Высшего Арбитражного суда РФ  признал возможность применения норм, направленных на регулирование отношений между собственниками жилых помещений, к отношениям между собственниками нежилых помещений (ст. ст. 289, 290 ГК РФ).

 Кроме этого, рекомендую ознакомиться с Постановлением пятнадцатого арбитражного суда от 16 декабря 2010 года  Дело N А53-7807/2010

http://domovodstvo.ru/fas/9A66...

1
0
1
0
Сергей
Сергей
Клиент, г. Москва

Юрий, спасибо большое за ответ.

Подобную практику я и искал.

Но не до конца понимаю один момент .

Собственники хотят попробовать признать договор недействительным между застройщиком и управляющей организацией.

В одном из пунктов договора между застройщиком и управляющей организацией они указывают что договор заключен на основании части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Если жилищный кодекс не применим к нежилыми зданиям, то договор нелегитимный.

Все таки применим ли ЖК РФ к нежилому зданию (паркингу) в рамках части 14 статьи 161 ЖК РФ?

Сергей, я ранее писал, что нормы Жилищного кодекса не могут применяться к правоотношениям, связанным с нежилым зданием, напрямую.

 Между тем, эти нормы могут применяться по аналогии закона.

В Вашем случае взаимоотношения сособственников паркинга с управляющей организацией по поводу предоставления услуг Гражданским кодексом в большей части не урегулировано, в частности, не урегулирован порядок проведения собраний, голосование на собраниях, выбор управляющей компании сособственниками и т.д.), поэтому часть статей ЖК РФ регулирует и Ваши вопросы.

1
0
1
0
Артем Андреев
Артем Андреев
Юрист

Здравствуйте. 
Конечно же вы не обязаны уплачивать по счетам управляющей организации, поскольку у вас с ними не заключен договор на обслуживание паркинга. В данном случае, вам можете написать письмо в эту организацию и разъяснить, что без договора вы не будете ничего оплачивать. Помещения находятся у вас в собственности и по данному вопросу не было общего собрания жильцов, для принятия коллективного решения в определении лица, которое будет уполномочено на заключение такого договора, выражая при этом общую волю.
Говорить о легитимности договора между застройщиком и управляющей компанией не стоит, поскольку  в вашем договоре долевого строительства и других договорах нет ссылок на управляющую организацию.
Жилищный кодекс не регулирует отношения, связанные с нежилыми помещениями. Однако, в судебном процессе суд может применить аналогию к данным правоотношениям. Но даже, в этом случае, считаю что суд встанет на вашу сторону.

В любом случае, наилучшим вариантом для Вас является обращение к юристу, который поможет Вам с решением данного вопроса, а также поспособствует достижению поставленных задач.

1
0
1
0
Сергей
Сергей
Клиент, г. Москва

Артем, спасибо за ответ.

Безусловно юрист нужен будет, но для понимания стоит ли затевать драку, вопрос был сперва адресован на данный ресурс, чтобы взвесить все "ЗА" и "Против".

На данный момент на собственников управляющая организация подает в мировые суды. Во вложении вы найдете пример.

Похожие вопросы
Интеллектуальная собственность
Относятся ли описанные в задаче преступления к коррупционным преступлениям?
Задача №1 Гражданин Куприянов заключил договор с издательством «Литературный мир», в соответствии с которым был написан роман «Янтарный колодец». По желанию автора, произведение было опубликовано под псевдонимом Иван Громов. После публикации романа, неизвестные лица выложили произведение в полном объеме в сети «Интернет», что вызвало сложности в реализации напечатанного тиража романа «Янтарный колодец» в количестве, запланированном издательством «Литературный мир». Автор произведения, в свою очередь, также лишился значительной части своего гонорара, который напрямую зависел от продаж печатного издания. Кроме того, гражданин Куприянов в одном из книжных магазинов обнаружил свой роман «Янтарный колодец», опубликованный под издательством «Радуга». 1. Что такое псевдоним и каково его правовое значение? 2. Что такое договор и каковы его условия? 3. Какие права нарушены вышеуказанными действиями? 4. Какой иск должен быть предъявлен для защиты интересов гражданина Куприянова? 5. Как должен поступить гражданин Куприянов в том случае, если он не хочет раскрывать свое авторство в отношении литературного произведения? 6. Составьте проект искового заявления Задача №2 Хоменко А.Н., обладая хорошими организаторскими способностями и склонностью к лидерству, имея преступный опыт совершения разбоев в составе организованной группы, объединил ряд активных криминально настроенных лиц из ближнего окружения, вооружил их огнестрельным оружием с боеприпасами и предметами, используемыми в качестве оружия, обучил их выполнению криминальных задач. Участники группы ФИО1, ФИО2 и ФИО3 объединились на основе длительного знакомства и доверительных отношений с Хоменко, общего криминального опыта, что обусловило её устойчивость и организованность, о чём свидетельствуют наличие постоянных связей между её участниками, единая цель совместного совершения ряда тождественных преступлений при постоянстве форм и методов преступной деятельности в течение достаточно длительного промежутка времени. В период с 27 марта 2020 года по 24 сентября 2020 года Хоменко А.Н. и другие участники группы совершили 4 нападения на граждан в целях хищения чужого имущества с применением огнестрельного оружия и предметов, используемых в качестве оружия: 1. Определите вид преступной группы, охарактеризуйте ее признаки. 2. Квалифицируйте содеянное каждым из участников преступного объединения. 3. Как следует квалифицировать совершенные с 27 марта 2020 г. по 24 сентября 2020 г. нападения на граждан? 4. По каким правилам должно быть назначено наказание организатору и участникам преступного объединения? 5. Относятся ли описанные в задаче преступления к коррупционным преступлениям? Нужна помощь Очень сложно найти материалы а сдавать уже скоро
, вопрос №3042705, Sam Argent, г. Москва
Земельное право
Обязано ли общество заключить договор аренды земли, на которой расположено арендуемое этим обществом здание?
Добрый день. Краткое описание ситуации: Общество арендует у Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ) отдельно стоящее нежилое здание. Срок аренды с мая 2016 по апрель 2026 Договор аренды зарегистрирован в Россреестре. В марте 2021 ДГИ выставило претензию о необходимости заключить договор аренды земли под данным нежилым зданием и произвело расчет неосновательного обогащения за предыдущие периоды, а именно с даты начала заключения договора (с мая 2016) по февраль 2021 Вопрос: 1. Обязано ли общество в данном случае вообще заключать договор аренды земли ? 2. Не нарушены ли сроки исковой давности при расчете неосновательного обогащения ? Я так понимаю, что неосновательное обогащение должно быть расчситано за 3 предыдущих года, т.е. с февраля 2018 по февраль 2021 Заранее спасибо !
, вопрос №3043533, Артем, г. Москва
Недвижимость
Будет ли принято ходатайство в определении суда о принятии и подготовке дела к производству?
Здравствуйте! Если к иску приложено ходатайство истца об истребовании доказательств согласованного управлением архитектуры и градостроительства администрации города на проект строительства здания и акта ввода здания в эксплуатацию, но не было мотивировано отсутствие у истца надлежащим образом заверенных копий этих документов. Будет ли принято ходатайство в определении суда о принятии и подготовке дела к производству?
, вопрос №3043868, Eugenu Virsky, г. Москва
Недвижимость
Здравствуйте, если есть только ордер и там вписаны 2 человека, и нет никого договора, можно ли выйграть суд, и дом не где на балансе не стоит, как найти куда он относиться
Здравствуйте, если есть только ордер и там вписаны 2 человека, и нет никого договора, можно ли выйграть суд, и дом не где на балансе не стоит, как найти куда он относиться
, вопрос №3044187, олеся, г. Москва
Дата обновления страницы 07.06.2017