Консультируйтесь с юристом онлайн

272 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
272 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Относится ли нежилое здание к Жилищному Кодексу

Добрый день.

Подскажите, пожалуйста.

Есть нежилое здание (отдельно стоящий паркинг). Внешне напоминает "народный гараж" в г.Москва.

Собственники обладают парковочными местами, которые обозначены в свидетельстве о праве на собственность, как нежилые помещения.

В здании отсутствуют какие-либо жилые помещения.

Собственники принимали данные помещения по передаточному акту со стороны застройщика в соответствии с договором долевого участия.

Есть управляющая организация, которая сразу после ввода здания в эксплуатацию начала выставлять счета, по высоким ценам, собственникам за обслуживание паркинга без проведения какого-либо собрания собственников на котором должны были приняты такие вопросы как:

- форма управления зданием (паркингом);

- утверждение договора управления;

- утверждение тарифа на обслуживание паркинга.

При жалобе собственников о незаконности нахождения управляющей организации, управления зданием и тарифами, управляющая организация ссылается на договор между ней и застройщиком, в котором застройщик назначает управляющую организацию быть ответственной за обслуживание паркингом и сбор средств с собственников парковочных мест.

Кроме того отсутствует какой-либо договор, и не предложен к его заключению, между собственниками и управляющей организацией.

Также в договоре долевого строительства и передаточном акте отсутствуют какие-либо положения, при которых застройщик должен передать здание управляющей организации в одностороннем порядке без согласия собственников, с дальнейшим выставлением счетов управляющей организацией собственникам за обслуживание паркинга.

В договоре между застройщиком и управляющей организацией указано основание при котором был заключен данный договор, а именно часть 14 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ.

Подскажите, пожалуйста, является данный договор легитимным?

И обязаны ли собственники оплачивать выставляемые счета управляющей организацией не имея какого-либо договора на руках, в том числе публичного, на основании договора управляющей организации и застройщика?

И самый главный вопрос, правомерно ли применение Жилищного Кодекса РФ к отдельностоящему нежилому зданию (паркингу)?

Спасибо.

foruforum.pdfm.pdf
07 Июня 2017, 00:03, вопрос №1659920 Сергей, г. Москва
489 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (9)

  • Юрист - Людмила
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист, г. Орск
    Общаться в чате

    Уважаемый Сергей!

    Полагаю, что данный пункт к указанным Вами отношениям  неприменим

    часть 14 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ.

    Сергей

    14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

    Вышеуказанная статья регламентирует отношения между управляющей компанией и собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме

    6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
    (п. 6 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

    правомерно ли применение Жилищного Кодекса РФ к отдельностоящему нежилому зданию (паркингу)?

    Сергей

    Полагаю, что неправомерно, потому что парковочные места (паркинг)  не являются объектом жилищных правоотношений. В данном случае, должны применяться нормы Гражданского кодекса РФ, которые регулируют правоотношения между участниками долевой собственности.

    07 Июня 2017, 00:14
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Людмила, благодарю за ваш позитивный для меня ответ.

    Еще хотелось бы услышать дополнительно Ваше мнение, касательно ниже приведенного ответа Михалева Юрия. Законодательство у нас имеет двоякий смысл и хотелось бы перед подачей иска в суд услышать ответы с различных сторон вопроса.

    Спасибо.

    Цитирую:

    "Здравствуйте.

    В Вашем случае применение Жилищного кодекса РФ к отдельно нежилому зданию напрямую не правомерно.

    Однако, часть правовых норм может применяться по аналогии.

    Так, издав Постановление Пленума от 23.07.2009 N 64 Пленум Высшего Арбитражного суда РФ признал возможность применения норм, направленных на регулирование отношений между собственниками жилых помещений, к отношениям между собственниками нежилых помещений (ст. ст. 289, 290 ГК РФ).

    Кроме этого, рекомендую ознакомиться с Постановлением пятнадцатого арбитражного суда от 16 декабря 2010 года Дело N А53-7807/2010

    http://domovodstvo.ru/fas/9A669A5B801AC026C325785F00230657.html

    "

    07 Июня 2017, 07:58
  • Юрист - Иван
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте Сергей.

    Как Вы верно подметили

    Кроме того отсутствует какой-либо договор, и не предложен к его заключению, между собственниками и управляющей организацией.

    Между тем, существуют отдельные положения в отношении порядка управления, согласно которому:

    ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


    ПОСТАНОВЛЕНИЕ


    от 15 мая 2013 года N 416


    О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами

    1. Настоящие Правила устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом:

    в) управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом, в том числе в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;


    II. Стандарты управления многоквартирным домом

    4. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:

    д) организация оказания услуг и выполнения работ,предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:

    определение способа оказания услуг и выполнения работ; подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;

    выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме; заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

    заключение с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг; заключение договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации);

    заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме;

    осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;

    ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
    http://docs.cntd.ru/document/4...

    Т.е. даже если отнести этот вопрос к пп. «д» вышеуказанного постановления Правительства РФ - достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме, в любом случае должен быть принят соответствующий перечень общим собранием собственников, в который также должны быть включены и услуги за обслуживание паркинга, а также соответственно заключен иной договор направленный на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме

    07 Июня 2017, 00:34
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Иван, спасибо за ответ!

    Управляющая организация также ссылается на то что она пришла в нежилое здание ввиду того что здание введенное в эксплуатацию должно кем то обслуживаться и она пришла туда как временная управляющая организация до момента проведения общего собрания собственников и утверждения на нём новой или нынешней управляющей организации (в договоре между УО и застройщиком прописано аналогичное условие, что срок действия договора определен до выбора собственниками новой управляющей организаци). И также УО делает дополнение в своих объяснениях, что в случаях с жилыми домами, временная компания заступает на обслуживание максимум на 3 месяца, а в случае с нежилыми, такой нормы не прописано и обслуживать объект как временная управляющая компания, они могут бесконечно, до выбора собственниками новой УО.

    Правомерно ли подобное утверждение?

    07 Июня 2017, 07:13
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Омск
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

     В Вашем случае применение Жилищного кодекса РФ к отдельно нежилому зданию напрямую не правомерно.

     Однако, часть правовых норм может применяться по аналогии.

    Так, издав Постановление Пленума от 23.07.2009 N 64 Пленум Высшего Арбитражного суда РФ  признал возможность применения норм, направленных на регулирование отношений между собственниками жилых помещений, к отношениям между собственниками нежилых помещений (ст. ст. 289, 290 ГК РФ).

     Кроме этого, рекомендую ознакомиться с Постановлением пятнадцатого арбитражного суда от 16 декабря 2010 года  Дело N А53-7807/2010

    http://domovodstvo.ru/fas/9A66...

    07 Июня 2017, 07:13
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Юрий, спасибо большое за ответ.

    Подобную практику я и искал.

    Но не до конца понимаю один момент .

    Собственники хотят попробовать признать договор недействительным между застройщиком и управляющей организацией.

    В одном из пунктов договора между застройщиком и управляющей организацией они указывают что договор заключен на основании части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

    Если жилищный кодекс не применим к нежилыми зданиям, то договор нелегитимный.

    Все таки применим ли ЖК РФ к нежилому зданию (паркингу) в рамках части 14 статьи 161 ЖК РФ?

    07 Июня 2017, 07:50
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Омск
    Общаться в чате

    Сергей, я ранее писал, что нормы Жилищного кодекса не могут применяться к правоотношениям, связанным с нежилым зданием, напрямую.

     Между тем, эти нормы могут применяться по аналогии закона.

    В Вашем случае взаимоотношения сособственников паркинга с управляющей организацией по поводу предоставления услуг Гражданским кодексом в большей части не урегулировано, в частности, не урегулирован порядок проведения собраний, голосование на собраниях, выбор управляющей компании сособственниками и т.д.), поэтому часть статей ЖК РФ регулирует и Ваши вопросы.

    07 Июня 2017, 08:09
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Юрий,

    Спасибо Вам за развернутый ответ.

    В таком случае можно попробовать отталкиваться от другого. Подскажите, пожалуйста, по вопросу который я задавал в базовом письме.

    Все таки если собственникам выставляют счета на основании двухстороннего договора между застройщиком и управляющей организацией, который не был утвержден ранее собственниками помещений на собрании собственников, которое ни разу не проводилось, равно как и то что собственниками не была утверждена форма управления нежилым зданием, правомерно ли выставление данных счетов за обслуживание здание со стороны управляющей организации?

    Для понимания, договор между застройщиком и УО был заключен в июне 2016 года. И только в феврале 2017 года в очной форме было проведено собрание собственников, на котором впервые, большинством голосов была утверждена форма правления УО, договор между собственниками и УО и тариф на содержание.

    Ввиду того, что большинство непроданных метров находилось в собственности у застройщика, а управляющая организация является партнером застройщика (к сожалению, эту связь документально нельзя подтвердить), то исход собрания был предопределен заранее.

    Управляющая организация в итоге осталась прежней и по сути ничего не изменилось. В чем в таком случае заключался смысл проведения собрания. Видимо есть какой-то нюанс.

    Управляющая организация на данный момент требует оплаты за период с июня 2016 по февраль 2017 года. С оплатой после проведения собрания собственников (после февраля 2017) собственники согласны, т.к. есть договор между УО и ними.

    Спасибо.

    07 Июня 2017, 12:36
  • Юрист - Людмила
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист, г. Орск
    Общаться в чате

    Еще хотелось бы услышать дополнительно Ваше мнение, касательно ниже приведенного ответа Михалева Юрия. Законодательство у нас имеет двоякий смысл и хотелось бы перед подачей иска в суд услышать ответы с различных сторон вопроса.

    Сергей

    Уважаемый Сергей, я  согласна с коллегой в той части, что поскольку отношения между собственниками нежилых помещений и УК прямо законодательством не урегулированы, то нормы жилищного законодательства могут быть применены только по аналогии (в частности, порядок проведения общего собрания собственников и т.д.). ПРо этого и указано в Постановлении Пленума ВАС

    Так, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании,прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

    Правовая конструкция регламентации отношений сособственников общего имущества многоквартирного дома, закрепленная в Жилищном кодексе Российской Федерации, представляет собой частный случай регулирования отношений долевой собственности в связи со спецификой объекта такой собственности. Указанная модель регулирования учитывает множественность сособственников и затруднительность согласования воли всех сособственников, как это предполагает общая модель регулирования (246, 246 ГК РФ). По указанной причине решения собственников помещений в многоквартирном доме принимаются по принципу большинства голосов при строгой регламентации порядка проведения общего собрания (ст. 44 — 48 ЖК РФ).
    07 Июня 2017, 08:24
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Артем
    Андреев Артем
    Общаться в чате

    Здравствуйте. 
    Конечно же вы не обязаны уплачивать по счетам управляющей организации, поскольку у вас с ними не заключен договор на обслуживание паркинга. В данном случае, вам можете написать письмо в эту организацию и разъяснить, что без договора вы не будете ничего оплачивать. Помещения находятся у вас в собственности и по данному вопросу не было общего собрания жильцов, для принятия коллективного решения в определении лица, которое будет уполномочено на заключение такого договора, выражая при этом общую волю.
    Говорить о легитимности договора между застройщиком и управляющей компанией не стоит, поскольку  в вашем договоре долевого строительства и других договорах нет ссылок на управляющую организацию.
    Жилищный кодекс не регулирует отношения, связанные с нежилыми помещениями. Однако, в судебном процессе суд может применить аналогию к данным правоотношениям. Но даже, в этом случае, считаю что суд встанет на вашу сторону.


    В любом случае, наилучшим вариантом для Вас является обращение к юристу, который поможет Вам с решением данного вопроса, а также поспособствует достижению поставленных задач.

    07 Июня 2017, 12:20
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Артем, спасибо за ответ.

    Безусловно юрист нужен будет, но для понимания стоит ли затевать драку, вопрос был сперва адресован на данный ресурс, чтобы взвесить все "ЗА" и "Против".

    На данный момент на собственников управляющая организация подает в мировые суды. Во вложении вы найдете пример.

    foruforum.pdfm.pdf
    07 Июня 2017, 13:00
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Омск
    Общаться в чате

    Сергей, судебный приказ подлежит отмене в случае если на него от должника в 10-ти дневный срок поступит возражение в письменной форме. Возражения можно не обосновывать. После этого, управляющая компания вправе обратиться в суд о взыскании долга в порядке искового производства. Рассмотрение иска в данном случае производится с обязательным вызовом сторон с исследованием всех обстоятельств дела.

    07 Июня 2017, 13:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Всё верно. Возражения будут отправлены мировому судье для отмены приказа.

    Я стараюсь понять стоит ли отстаивать свои права в порядке искового производства.

    07 Июня 2017, 13:42
  • Юрист - Людмила
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист, г. Орск
    Общаться в чате

    Управляющая организация на данный момент требует оплаты за период с июня 2016 по февраль 2017 года.

    Сергей

    Уважаемый Сергей! Если применять по аналогии жилищное законодательство, то оно регламентирует, что обязанность по оплате коммунальных услуг возникает со дня, указанного в статье

    ЖК РФ, Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
    1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
    2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

    5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
    .
    6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
    .
    7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
    .
    3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
    07 Июня 2017, 14:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Омск
    Общаться в чате

    Сергей,

    Даже отсутствие письменного договора управления  домом между собственниками и УК, фактически осуществляющей управление  домом, не освобождает Вас от обязанности оплаты содержания и эксплуатации имущества общего пользования.

     Поэтому думаю, Вам следует согласовать с УК тарифы и может быть иные условия.

    07 Июня 2017, 14:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть